A GKI Rt. – Wallis Ingatlan Rt. fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2003 I. negyedévében -21,8. Ez közel hat pontos javulás az előző időszak értékéhez viszonyítva. A 2000 I. negyedévétől (felmérésünk kezdetétől) elindult csökkenő trend az utóbbi egy év adatai alapján megtörni látszik és stagnáló tendenciát mutat, kis ingadozással. Az indexnek az idei első negyedévben tapasztalt növekedését nem szegmensspecifikumok okozták, hanem az általános ingatlanpiaci hangulat némi javulása (a részindexek ugyanis minden kategóriában kissé emelkedtek).

Az index javulásában tapasztalt váltás az ingatlanpiaci árak 12 havi alakulásában vegyesen csapódott le. Míg általánosságban elmondható, hogy a vállalatok az előző negyedévhez képest valamivel magasabb árnövekedéssel számolnak, addig az új építésű ingatlanok esetében az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők az előző időszakhoz képest mérsékeltebb áremelkedést tartanak valószínűnek.

Más azonban a helyzet a használt lakások esetében. Itt az ingatlanforgalmazók a lakóingatlanok, irodák és üzlethelyiségek esetében jellemzően felfelé, míg a raktárak, üzemcsarnokok és építési telkek esetében pedig lefelé módosították várakozásaikat.

A prognózisok szerint infláció feletti ütemben növekednek az építési telkek (11%) és a lakóingatlanok (új építésű 7%, használt 6%) eladási árai, míg infláció közeli mértékben a raktárak és üzemcsarnokok (5%), üzlethelyiségek (5%) és irodák (4%).

Irodapiac:

Az irodapiacon továbbra is igen magas túlkínálattal kell szembenéznie az irodaházak tulajdonosainak. Bár sokak találgatják, hogy a mostani többletet, valamint a folyamatban lévő beruházásokat az Európai Unióhoz való „jó” csatlakozás egyaránt felszívja (azaz, ha sikerül elérni, hogy az Unió mind több intézménye helyezzen ki irodát Magyarországra), az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők túlnyomó többsége mégis szkeptikusok a tekintetben, hogy a következő egy évben bármiféle pozitív tendencia indulhat meg.

E várakozások mutatkoznak meg abban is, hogy a következő 12 hónapban átlagosan mintegy 4%-os négyzetméterár-növekedést tartanak reálisnak az ingatlanfejlesztők. (Az ingatlanforgalmazók még ennél is pesszimistábbak. A használt irodák esetében 1-2%-os, míg az új építésűeknél 3%-os áremelkedést prognosztizálnak.)

Az irodapiaci túlkínálat az ingatlanforgalmazás jövedelmezőségére is rányomta bélyegét. Az e szegmensből származó árbevétel ugyanis a megkérdezett társaságok többségénél 2003 első negyedévében visszaesett. Jó hír azonban és a piaci viszonyok mérsékelt stabilizálását jelentheti, hogy további csökkenésre a következő egy évben már nem számítanak. (Persze ezt megfelelő kritikával kell értékelni, mivel az irodapiac erősen nyomásos jellege várhatóan a következő időszakokban is fennmarad.)

különbség mutatkozik, mintha az irodákat a minőségük szerint differenciáljuk.

Üzlethelyiségek:

Az üzlethelyiségek esetében 2003 első negyedévében a fővárosban enyhe túlkínálat mutatkozott. Vidéken ennél valamivel kedvezőbb a helyzet, de tipikusan már itt is a bérlők válogathatnak az üresen álló üzlethelyiségek között.

Az ingatlanforgalmazók és -fejlesztő szerint a következő egy évben – az ingatlanpiac számos szegmensétől eltérően – javulás várható a kereslet-kínálat egyenlegében. A fővárosban várhatóan még így is a kínálati oldal marad erősebb, azonban vidéken a két oldal akár egyensúlyba is kerülhet. A vidék tekintetében megemlítendő, hogy az ingatlanforgalmazók alapvetően optimistábbak a javulás mértékét illetően, mint az építtetők.

Továbbra is azok az üzlethelyiségek válnak sikeressé, melyek frekventált helyeken, forgalmi csomópontokban, illetőleg a bevásárló utcákban helyezkednek el, de nem utolsó szempont az adott üzlethelyiség vagy bevásárlóközpont megfelelő menedzselése sem.

