A fővárosi ingatlanpiaci tendenciákat jól mutatja a GKI-Wallis Ingatlan Rt. fővárosi ingatlan indexének alakulása.

A GKI-Wallis Ingatlan Rt. fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2004 I. negyedévében -22,6. Ez gyakorlatilag minimális csökkenés az előző negyedévi -18,3-hoz képest. Az index több, mint 4 éves alakulását elemezve azt láthatjuk, hogy a kezdeti csökkenést követően a 2002 II. negyedévében elért "történelmi" minimumtól (-29,2) kezdve a stagnálás tartósnak bizonyult a piacon. Ez a stagnálás paradox módon sokszor belső szerkezeti változásokat hordozott magában (ilyen például az utóbbi negyedévekben a raktár és üzemcsarnok piaci szegmens javuló megítélésével szemben a lakáspiac kissé hektikus hullámzása). A GKI-Wallis Ingatlan Rt. fővárosi ingatlanpiaci indexének alakulása a piaci szereplők szempontjából jelenleg némi várakozást sugall, jelentősebb konjunktúraváltozásra azonban a következő időszakban nem lehet számítani. Ezt látszanak alátámasztani a következő 12 hónapra előre jelzett árvárakozások is.



A következő 12 hónapban a legnagyobb árnövekedés továbbra is az építési telek esetében várható (11%). Ezt kissé lemaradva követi majd az új építésű lakóingatlanok 9%-os, valamint az üzlethelyiségek 8%-os árnövekedése. Egy év múlva a prognózisok szerint a használt lakásokért, valamint a raktárakért és üzemcsarnokokért egyaránt 7-7%-kal kell majd többet fizetni. Az irodák, jórészt a jelentős túlkínálat hatására, az előbbieknél valamivel szerényebb ütemben, várhatóan 6%-kal drágulnak.



* Új lakóingatlan (zárójelben az ingatlanforgalmazók használt ingatlan adata)

Irodapiac

2004 első negyedévében továbbra is a fontolva haladás jellemzi az irodapiacot. A kínálat jelentősen meghaladja az igényeket, amely magában hordozza a nyomott bérleti díjakat is. Az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők szerint ebben jelentősebb változás a következő 12 hónap során sem várható. A többség azzal is egyetért, hogy bár Magyarország Európai Uniós csatlakozásának az irodapiacra is lesznek pozitív kihatásai, nagyságrendi változásokra azonban nem lehet számítani.

Idén az első negyedévben az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők szerint átlagosan 4%-kal emelkedtek az irodák eladási árai. Az ingatlanfejlesztők ugyanakkor csak 1-2%-os áremelkedést tapasztaltak. Meg kell azonban jegyezni, hogy mindkét esetben igen széles intervallumban szóródtak az értékek. Nem volt ritka az sem, hogy egyes területeken csökkenést realizáltak.



*Zárójelben az előző negyedév adatai

A táblázat adatai egyértelműen arról tanúskodnak, hogy a budai irodák kihasználtságának növekedésére mutatkozik nagyobb esély a következő egy évben. A pesti oldalon bár továbbra is kedveltek az "A" kategóriás ingatlanok, mérsékelt élénkülés inkább a másodosztályú, "B" kategóriás irodaingatlanok esetében várható.

Üzlethelyiségek

2004 első negyedévében mind az ingatlanfejlesztők, mind az ingatlanforgalmazók enyhe túlkínálatot jeleztek az üzlethelyiségek piacán. Az előző negyedévhez képest mérsékelten javult az ingatlanfejlesztők megítélése az üzlethelyiség-piacról, az ingatlanforgalmazóké pedig gyakorlatilag változatlan maradt.
Továbbra is elsősorban a jó elhelyezkedéssel rendelkező, frekventált helyen épült üzleteket lehet könnyen értékesíteni vagy bérbe adni, míg a kevésbé kedvező adottságokkal rendelkezők esetében akár több hónapos (esetleg éves) üresedéssel is számolni kell.

