A cikk eredetileg laptársunk, a Privátbankár.hu oldalán jelent meg.

A kormány egymás után jelenti be a lakáspiac élénkítését célzó - vélhetően választási megfontolásból is kialakított - támogatásokat. Még mindig nem ismert az összes részlet, és nem áll össze egységes, átfogó, hosszú távú programmá, ahogy azt az építésgazdaságban érdekelt cégek sürgetik. Elvileg több millió forintnyi plusz forráshoz juthatnak hozzá januártól a családosok, új és használt lakást is vehetnek, visszaigényelhetik az 5 százalékos áfát, és felújítás esetén az összeg felét, legfeljebb 3 millió forintot ugyancsak visszakaphatnak azok, akik kérik - és számlákkal igazolják költségeiket.

A teljes felfutás inkább tavasz végére, nyár elejére várható, de addig sok minden történik az ingatlanpiacon. Például drágulnak az anyagok, inflációval is számolni kell, és a munkadíj sem lesz olcsóbb, már megint munkaerőhiányról panaszkodnak a megrendelők. A ráérős lakástulajdonosok szintén nem az árcsökkenést fogják előidézni, a kereslet várható élénkülése láttán nyilvánvalóan tartani fogják áraikat, vagy még növelhetik is - de erről kicsit később.

Érdemes nem csupán virtuális, hanem igazi túrát is tenni néhány agglomerációs településen. Egy könnyű októberi kirándulás alatt felbolydult méhkast lehet látni sok helyütt, különösen Budapest délkeleti és keleti vonzáskörzetében. Azért főleg ott, mert az árak ezekben a körzetekben emelkednek a leggyorsabban, sok a vállalkozói építkezés, a kínálat folyamatosan növekszik. E mögött pedig egyértelműen a keresletbővülés áll, Gyömrőn, Pécelen, Vecsésen, Gyálon, Dunaharasztiban, Alsónémediben később kezdődött a drágulás, mint a nyugati agglomerációban, így aki siet, még találhat jó ár/érték arányú ingatlant, főleg felújítandó családi házat.

Az már nem újdonság, hogy a járványhelyzet következtében átalakuló munkavégzési szokások felerősítették, felgyorsították a kiköltözési hullámot. Illetve az odaköltözésit is, hiszen az országon belüli vándorlás több irányú, az egyik a keleti megyékből pont az agglomerációba tart, hiszen aki máshonnan érkezik a fővárosi állásába, már csak ott tudja megfizetni az árakat.

Miközben Budapesten már valamelyest lassul a drágulás, az agglomerációba tartozó 30-40 település felében (nyilván főleg a fővároshoz fizikailag a legközelebbiekben) 2019-ben a 25 százalékot is meghaladta az áremelkedés mértéke a megelőző évhez képest. Diósdon, Szentendrén, Budakalászon és Törökbálinton is elérte a 20 százalékot. Idén már nem volt ilyen nagy az ütem, de a becslések szerint magas, 10-15 százalékos érték lehetett, végleges adatok még nincsenek.

A KSH szerint a legnagyobb árnövekedést felmutató települések négy kivételtől eltekintve (Budakeszi, Budaörs, Vác, Pomáz) az olcsóbb keleti és déli szektorban találhatóak. A kiköltözőknek ugyanakkor mindenképp érdemes figyelembe venni az ingázással, közlekedéssel járó kihívásokat, a neves iskolák elérhetőségét vagy a kulturális kínálatot is, amikor egy agglomerációs település mellett döntenek – hívta fel a figyelmet az OTP Ingatlanpont.

A hálózat azt tapasztalta, hogy a vevők továbbra is zömében Budapest belső kerületeiből érkeznek és a kertes házakat keresik, de válogatósabbak lettek, korábban három, mostanában viszont 6-7 ingatlan megtekintése után döntenek a vásárlás mellett. Az is változást jelez, hogy korábban nemigen volt kereslet az 50-60 milliónál drágább ingatlanokra, de most ezekre is megnőtt az érdeklődés, akárcsak az olcsóbb, 7-10 milliós vályogházakra. Főleg a gyermekes családok keresik a felújításra szoruló ingatlanokat.

Az árak tartják magukat, de azért 5-6 százalék körüli engedményt ki lehet alkudni, nagyobb csökkenésre akkor van példa, ha sürgős az eladás. A bérleti piacon ellenben 20-25 százalékkal estek vissza a díjak, a tulajdonosoknak nyilván lépést kell tartaniuk a budapesti, mérséklődő árakkal, ha versenyben akarnak maradni.

