A GKI Gazdaságkutató Rt. az ingatlanpiaci konjunktúra feltérképezésére 2000 elején Budapestre vonatkozóan elindított ingatlanpiaci kutatását előbb Pest megyére, majd az ország egész területére kiterjesztette. A felmérés kérdőíves adatgyűjtése a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és az ingatlanforgalmazók válaszaira, valamint rendszeres lakossági megkérdezésünk eredményein alapul – célja a piaci folyamatok jellemzése és előrejelzése, a konjunkturális változások kimutatása. Az ingatlanpiaci elemzés és ennek fő eredményeit összegző mutató, a GKI-Wallis Ingatlan Rt. ingatlan index negyedévente kerül publikálásra.
A fővárosi ingatlanpiaci tendenciákat jól mutatja a GKI-Wallis Ingatlan Rt. fővárosi ingatlan indexének alakulása. (A fővárosi ingatlanpiacon épített és forgalmazott ingatlantípusokra (lakóingatlan, iroda, üzlethelyiség, raktár) vonatkozó különböző piaci információk összesítéséhez megfelelő súlyozási arányokat használunk.
A GKI–Wallis Ingatlan Rt. fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2004 II. negyedévében -11,6. Ez több, mint 10 pontos javulás a negyedévvel korábbi értékhez képest. A növekedés elsősorban a lakáspiaci részindex számottevő javulásának, valamint az üzlethelyiség és a raktárpiaci részindexek jelentős emelkedésének köszönhető. Az előbb említett szegmensek teljesítménye még a 13 ponttal gyengülő irodapiaci várakozásokat is képes volt korrigálni. Vagyis a piaci szereplők jelentős javulást várnak a lakások, az üzlethelyiségek és a raktárak esetében, míg az irodapiacon romló konjunktúrát jeleznek előre.
A következő 12 hónapban a különböző ingatlanpiaci szegmensek estében a piaci szereplők 4-8%-os árnövekedést várnak.
Bár az építési telek árnövekedésére vonatkozó várakozások (8%) továbbra is a legnagyobbak, a növekedési ütemre vonatkozó prognózisok ebben a negyedévben tovább csökkentek. A lakóingatlanok esetében a használtaknál 5%-os, míg az új építésűeknél 6%-os egy éven belüli négyzetméterár-növekedés valószínűsíthető.
A piaci szereplők aggregált árvárakozásai szerint az irodák, az üzlethelyiségek, valamint a raktárak és üzemcsarnokok esetében egyaránt 4-4%-os árnövekedésre van kilátás. Az egyes szegmensekben azonban a piaci szereplők árvárakozása néhol jelentősen eltér egymástól.
Irodapiac:
2004 második negyedévében sem csökkent az irodapiaci túlkínálat. A megelőző negyedévekben tapasztalható mérsékelt optimizmus nem látszik beteljesíteni önmagát, s továbbra is a kínálati oldal az uralkodó.
Az előző negyedévhez képest elsősorban az ingatlanfejlesztő cégek értékelték nehezebbnek a helyzetet. Ezzel szemben az ingatlanforgalmazók nem jeleztek jelentősebb változást, sőt néhány cég azt közölte, hogy ha mérsékelten is, de képes volt növelni az irodák értékesítéséből és bérbeadásából származó árbevételét. A következő egy évet tekintve ezen a téren mérsékelt javulás elképzelhető. A versenyhelyzet szempontjából azonban sem az ingatlanfejlesztők, sem a -forgalmazók nem várnak jelentős változást.
A keresletre és kínálatra vonatkozó 12 hónapos prognózisok elemzéséből az derül ki, hogy sem az ingatlanforgalmazók, sem az ingatlanfejlesztők nem számítanak trendfordulóra. Marad tehát a jelentős túlkínálat, mely viszonylag szerény kereslettel párosul.
