Mennyi önerő kell egy lakáshoz, és mikor lehet kevesebb?

Az önerő a lakás vételárának az a része, amelyet a vevő feladata előteremteni. Ezt legtöbben saját megtakarításból teszik meg, de nem kizárólag készpénz számíthat bele: állami támogatás, pótfedezet vagy bizonyos esetekben egy másik hitel is segíthet előteremteni a lakáshitelhez szükséges önrészt.

A bank általában legalább a lakás értékének 20 százalékát várja el önerőként. Egy 50 millió forintos ingatlannál ez tipikusan 10 millió forint saját forrást jelent. Bizonyos esetekben azonban elég lehet 10 százalék is – például első lakás vásárlásakor vagy megfelelően energiahatékony ingatlan megvételénél, ha az egyéb feltételek is teljesülnek.

Az önerő nemcsak a banknak fontos, hanem a vevőt is védi: minél kisebb hitelt kell felvenni, annál alacsonyabb lehet a havi törlesztő, és annál kisebb a kockázata annak, hogy egy váratlan élethelyzetben túl nagy terhet jelent a kölcsön.

Előfordulhat ugyanakkor, hogy valakinek nincs elegendő megtakarítása, mégsem kell azonnal lemondania a lakásvásárlásról. Ilyenkor a saját pénzt más megoldás helyettesítheti:

• Pótfedezet bevonása, például egy családtag ingatlanával.
• Babaváró kölcsön, amelynek összege meghatározott szabályok mellett önerőként is felhasználható.
• Vissza nem térítendő állami támogatás, például Falusi CSOK, ha a vásárló megfelel a jogosultsági feltételeknek.
• Korábban felépített, lakáscélra felhasználható lakástakarék-pénztári megtakarítás. 

A legnagyobb hazai bank, az OTP lakáshitel tájékoztatója szerint az önerő saját megtakarítás mellett lakáscélú megtakarításból vagy állami támogatásból (például Falusi CSOK-ból) is összeállhat, és megfelelő pótfedezet bevonásával akár készpénzes önerő nélkül is megvalósulhat a finanszírozás. A konkrét kölcsönösszeg ugyanakkor minden esetben egyedi hitelbírálattól függ.

Fontos azonban, hogy a felsoroltak sem „ingyen önerőt” jelentenek: mindegyiknek vannak feltételei, és egyes megoldások más családtag ingatlanát vagy a háztartás későbbi hitelterhelését is érinthetik. Az alábbiakban végigvesszük, mikor és hogyan működhetnek ezek a lehetőségek.

Pótfedezettel akár készpénz nélkül is működhet

A leginkább önerőmentes megoldás a pótfedezet bevonása. Ilyenkor nemcsak a megvásárolni kívánt lakás, hanem például egy szülő vagy nagyszülő ingatlana is fedezetként bekerül a hitelügyletbe.

Ha valaki egy 50 millió forintos lakást venne, de nincs megtakarítása, a család egy másik, megfelelő értékű ingatlan bevonásával segíthet abban, hogy a bank a szükséges hitelösszeget megadja.

Ez azonban nem puszta családi szívesség. A pótfedezet tulajdonosa zálogkötelezetté válik, vagyis, ha az adós nem fizeti a törlesztőt, az ő ingatlana is veszélybe kerülhet. Ezért csak akkor érdemes ezt a megoldást választani, ha minden érintett pontosan érti a kockázatokat, és a havi törlesztő hosszú távon is biztonsággal vállalható.

A Babaváró lehet önerő, de egy fontos szabályra figyelni kell

Sok fiatal házaspár számára a kamatmentes Babaváró kölcsön teremtheti meg a lakásvásárlás pénzügyi alapját. A kölcsön szabad felhasználású, így lakásvásárlási célra is felhasználható. A maximálisan felvehető összeg 2026-ban 11 millió forint, ami kellő alapot biztosíthat a gyermekvállalás előtt álló párok számára.

Az időzítés azonban kulcsfontosságú. A Magyar Nemzeti Bank elvárása szerint ugyanis abban az az esetben, ha a Babaváró szerződés megkötése és a lakáshitel banki hitelbírálata között nem telik el 90 nap, akkor az összegnek csak a 75 százaléka számítható be önerőnek. A Babaváró fennmaradó része meglévő kölcsönként csökkentheti a felvehető lakáshitel összegét. Ugyanez igaz arra az esetre is, ha a lakáskölcsön hitelbírálati döntését követő 20. munkanapon belül az igénylőknek Babavárót hagyott jóvá a bank.