„Amikor a járvány miatt Budapesten visszaesett a forgalom, Érden állandóan csörgött a telefon, március és május között is folyamatosan dolgoztunk. A kereslet nem csökkent érzékelhetően, az árak stagnálnak, esetenként enyhén emelkednek. A vásárlók most főleg a jelentős számban futó újépítésű projekteket keresik, de a járvány idején sokan a felújításokkal foglalták el magukat, így bátrabban választanak renoválandó ingatlanokat” – mondta az érdi OTP Ingatlanpont irodavezetője.

Élelmes tulajdonosok

Egyelőre nem lehet trendszerű áremelésről beszélni a legolcsóbb, általában erősen felújításra szoruló vagy sokszor inkább lebontandó házak esetében. Ám azok a tulajdonosok, akik követik a híreket és nem sürgős nekik az eladás könnyen arra a következtetésre juthatnak, hogy érdemes kivárni, sőt még akár növelni is kicsit az árat, mert a vevőjelöltek annyi pótlólagos forráshoz jutnak, hogy valószínűleg még a megemelt áron is elviszik az ingatlant.

Közepes állapotú ház esetén a tulajdonos úgy is taktikázhat, hogy egyik-másik pénzforrást felhasználva esztétikai felújítást végeztet, majd az így feljavított ingatlant teszi ki a piacra. A vevőjelöltek egy része ugyanis nem feltétlenül akar bajlódni a felújítással, főleg azt nézi, hogy megfizethető árkategóriában van-e a ház, jó-e a megközelíthetősége, a beosztása, van-e elég nagy kertje, stb.

A vevőjelöltek rendelkezésére álló források értékét kisebbíti mindamellett, hogy ha valaki képes is viszonylag jó áron közepes vagy romos állapotú lakást-házat venni, a felújításnál bizonyosan az idei nyári-ősz elejei árakhoz képest magasabbal kell számolnia. Az építőanyaggyártók ugyan fogadkoznak, hogy nem lesz jelentősebb áremelés, de ez aligha hihető, költségeik ugyanis inkább nőnek, mint csökkennek, és ezt át kell hárítaniuk a vevőkre. A szerkezetépítési anyagoknál már az egyik legnagyobb gyártó cég, a Mapei is elismerte október elején, hogy emelni kell az árakat.

A felújítók várhatóan a legfeljebb 3 millió forintos állami támogatás nagyobb részét fogják az anyagra fordítani és számlát kérni. A munkadíjaknál nem feltétlenül, ott inkább ismét a kalákáé, vagyis a családi-rokoni munkavégzésé lesz a főszerep, legfeljebb egyes szakipari munkáknál vesznek igénybe kivitelezőt, akitől számlát is kérnek, hogy ennek alapján megkaphassák az állami támogatást.

Az OTP szerint Érden és környékén erősödött az alku szerepe, a korábbi 5-6 helyett ma már 8-15 százalékos engedményt is el lehet érni, jellemzően azoknál az ingatlantípusoknál, ahol stagnálnak az árak. Az új építésűeknél nincs alku, itt az eladók különböző extrákkal (elektromos redőny, konyhabútor, elektromos kapu) csalogatják a vevőket. A befektetési célú vásárlás nem jellemző, Érdre azért költöznek az emberek, hogy ott is telepedjenek le.

Új csilllag lett Gyál

A dél-keleti szektor egyik új csillagának számító Gyálon is megugrott az ikerházak és a kisebb, romos családi házak kereslete. Egy közepes állapotú Kádár-kockát már 30-34 millió forintért megvehetünk, az új építésű, 90-100 négyzetméteres házakért 48-55 millió forintot kérnek a vállalkozók, az ennél nagyobb, mondjuk 110-130 négyzetméteres, felújítandó házakat sem adják 45 milliónál olcsóbban.

Pestszentimre és Pestszentlőrinc Gyállal határos részein hatalmas lakóparkok nőttek ki a földből, még most is parcelláznak az egykori almáskerteknél, ahol egymás után húzzák fel az általában kétszintes, garázsos és előkertes házakat. A láthatóan minőségi anyagokat használó tulajdonosok legalább 60-70 millió forintot költenek az ingatlanukra, ebben már benne van a 13-15 milliós telek is.

Növeli a délkeleti körzet értékét, hogy a kormány végre bejelentette, hogy megújul a lajosmizsei vasútvonal is – utolsóként az elővárosi vonalak között. Ezzel javul a térség megközelíthetősége, további családok számára lehet kiköltözési célpont.