2004 első negyedévében az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők szerint az üzlethelyiségek értékesítési árai 6%-kal emelkedtek. A következő 12 hónapban hozzávetőlegesen további 7-8%-os növekedéssel lehet számolni.

Lakáspiaci helyzetkép

A 2004 első hónapjainak alacsonyabb forgalma határozott és éles kontrasztként követte az előző év végén felbolydult lakóingatlan-piac folyamatait. Egyes szakértői vélemények szerint ez annak a következménye, hogy az eladási árakban érvényesítendő árnövelő tényezők a lakóingatlan-árak olyan mértékű növekedéséhez vezettek (becsléseik szerint 10-13%-os árnövekedés), mely rövidtávon jelentősen visszaveti a keresletet. Mások azzal számolnak, hogy az árnövekedés ennél mérsékeltebb lehet (7-10%), de emellett a lakosság vásárlási kedve jórészt továbbra is fenntartható, a nemrégiben több hitelintézet által is bevezetett, kedvező feltételek mellett nyújtott deviza alapú hitelekkel. Ezek ugyanis valamennyi esetben költség-hatékonyabb megoldást nyújthatnak (hasonlóan a szigorítások előtti államilag támogatott hitellehetőségekhez), mint a jelenleg elérhető - akár állami támogatással is kiegészített - lakáscélú hitelek (persze a számítások még igencsak bizonytalanok a tekintetben, hogy a lakosság mekkora része lesz ténylegesen hajlandó vállalni az alacsonyabb kamatokhoz kapcsolódó, a forint árfolyammozgásából eredő magasabb kockázatot).

Az ingatlanfejlesztő cégek a megváltozott körülmények között is úgy látják, hogy a következő egy év során növelni képesek értékesítésüket. Ez két dologgal magyarázható. Egyrészt továbbra is érdeklődés mutatkozik a jó minőségű új fejlesztések iránt, másrészről viszont figyelembe kell venni a 2004 első negyedévében érvényes relatíve alacsony bázist (ami az adott negyedévet jellemzi), melyhez viszonyítva viszonylag könnyű, értékelhető növekedést elérni. E két tényező keveredését látszik alátámasztani az is, hogy mind fejlesztők, mind a forgalmazók egyetértenek abban, hogy bár növekvő a piaci verseny, ez azonban még mindig távol van például az irodapiacon tapasztalhatótól. Kiegyensúlyozottságról persze szó sincs, mint ahogy azzal is mindenki tisztában van, hogy a jövőben akár a versenyhelyzet jelentősebb kiéleződésével is számolni kell ebben a szegmensben.



* 2003. IV. negyedév = 100

Az ingatlanforgalmazók átlagosan 6%-os, míg az ingatlanfejlesztők 9%-os árnövekedést könyvelhettek el. Az árnövekedés üteme a következő időszakban várhatóan mérséklődik és 12 hónapos távlatban a forgalmazók szerint 9%, míg a fejlesztők szerint 7% körül alakul.

Az új lakások eladási árainak első negyedéves változásához képest a használt lakások piacán tapasztalható 2%-os növekedés jelképesnek tűnhet. Éves viszonylatban azonban ebben a szegmensben is az inflációt enyhén meghaladó, 7%-os négyzetméterár-növekedésre van kilátás.

Alig változott 2004 jelen negyedévében a háztartások lakásépítési, ill. -vásárlási kedvét jelző mutató, s alig esett vissza a lakásbővítési, -felújítási kedvét reprezentáló mutató szezonális hatásoktól megtisztított értéke.

2004 jelen negyedévében 1,6%-ra csökkent azoknak a háztartásoknak az aránya, amelyek a következő két évben biztosan lakást vásárlást vagy építést terveznek, s 2,5%-ra nőtt azon háztartások aránya, amelyek nem biztosan, de készülnek lakás építésére vagy vásárlására a következő két évben. Ez mintegy 54 ezer háztartást jelent évente.

Meglévő lakására a válaszadók 3,1%-a fog egy éven belül jelentős összeget költeni (felújítás, bővítés), és további 10,0% tartja valószínűnek ilyen kiadásait. Ez 308 ezer háztartást jelent.