Magáról az irodapark szóról, tapasztalataim szerint sokan asszociálnak az ipari parkokra. Magyarországon számos ipari park létesült már. Az irodapark azonban valami más. Itt nem termelő tevékenység folyik, hanem a szolgáltatásokon van a hangsúly. Megfigyelhető, hogy elsősorban számítástechnikával, informatikával, távközléssel kapcsolatos cégek települnek az irodaparkokba.
Az irodapiac jellemzői Budapesten és az agglomerációban
A budapesti irodapiac részletes elemzéséről a Piac és Profit január–februári számában olvashatnak. Itt csak néhány példát emelünk ki és az általános jellemzőket ismertetve.
Felmerül a kérdés, mi a különbség a Budapesti irodaházak és az agglomerációban épült irodaparkok, például a budaörsi Terrapark között. Különösen a nagy cégek esetében figyelhető meg az a tendencia, hogy ha kinövik a Budapesten bérelt irodákat, nem ott, hanem az elővárosban keresnek új helyet maguknak.
A fővárosban hagyományosan a belváros volt az irodaházak számára a legideálisabb hely. Az irodaházak átépítése, felújítása, bővítése azonban elég költséges, és olykor nehezen megoldható feladat. Ahhoz, hogy megfeleljenek technikai színvonalban, méretben, szerkezeti felépítésben egy A kategóriás irodaháznak, jelentős átalakításra lehet szükség, amelyet az bérleti díjon keresztül végül is, a bérlővel fizettetnek meg. Ezen kívül a belváros már elég szűkös, kevés a beépíthető terület. Súlyos problémát jelent a parkolás. A mélygarázsok ellenére sem elegendő a parkolóhely a belvárosban.
A KPMG Ingatlantanácsadó Kft felmérései alapján arra a következtetésre jutott, hogy Budapesten az irodaházak területi elhelyezkedése, gyakorlatilag meghatározza a tervezhető bérleti díj-színvonalát, a bérlők körét.
A táblázatból is kitűnik, hogy Budaörsön a fővárosi kerületekhez képest olcsóbban találhatunk bérelhető irodákat. Meg kell említeni, hogy a Budapesttől való távolságot a bérleti díjak is tükrözik. Ugyanakkor ez vonzó tényező is, hiszen az új irodák, a jó megközelíthetőség kompenzálják a hosszban mért távolságot. Szándékosan használom ezt az elsőre talán kicsit meglepő meghatározást. Arra utalok, hogy ez a távolság közlekedési szempontból. S így az időben már inkább előnyére válik a budaörsi irodáknak. Erről a közlekedésről szóló fejezetben még részletesen írok később.
Vannak olyan tevékenységek, amelyek nem kötődnek szorosan a fővároshoz. Ilyenek például a már említett informatikai, telekommunikációs és kereskedelmi cégek. A fővároshoz kötődő tevékenységet végzők (programszervező irodák stb.), nem jelentenek potenciális bérlőket az agglomerációban épülő irodaparkok számára.
Budapesten három, illetve ötéves bérleti szerződéseket kötnek leggyakrabban. Igaz, manapság már hét, illetve tíz éves szerződésekkel is találkozunk. A Terraparkban is a hét és tíz éves időtartamú szerződések jellemzőek, bár előfordul a tizenöt éves bérlet is. Felmerül a kérdés, mi a helyzet akkor, ha a bérlő 10 évre veszi bérbe az irodát, de előbb akar távozni. Erre nincs bevett gyakorlat, eddig ugyanis egyetlen bérlő hagyta ott például a budaörsi irodaparkot. A Heinz konzervgyár Rt nagyrészt az orosz válság hatásainak következtében csődbe jutott, és kivonult a magyar piacról. A Terraparkkal kötött bérleti szerződés szerint a teljes időtartamra ki kellett volna fizetnie a bérleti díjat, valójában azonban ennél enyhébb következményekkel járt számára a távozás. A fennmaradó időtartamra számított bérleti díj felét fizette ki. Irodájának egy részét sikerült rövid időn belül bérbe adni. A Heinz felelőssége a szerződés szerint a teljes időtartamra vonatkozik. A magyar joggyakorlat szerint per esetén nem egyértelmű, hogy a bíróság kötelezi-e a bérlőt a teljes időtartamra szóló bérleti díj megfizetésére. A szerződésekbe foglalják azt is, hogy a bérbeadó köteles gyors és megfelelő bérbeadással a bérlővel szemben fennálló kártérítési igényét minimalizálni. Ez után a kis kitérő után térjünk vissza a budapesti irodapiac vizsgálatához.