2003 első negyedévében az üzlethelyiségek eladási árai 1-2%-kal emelkedtek. Az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók a következő 12 hónapot tekintve 4-5%-os további árnövekedést tartanak elképzelhetőnek. Ez gyakorlatilag az ingatlanok reálértéknek megőrzésére elegendő, ugyanakkor ez az építési telkek és lakóingatlanok után még így is a harmadik legmagasabb négyzetméterár-növekedés.

Lakáspiaci helyzetkép

2003 első negyedéve nem hozott érdemleges változást az ingatlanpiacon. Úgy tűnik ugyan, hogy az oly régóta várt élénkülés továbbra is várat magára, a szereplők várakozásai javulnak. Mindez persze csak a korábbi erős pesszimizmus negyedévről negyedévre való fokozatos gyengülését jelenti. A gazdasági környezet is jó hatással van az ingatlanpiaci tendenciákra. Ellentétben a nyugat-európai gazdaság gyengélkedésével hazánk a régióban továbbra is igen jó teljesítményt nyújt és 2002-es év egészében a lakosság reálkeresete is kiemelkedően, mintegy 15%-kal emelkedett.

Az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők többsége nem tartja valószínűnek a rövidtávon bekövetkező gyors áremelkedést. Befektetési szempontból azonban a lakóingatlan – tekintve az utóbbi évek tőzsdei stagnálását, illetve a bankbetétekkel és állampapírokkal elérhető egyre alacsonyabb hozamokat – mégis kedveltnek számít. Ezt mutatja az ingatlanbefektetési alapok növekvő térnyerése is.

Fontos azonban a lakóingatlan-befektetések hozamának másik tényezőjét, a bérleti díjak alakulását is megvizsgálni. Az utóbbi évek tendenciáit elemezve azt vehetjük észre, hogy a lakóingatlanok négyzetméterár-növekedésének megtorpanásával a bérleti díjak is stagnálnak. Az ingatlanforgalmazók szerint a következő egy évben drasztikus változásokra ezen a területen sem lehet számítani. A bérleti díjak emelkedését Magyarország Európai Uniós csatlakozását követően többek azonban biztosra veszik.

Az előrehozott vásárlások révén viszont a szakértők szerint paradox módon serkentőleg hat a piacra az a várakozás is, mely szerint a kormány a lakásvásárlási hitelekhez nyújtott állami támogatások felülvizsgálatát tervezi. A félelmek szerint ez az igénybevétel feltételeinek szigorítását, illetve a hitelösszeg felső határának csökkentését jelenti majd.

2003 első negyedévében továbbra is kiemelt figyelem övezi a belvárosi kerületeket. A jelenlegi adatok alapján (és ennek több negyedéve folyó jellegét tekintve) azt mondhatjuk, hogy meghatározó tendenciáról van szó. Különösen a sétáló utcákhoz és más magas presztízsű helyhez közeli, illetőleg a forgalmi csomópontoknál lévő ingatlanoknál érezhető a kereslet élénkülése. Megállapítható az is, hogy a „beköltöző” lakosságon belül a fiatalok felülreprezentáltak, mely vélhetően abból adódik, hogy számukra az időtényező prioritása (az utazási cél gyorsabb elérése) magasabb fokú, mint a zöld övezet, a kertes családi házak nyújtotta többlet.

Az előbbi tendenciát erősíti, hogy egyes lakópark-fejlesztések egyre inkább a lakótelepi, mintsem a zöld övezettel tarkított, az extrák széles választékát nyújtó jelleget mutatják. A költségek lefaragása érdekében ugyanis egyes ingatlanfejlesztő társaságok inkább lemondanak a korábban beígért parkosításról (vagy annak egy részéről), de előfordul az is, hogy a járulékos szolgáltatások egy része nem kerül kiépítésre. Vannak persze tökéletes ellenpéldák is, melyeknél az építtető cég gyakorlatilag teljes településfejlesztést hajt végre. E vállalkozások filozófiája szerint megéri e többletráfordítás, hisz ez esetben a magasabb ingatlanárak biztosítják a beruházás megtérülését.

A megkérdezett ingatlanforgalmazók és -fejlesztők szerint vidéken az ingatlanpiac még koránt sem mondható telítettnek. A várakozások szerint persze egy éven belül már országszerte kiegyenlítetté válhat a kereslet és a kínálat, azonban jelenleg még vannak városok, ahol – ha minimálisan is, de – a vevők vannak többségben.