A GKI Gazdaságkutató Rt. 2000 tavasza óta végzett negyedéves ingatlanpiaci felmérése a korábbiakban kialakított módszerek szerint 2004 őszétől új partnerek bevonásával folytatódik, az Angyalföldi Lakásépítő Rt. és az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával.
A "GKI - AL-csoport" fővárosi ingatlanpiaci index egy olyan összefoglaló mutató, mely aggregálja az egyes részpiacok teljesítményét, s ezzel komplex képet ad az ingatlanpiac helyzetéről.
Az index elsősorban a kereslet és kínálat viszonyát, a piaci szereplők jövőbeli terveit és várakozásait számszerűsíti.
GKI - AL-csoport fővárosi ingatlan index,
2000-2004 III. negyedév
A GKI - AL-csoport fővárosi ingatlanpiaci index értéke 2004 III. negyedévében -21,4. Ez újra romlást jelent az előző negyedév értékéhez képest és lényegében a 2004 első negyedévi szinthez való visszatérést jelent. Ezzel folytatódik a 2002 eleje óta tartó lényegében stagnálást jelző trend. Az előző negyedévhez képest mért romlás az irodapiac kivételével az összes szegmensben érzékelhető, sőt igen erőteljes, az irodapiac konjunktúrája ezzel szemben számottevően kedvezőbb lett.
Jelentősen csökkentek a piaci szereplők árvárakozásai. Az irodák, az üzlethelyiségek, a raktárak, üzemcsarnokok és az új lakások esetében egyaránt 4%-os drágulás feltételezhető a következő 12 hónapban. Ezzel szemben a használt lakásoknál csak 2%-os áremelkedés várható. Az építési telkek továbbra is toronymagasan a legjobb befektetési lehetőséget kínálják, mivel várható áremelkedésük 8% a következő 12 hónapban.
Az egyes ingatlanfajták következő 12 hónapra várható áralakulása
2004 novemberében (százalék)
| Ingatlan típus | Áremelkedés a következő 12 hónapban |
|---|---|
| Lakóingatlan | 4% x(2%) |
| Iroda | 4% |
| Üzlethelyiség | 4% |
| Raktár/üzemcsarnok | 4% |
| Telek | 8% |
Irodapiac:
Bár az év korábbi negyedévihez mérten az irodapiacon kis mértékben csökkent a kínálati nyomás, a piac 2004 harmadik negyedévében továbbra is túlkínálatos volt. Sőt, a kérdőívünkre választ adó ingatlanforgalmazók és ingatlanfejlesztők egybehangzóan arra számítanak, hogy a túlkínálatos piaci helyzet változatlanul fennmarad a következő 12 hónapban. A keresletre és kínálatra vonatkozó 12 hónapos prognózisok elemzéséből tehát az derül ki, hogy sem az ingatlanforgalmazók, sem az ingatlanfejlesztők nem számítanak trendfordulóra, de a túlkínálat erősségének normalizálódására igen. (A megelőző negyedévi kiugró pesszimizmus visszaállt a korábbi szintre.)
A piaci szereplők iroda ingatlanok forgalmazásából származó bevétele a korábbi szinten maradt az elmúlt időszakban, emellett az ingatlanfejlesztők, de különösen az ingatlanforgalmazók a következő 12 hónapban az innen származó bevételeik növekedését várják.
Az ingatlanforgalmazók adatai szerint a pesti, illetve a budai első, valamint másodosztályú irodák kihasználtsága az alábbiak szerint alakult 2004 harmadik negyedévében, illetve alakul a következő 12 hónapban.
A fővárosi irodák kihasználtságax
| 2004. III. negyedév | Következő 12 hónap | |||
|---|---|---|---|---|
| A típusú (%) | B típusú (%) | A típusú (%) | B típusú (%) | |
| Pesten | 76 (77) | 71 (73) | 73 | 70 |
| Budán | 77 (72) | 73 (73) | 74 | 72 |
Az idei harmadik negyedévben negyedévében lényegében nem változott a fővárosi irodák kihasználtsága: a fővárosban általában minden negyedik-ötödik négyzetméter iroda kiadatlanul, üresen áll. Egészen minimális különbséggel kedvezőbb a budai irodák helyzete a pestiekkel és az "A" kategóriásoké a "B" kategóriásokkal szemben. A következő 12 hónapra vonatkozó kilátások sem utalnak nagy optimizmusra, mivel a felmérés az iroda kihasználtság várható további kisebb csökkenését mutatja.
Az irodák eladási árai 2004 harmadik negyedévében az ingatlanforgalmazók és fejlesztők szerint minimális mértékben, 1%-kal emelkedtek. A következő 12 hónapban az ingatlanforgalmazók és ingatlanfejlesztők számításai szerint az új és használt irodahelyiségek négyzetméterára közel azonos mértékben, 3-4%-kal növekedhet.
