Már több hónapja azt tapasztaljuk, hogy nem emelkednek tovább az ingatlanárak, sőt az elmúlt hónapokban ahhoz, hogy valaki el tudja adni a lakását, már komoly árengedményekre volt szükség - hívta fel a figyelmet Balla Ákos ingatlanszakértő, a Balla Ingatlan tulajdonosa.
Megfordult a piac
A helyzet ugyanis megváltozott, de ezt elsősorban a piacon dolgozó ingatlanközvetítők érzékelik, az ingatlantulajdonosok csak fokozatosan szembesülnek vele. A Balla Ingatlan ingatlanközvetítő hálózat által bonyolított tranzakciók alapján már az látszik, hogy 2019 utolsó negyedévében csökkenésnek indultak az eladási árak a főváros és környékének ingatlanpiacán.
Szerinte az első negyedéves adatok fognak választ adni arra a kérdésre, hogy tartósan visszaeső keresletről beszélhetünk-e az ingatlanpiacon vagy csak átmeneti jelenségről. Amennyiben kitart a kereslet csökkenése az elkövetkező hónapokban is, az hosszabb értékesítési időket és ereszkedő árakat fog eredményezni.
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint szinte minden vásárlói szegmens méretét tekintve csökkenés következett be az ingatlanpiacon. Ennek szerinte a legfőbb oka, hogy a vevők a kialakult ingatlanárakkal szembesülve egyre inkább elbizonytalanodnak, megtorpannak, majd elállnak a vásárlástól.
Nehéz helyzetben az ingatlaneladók
Mint Balla Ákos rámutatott, a megváltozott piaci körülmények elsősorban a nehezebben értékesíthető ingatlanok tulajdonosainak mozgásterét szűkítik be, míg a keresett, kifejezetten likvid, azaz könnyen eladható, kisebb értékű, esetleg kiemelkedő és különleges adottságú ingatlanok tulajdonosait kevésbé érinti a piaci helyzet változása.
Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy mivel erősen megtorpant a kereslet, olyan szintre kell csökkenteniük a hirdetési árakat a lakástulajdonosoknak, hogy ezáltal eladhatóvá váljon az ingatlanjuk. Éppen emiatt egyre többen kérik ingatlanos segítségét az értékesítésben, hiszen saját maguk nem tudják felmérni ingatlanjuk reális értékét.
Nagy Andrea, a Balla Ingatlan I., II. és III. kerületi irodáinak szakmai vezetője azonban már konkrét jeleit is látja annak, hogy az eladók reagálnak a változó keresletre: megjelentek azok a tulajdonosok - egyelőre inkább csak a panellakások piacán -, akik alacsonyabb hirdetési árakat határoznak meg, mert valóban el szeretnék adni az ingatlanjukat belátható időn belül.
Nem az ingatlanbefektetések éve
A változások persze kihatnak az ingatlanbefektetői aktivitásra is, illetve részben annak eredményeként következtek be. Ez azt jelenti, hogy elmúltak azok az idők a befektetők számára, amikor nagyon megérte számukra lakást vásárolni, majd azt kiadni, vagy akár pár év múlva eladni, hiszen biztos volt a haszon - jegyezte meg Balla Ákos. Amennyiben figyelembe vesszük a bérbeadást terhelő adókat és költségeket, akkor azt látjuk, hogy jelenleg 20 évnél is hosszabb megtérüléssel lehet számolni Budapesten. A megtérülés jelentős mértékben romlott az elmúlt három év során, ugyanis mintegy 30-40 százalékkal nagyobb mértékben nőttek az ingatlanárak, mint a bérleti díjak.
Nagyobb mértékű értéknövekedés nélkül pedig ez a megtérülés nem tekinthető kedvezőbbnek, mint ami ma elérhető egy magas hozamú államkötvénynél - húzta alá a szakértő. Ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy a főváros agglomerációjában, illetve az ahhoz kapcsolódó Velencei-tónál és környékén 20 évnél rövidebb, akár 15 év körüli megtérüléssel is számolhatunk. Itt az ingatlanárak alacsonyabbak, miközben a bérleti díjak a budapesti szinteket közelítik. Ezek azok a helyszínek, ahol a befektetőknek jobban megéri bérbeadási céllal ingatlant vásárolni.
Így tehát arra lehet számítani, hogy a budapesti ingatlanpiacon nem annyira a befektetők jelenléte lesz jellemző az elkövetkező évben, hanem inkább a lakhatási céllal megjelenő magánszemélyeké, akiknek vásárlási aktivitását jelentős mértékben tudják növelni a kedvező hitelek és az állami kedvezmények.
Merre tart a piac?
Balla Ákos azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy nagyon nehéz most jóslatot adni azzal kapcsolatban, hogy pontosan milyen forgalom- és árváltozás várható idén vagy az elkövetkező években a hazai ingatlanpiacon. Ennek oka, hogy az elmúlt 3-4 év tapasztalatai alapján az látható, hogy a piac nagyon érzékenyen reagál a kormányzat családpolitikai, pénzügyi vagy adóügyi módosításaira. Ezek pedig jórészt előre nem láthatóak, tehát az ingatlanpiac jövőjét nagymértékben befolyásolják olyan kormányzati intézkedések, melyeket egyelőre nem ismerünk.
Összességében a szakértő úgy véli, hogy egy jelentősebb, akár a 10 százalékot is elérő csökkenésre lehet számítani az értékesítések számát tekintve, és nem elképzelhetetlen egy hasonló mértékű árcsökkenés sem az idei év során. Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szintén úgy látja, hogy egy rövid időre beinduló árkorrekcióra számíthatunk, melynek során várhatóan 5-10 százalékos mértékben ereszkedhetnek az ingatlanárak. Azt is hozzátette azonban, hogy ez az árcsökkenési folyamat lassan alakul ki. Ennek oka, hogy az eladókat nehezen lehet meggyőzni arról, hogy a piacon jelenleg csak a jól árazott ingatlanok adhatók el belátható időn belül.