Az ingatlanforgalmazók adatai szerint a pesti, illetve a budai első, valamint másodosztályú irodák kihasználtsága a következők szerint alakult 2004 második negyedévében, illetve alakul az előttünk álló 12 hónapban.
A második negyedévben összességében javult az irodák kihasználtsága (ez részben a visszafogott fejlesztési munkáknak is köszönhető – a túlkínálat azonban még így is számottevő). Az „A” típusú irodák kihasználtsága 77% és 79%, Pesten, illetve Budán, míg a másodosztályú, „B” típusúak esetén a Duna minkét partján 73%-os.
Üzlethelyiségek:
Az üzlethelyiségek esetében 2004 második negyedévében ismét a kínálati oldal vált meghatározóvá. Fontos azonban megemlíteni, hogy a kínálati piaci jelleg most még csak viszonylag halványan érezhető, s csak a következő hónapok eseményei döntik majd el, hogy valóban negatívba fordul-e ez a piaci szegmens. A második negyedév értékelése az elsőhöz viszonyítva mind az ingatlanforgalmazóknál, mind az ingatlanfejlesztőknél negatívabb, a 12 hónapos várakozások pedig szignifikánsan romlottak az első negyedévhez képest. Emellett az ingatlanforgalmazók prognózisa szerint a következő egy évben várhatóan minden más ingatlanpiaci szegmensben nagyobb árbevétel-növekményt képesek majd elérni, és ebben a szegmensben számolni kell majd a verseny további éleződésével is.
Lakáspiaci helyzetkép
2004 második negyedévében enyhe élénkülés volt megfigyelhető a lakóingatlan piacon. A folyamatok értékelésekor mindenképpen érdemes figyelembe venni, hogy az idei első negyedévi várakozások különösen gyengék voltak, így a növekedés jórészt korrekciós alapokon nyugszik. A piac – mint azt a már korábban bemutatott lakáspiaci részindex elmozdulása is jól jelzi – többé-kevésbé kiheverni látszik az előző év végi kormányzati intézkedések „negatív” ingatlanpiaci hatásait.
Bár az ingatlanforgalmazók – a megkérdezés során – összességében a piaci helyzet javulásáról számoltak be, érdekes kontraszt, hogy többségük mégsem tudta növelni az ingatlanforgalmazásból és -bérbeadásból származó jövedelmét. Sőt mi több, voltak olyanok is, akik egyenesen csökkenést voltak kénytelenek realizálni.
Mind az ingatlanforgalmazók, mind az ingatlanfejlesztők – az előző időszakhoz viszonyítva – egyöntetűen pozitívabban ítélik meg nemcsak a jelenlegi, hanem a következő hónapok várható tendenciáit is. Az ingatlanforgalmazóknál még arra is felfigyelhetünk, hogy míg az előző negyedévben a helyzet kedvezőtlenebbé válását várták, addig mára – érezhető fordulattal – inkább egyensúlyihoz közelítő (de a mérsékelt túlkínálatot fenntartó) piaci trendet vetítenek előre. Várakozásaik szerint mindez az árbevételük alakulásában is érezhető lesz majd, azaz a következő egy év során az ügyletek számának növekedése mellett számottevő árbevétel-növekedést is valószínűsíthető.
A következő táblázat az ingatlanfejlesztők és az ingatlanforgalmazók 2004 második negyedévében tapasztalt és a következő 12 hónapban várt áralakulásáról ad tájékoztatást:
és a következő 12 hónapban (%-os változás)
2004 második negyedévében az új építésű lakóingatlanok eladási árai az ingatlanfejlesztők adatai szerint átlagosan 3%-kal, míg az ingatlanforgalmazók szerint 2%-kal emelkedtek. A használt lakások esetében minimális, 1% körüli értéknövekedés volt megfigyelhető.
A következő táblázat néhány jellemző budapesti ingatlan árának alakulását mutatja az utolsó három negyedévben.
2003. IV. név – 2004. II. név