Felmérésünkben rákérdeztünk az irodahelyiséget bérlő vállalkozások jelenlegi bérleményével kapcsolatos értékelésére. A fővárosi válaszadók (tehát az irodát bérlő fővárosi cégek) közül csupán minden ötödik bérel 10 évnél nem régebbi irodahelyiséget, a vállalkozások mintegy 80%-a 10 évnél régebbi építésű épületben lévő irodát bérel. Ez azt jelenti, hogy - amennyiben feltételezzük, hogy a felmérésre adott válaszok hűen tükrözik a fővárosi vállalkozások iroda bérleti szokásait - a korszerű, új építésű irodák (azonosítva megkérdezésünk 10 évnél nem régebbi építésű csoportjával) összes alapterületét 1,4 millió m2-re becsülve, az összes irodaként működő ingatlanok nagysága mintegy 7 millió m2-re tehető a fővárosban. Az irodahelyiségek műszaki állapotával való elégedettség is nagyjából az épületek életkori megoszlásához hasonló képet mutat: a válaszadó cégek alig ötöde volt teljesen elégedett bérleményével (értékelte kiválónak irodája műszaki állapotát). Az értékelések szerint jónak, illetve megfelelőnek tekintett iroda ingatlanok aránya jelentős, 65% és az iroda bérlemények mintegy 15%-a a válaszok alapján kifogásolható, azaz nem megfelelő.
Üzlethelyiségek:
Az üzlethelyiségek ingatlanpiaci megítélése - az irodákhoz hasonlóan - nem kifejezetten kedvező. Az ingatlanforgalmazók és az ingatlanfejlesztők szerint is túlkínálatos a piac jelenleg és ebben alig várható változás a következő 12 hónapban. A forgalmazók előrejelzései nem túl bizakodók az árbevétel növekedés terén sem. Az árbevétel várhatóan közelítőleg stagnál ebben a szegmensben (ez a raktárpiachoz hasonlóan a legalacsonyabb várakozás). Ennek megfelelően a forgalmazók szerint a rendkívül túlkínálatos irodapiac mellett az üzlethelyiségek szegmensében lesz a legélesebb forgalmazói versenyhelyzet.
A következő egy évben az új építésű üzlethelyiségeknél a fejlesztők és a forgalmazók 4-4%-os eladási árnövekedést tartanak reálisnak. A már meglévő üzlethelyiségekért várhatóan 3%-kal kell majd többet fizetni.
Lakáspiaci helyzetkép
Felmérésünk szerint a lakáspiac sajnálatos módon továbbra sem jutott egyértelműen túl a tavalyi év keresleti sokkján, emellett a kínálat - a megkezdett fejlesztésekből fakadó tehetetlenség okán - egyértelműen bővülő. A piac éppen ennek következtében mutat - igaz hullámzó tendencia mellett - alapvetően kedvezőtlen eredményeket. Az egyensúlytalanság és a piaci bizonytalanság kifejeződése az átadott lakások számának 2004 első kilenc hónapjában tapasztalt növekedése a kiadott lakásépítési engedélyek kisebb visszaesése mellett, de figyelemre méltó jel, hogy a piaci szereplők mindegyike minden korábbinál alacsonyabbra csökkentette a lakáspiaci árvárakozásait.
Az ingatlanforgalmazók és fejlesztők általában túlkínálatosnak ítélik a lakáspiacot és várakozásaik szerint a következő 12 hónap ebben alapvető változást nem fog hozni. Reményeik szerint a következő időszakban ennek ellenére nem csökken, sőt várhatóan valamicskét nő összes árbevételük. A válaszok alapján a folyamat nem teljesen egyértelmű: az ingatlanforgalmazók és fejlesztők szerint várhatóan némileg tovább csökken a négyzetméterben mért értékesítés, miközben az eladott lakások darabszáma stagnál. Ugyanakkor a lakások remélt fajlagos drágulásának megfelelően bekövetkezhet kisebb árbevétel növekedés, de ez igen bizonytalan.
Az ingatlanforgalmazók és fejlesztők vélekedése szerint a vizsgált időszakban lényegében az árak stagnálása a meghatározó a lakáspiac új és használt szegmensében egyaránt. A következő 12 hónapban is csupán az új lakóingatlanok esetében várható számottevő, 3-5% körüli áremelkedés. Külön figyelmet érdemel az is, hogy az eltérő helyzetű szereplők vélekedése igencsak közel esik egymáshoz a vizsgált esetekben.
A következő táblázat néhány jellemző budapesti ingatlan árának alakulását mutatja az utolsó három negyedévben.
Néhány jellemző ingatlan négyzetméter-ára 2004. I. - III. negyedév
(ezer Ft/m2)
| Ingatlan típus | Új építés | Használt | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| I. | II. | III. | I. | II. | III. | |
| negyedév | ||||||
| Családi ház a Csillaghegyen, III. ker | 324 | 325 | 325 | 250 | 274 | 269 |
| Társasházi lakás a Németvölgyben, XII. ker. | 415 | 407 | 408 | 335 | 329 | 325 |
| Lakás a Bartók B. úton, XI. ker. (Kosztolányi D. tér előtt) | - | - | - | 239 | 252 | 247 |
| Családi ház Budafokon, XXII. ker (Promontor) | 291 | 307 | 304 | 215 | 238 | 231 |
| Panellakás a Fehérvári úton, XI. ker. | - | - | 183 | 180 | 198 | |
| Társasházi lakás Zuglóban, XIV. ker. | 315 | 310 | 319 | 237 | 235 | 248 |
| Társasházi lakás Újlipótvárosban, XIII. ker. | 315 | 315 | 314 | 246 | 234 | 247 |
| Társasházi lakás a Péterhegyi lejtőn, XI. ker. | 327 | 338 | 327 | 265 | 249 | 255 |
| Családi ház Pesterzsébeten, XX. ker. | 241 | 251 | 256 | 187 | 197 | 190 |
| Panellakás Csepelen, XXI. Ker. | - | - | - | 163 | 168 | 173 |