Egy 11 millió forintos Babavárónál ez 8,25 és 11 millió forint közötti különbséget jelenthet. Ettől azonban a család teljes hitelterhe még nő: a Babaváró havi törlesztőjét is figyelembe veszik, amikor a bank azt vizsgálja, belefér-e a lakáshitel. Szerencsére a szabad felhasználású támogatott hitel törlesztőrészlete legfeljebb 51000 forint lehet (egy 11 millió forintos, 20 évre felvett kölcsön havi terhe jelenleg megközelítőleg 50 400 forint), ami jó esetben elegendő mozgásteret biztosít a (leendő) családoknak.

Vissza nem térítendő támogatás, mint önerő

Nem kizárólag hitelből vagy készpénzből lehet saját erő. A vissza nem térítendő állami támogatások is segíthetnek. A Falusi CSOK összege önerőként is figyelembe vehető. Ez azoknak lehet különösen fontos, akik preferált kistelepülésen vásárolnának, építenének vagy korszerűsítenének ingatlant, és megfelelnek a támogatás feltételeinek.

A Falusi CSOK vissza nem térítendő támogatás, de célhoz kötött: nem használható szabadon bármire, és az igénylésnél a támogatási szabályoknak, valamint a banki hitelbírálatnak is meg kell felelni. (A falusi CSOK-nál a támogatási rész mellett van kedvezményes hitel felvételére is lehetőség.)

A lakástakarék is lehet önerő

A lakástakarék-pénztári megtakarítás szintén felhasználható lakásvásárláskor. Ha a szerződés megtakarítási időszaka már lejárt, és az összeg rendelkezésre áll, akkor a befizetésekből, kamatokból, valamint a szerződéshez kapcsolódó bónuszból vagy prémiumból összeálló megtakarítás önerőként is beszámítható.

Ez azoknak jelenthet nagy segítséget, akik évekkel korábban elkezdtek rendszeresen félretenni lakáscélra. Egy még futó lakástakarék-szerződés jövőbeli egyenlege ugyanakkor általában nem helyettesíti a vásárláshoz azonnal szükséges saját erőt: a bank azt vizsgálja, hogy az önerő ténylegesen rendelkezésre áll-e, és az eladó felé határidőben kifizethető-e.

A lakásvásárláskor még nem lejárt szerződésnek ettől még lehet szerepe a lakásvásárlás finanszírozásában. Amikor a megtakarítás hozzáférhetővé válik, az összeg lakáshitel elő- vagy végtörlesztésére is fordítható. Ez csökkentheti a fennálló tartozást, és a választott megoldástól függően a havi törlesztőt vagy a hitel futamidejét is.

Ha valaki a szerződést a megtakarítási időszak vége előtt mondja fel, hamarabb hozzájuthat az addig befizetett pénzhez és a kamatokhoz, de ezzel eleshet a szerződéshez kapcsolódó bónusztól, prémiumtól vagy lakáskölcsön-lehetőségtől. Ezért érdemes még a lakásvásárlás előtt ellenőrizni a saját LTP-szerződés pontos feltételeit és a kiutalás várható idejét.

A jó finanszírozási terv többet érhet, mint a gyors döntés

A kevesebb megtakarítás nem feltétlenül jelenti azt, hogy le kell mondani a lakásvásárlásról. Pótfedezet, Babaváró kölcsön, lakástakarék vagy – jogosultság esetén – vissza nem térítendő támogatás is segíthet összeállítani a szükséges önerőt.

A lényeg, hogy a kiválasztott megoldás ne csak a vásárlás pillanatában működjön: a havi törlesztőnek, a lakás fenntartási költségeinek és a váratlan kiadásoknak is helyet kell kapniuk a családi költségvetésben. Első lépésként érdemes lakáshitel kalkulátorral megnézni, mekkora hitelösszeg és havi törlesztő lehet reális a jövedelem, a meglévő kötelezettségek és a kiválasztott ingatlan ára alapján. Az előzetes számítás segíthet abban, hogy a lakásvásárlás ne csak elérhető cél, hanem hosszú távon is vállalható döntés legyen.