Vannak még új lehetőségek Budapesten is
Ha a fővárosban sétálgatunk, akár a belvárosban, akár a Váci úton és környékén, mindenhol irodaházakba botlunk, vagy hatalmas táblákat találunk, „IRODÁK BÉRELHETŐEK” felirattal. Az első benyomásunk az lehetne, hogy túl sok iroda van Budapesten. Egyes hazai szakemberek véleménye is az, hogy előbb-utóbb hatalmas túlkínálattal kell majd számolni. Nagy nemzetközi tanácsadó cégek véleménye szerint, egy hasonló adottságokkal rendelkező európai városban, sokkal több iroda van, mint Budapesten. Eszerint az álláspont szerint, még jó néhány évig érdemes irodaházakat építeni a fővárosban és környékén.
A budapesti irodapiac kiegyenlítettnek tekinthető. Miután elkészülnek az irodaházak, egy éven belül a 80 százalékuk bérlőre is talál, sőt már az irodák építésének befejezése előtt, előre is kötnek szerződéseket.
A rendszerváltás óta alig telt el egy évtized, tehát elég rövid múltra tekint vissza a magyar irodapiac. Ennek ellenére, vagy talán éppen ezért, hatalmas fejlődésen megy keresztül. Általában kétféle lehetőség közül választanak a befektetők. Vagy nagyobb, önálló blokkokat építenek, amelyek körülbelül ötezer négyzetméter alapterületűek, vagy a foghíjtelkeket építik be a város belső részein. Az utóbbiak általában kisebb, 1000-2500 négyzetméter nagyságú irodaházak. A kisebb irodaházak építésének az oka, hogy megszaporodtak azok a potenciális bérlők, akik önálló cégközpontot akarnak létrehozni. Az is elképzelhető azonban, hogy sok kis bérlő akar olyan irodába költözni, ahol adott az a színvonal, amit egy nagy méretű, első osztályú bérirodaházban kínálnak.
A nagy méretű, jó minőségű irodaépületek iránti kereslet még mindig nagyobb, mint a kínálat. Ennek az, az oka, hogy nincs elegendő, a mai igényeket teljes mértékben kielégítő iroda a piacon.
A potenciális bérlők körében az utóbbi időben három-négy helyszín kedvelt:
1. A Váci út és környéke
2. A budai oldalon a Fehérvári út és a Lágymányosi rész
3. Az M1-es és M7-es autópálya budapesti bevezető szakaszának két oldala és a Budaörsi út
4. Budaörs
Egy tanulmány szerint (Immo-Tipp Bt.) az irodaépítési hullám tovább folytatódik az elkövetkezendő években. Várhatóan egyre több és egyre nagyobb területű irodaházak épülnek. 1999-ben 120 ezer négyzetméter területű irodát adtak át, 2000-ben majdnem ennek a duplája, 230 ezer négyzetméter készült el. 2001-re pedig 280 ezer négyzetméter kerül piacra az előzetes felmérések szerint. Ez - az összesen körülbelül 630 ezer négyzetméternyi irodaterület - megközelíti a tavaly piacon lévő összes irodaterület nagyságát. Azaz, két vagy három év alatt megkétszereződik az irodák mennyisége Budapesten. Ez a tendencia hosszú távon biztos, hogy nem folytatódik. Az oldal alján található (1999-2001-ben piacra kerülő bérirodaházak) táblázat az 1999-től 2001-ig piacra kerülő irodaterületeket tartalmazza.
Az „A” kategóriás irodák jelentős túlsúlya a táblázatból is kitűnik. Bár idén a „B” kategóriás irodák száma is jelentősen emelkedett, 2001-ben csak 10 ezer négyzetméternyi „B” kategóriás iroda átadása várható. Az a tendencia is kiolvasható a táblázatból (lásd lent: Irodaberuházások), hogy a budai oldalon egyre több irodaház épül. Eddig Pesten épült több, 2001-re a mérleg súlya átbillen a budai oldalra..
Mit fizettetnek meg az irodaparkban a bérlőkkel?
A bérlemény üzemeltetésével összefüggő költségek a bérlőt terhelik. A bérlő az előleg fizetés keretében elsődlegesen az alábbi járulékos költségeket tartozik arányosan viselni:
• Telekadó
• Biztosítási díjak a telek- és épülettulajdonnal összefüggő kockázat vonatkozásában
• Vízdíj, beleértve a víz-előkezelés költségeit is
• Csatornázási és csapadék elvezetési díjak, költségek
• Elektromosenergia-költségek, a világítóeszközök költségei
• A fűtő- és hűtőrendszer üzemeltetési költségei
• Kéménytisztítás, emissziós mérések költségei
• Melegvíz előállítás költségei
• A személyfelvonók üzemeltetési költségei
• A műszaki berendezések vizsgálatának, karbantartásának, javításának és üzembe-helyezésének költségei
• Az épület körüli járda tisztítása, úttisztítás, külső járőrszolgálat, kültéri létesítmények gondozása, ápolása, beleértve a hóeltakarítást
• A karbantartó személyzet foglalkoztatása
• Szemétszállítás költségei
Tatay Tímea
