A fővárosi vállalatok ingatlanpiaci konjunktúra indexében az egyik leglényegesebb adat a vállalatok nettó ingatlan vásárlására (összes vásárolni tervezett alapterület – összes eladni tervezett alapterület) és nettó bérleményére (összes tervezett új bérlemény alapterület – összes tervezett bérletfelmondás alapterület) vonatkozik. Ezt a GKI Rt. és a Wallis ingatlan Rt. szakemberei közös felmérésükben minden „értelmes” kategóriára kiszámították(lásd a A fővárosi vállalatok ingatlan vásárlási és bérlési várakozásai 2000-ben táblázatot az oldal alján).

Eszerint a fővárosi vállalatok ingatlankereslete stagnáló. A saját tulajdonú üzlethelyiségeknél a kereslet minimálisan meghaladja a kínálatot, az irodák és a raktárak esetében viszont egészen enyhe túlkínálat látszik. Bérlet tekintetében hasonló következtetés vonható le, mint a saját tulajdonú ingatlanoknál.

A következő vállalati mutatószám az ingatlanpiaci értékindex. Ez az index az ár- és a volumenváltozás együttes figyelembevételével hasonlítja össze a vállalatok elérni tervezett és jelenlegi ingatlan-portfólióját, s ennyiben az előző mutatónál szélesebb bázisú.

A táblázat (lásd az oldal alján: A fővárosi vállalati ingatlanvagyon értékváltozása 2000-ben) adatai szerint a vállalati ingatlanportfolió értéke forintban növekedett 2000-ben, de a növekedés mértéke a fogyasztói árszínvonal emelkedésénél alacsonyabb volt.

A vállalati adatokat elemző harmadik mutatószám a vállalati ingatlanpiaci árindex mutató. Ez az egyes ingatlantípusok összes (saját+bérelt) alapterülettel súlyozott árváltozásából adódott. Értéke esetünkben 108,3. (2000. szeptemberben értéke: 108,1)

A fővárosi vállalatok ingatlanpiaci indexe a fenti három mutató (a nettó vásárlás és bérlet index, az értékindex és az árindex) egyszerű számtani átlaga. Az index aktuális értéke 105,2. Ez javuló ingatlanpiaci konjunktúrát vetít előre.

Az ingatlanfejlesztési tevékenységgel foglalkozó vállalatoknál is megvizsgálták a különböző inputtényezők árának alakulását. Az ingatlanfejlesztők várakozása szerint beszerzési árindexük 112,5 (2000. szeptemberben értéke: 107,5) lesz, míg az új építésű ingatlanok eladási árindexe 108,4. (2000. szeptemberben értéke: 106,8)

Az eladási árindexet osztottuk a beszerzési árindexszel, s így jött létre az ingatlanfejlesztők várakozásai indexe. Ennek értéke 96,4, (2000. szeptemberben értéke: 99,3) amely azt mutatja, hogy az ingatlan eladási árak növekedési üteme kisebb mint az inputtényezők árnövekedése, vagyis várhatóan csökken a nyereség.

Az ingatlanfejlesztési vállalkozások helyzete indexe (amely a vállalkozás saját helyzetére vonatkozó múltbeli és jövőbeli várakozásokat hasonlítja össze) értéke 77, (2000. szeptemberben értéke: 108) az ingatlanfejlesztők korábbi optimizmusa megszűnt és jelenleg pesszimistán értékelik a helyzetet.

A fővárosi ingatlanfejlesztők ingatlanpiaci indexe a fenti két mutató egyszerű számtani átlaga. Az index aktuális értéke 88,2, (2000. szeptemberben értéke: 103,6) ami dekonjunktúrára utal. Ez valószínűleg elsősorban a szezonalitással magyarázható.

Az ingatlanforgalmazó vállalkozások várakozása a 2000. évi beszerzési árindexeikre 112,5 (2000. szeptemberben értéke: 110,3). A várakozások szerint 2000-ben az új építésű ingatlan eladási árindex: 108,4 (2000. szeptemberben értéke: 107,2), a használt ingatlan eladási ár-index 105,4 lesz (2000. szeptemberben értéke: 105,2). Itt is elkészítettük az ingatlanforgalmazó vállalkozások várakozásai indexet. Az új építésű és a használt ingatlan eladási árindex számtani átlagát osztottuk a beszerzési árindex-szel. Ennek értéke 95 (2000. szeptemberben értéke: 96,2), vagyis az inputtényezők árai gyorsabban emelkednek, mint az eladási árak. Az ingatlanforgalmazó vállalkozások helyzete index értéke 128,6 (2000. szeptemberben értéke: 108,8), a válaszadók tehát igen optimistán látják vállalkozásuk következő negyedéves helyzetét.

Az ingatlanforgalmazók ingatlanpiaci indexét a fenti két összetevő egyszerű számtani közepe adja, értéke 111,8 (2000. szeptemberben értéke: 102,5), amely enyhe konjunktúrát jelez.

A fővárosi vállalatok bázisszemléletű ingatlanpiaci indexét az egyes ingatlantípusokra külön-külön számították ki. A számítás során a vállalatok esetében a meglévő ingatlanállományt és annak tervezett bővülését viszonyítottuk a meglévő állományhoz az egyes típusokra (saját és bérelt ingatlanra egyaránt). Ezek után az egyes vállalatok várakozásait kategóriákba soroltuk (1.11 fölött erőteljesen nő, 1.03-1.10 között nő, 0.98-1.02 között stagnál, 0.9-0.97 között csökken, 0.89 alatt erőteljesen csökken). Végül pedig a kutatók az így vállalatonként kapott értékek területtel súlyozott átlagát vették.

A vállalatok ingatlanpiaci konjunkturális várakozásai a válaszok alapján az előző negyedévhez képest romlottak. Az összes egyenleg érték negatívba ment át, tehát a vállalkozások inkább eladni szeretnének, mint vásárolni.
Az eredmények összesítésekor a fővárosi ingatlanpiacon épített és forgalmazott ingatlantípusok (lakóingatlan, iroda, üzlethelyiség, raktár) arányát figyelembe véve aránypárokat állítottunk fel.

A képzett aránypárok a következők:
• lakóingatlanok: mivel felmérésünkben a vállalatok esetében nem értelmezzük a lakóingatlanokat, ezért az ingatlanfejlesztők és forgalmazók együtt képviselik a részindex 100%-át 1:8 arányban (fejlesztők = 1 , forgalmazók = 8 );
• irodák: a vállalatok képviselik a piac 50%-t a fennmaradó 50% pedig 2:3 arányban oszlik meg a fejlesztők és a forgalmazók között;
• raktárak és üzlethelyiségek esetében a piac felét a vállalatok képzik, a másik fele pedig 2:1 arányban oszlik meg az ingatlanfejlesztők és forgalmazók között.

Az összesített indexeket az Az egyes piaci szegmensekre vonatkozó várakozások 2000. decemberben, 2000. szeptemberben és 2000. júniusban táblázat mutatja.

A 2000. decemberi felmérés fővárosi ingatlanpiaci „összesített” értéke 0,4. Az első negyedéves értékhez képest csökkenés figyelhető meg, így a fővárosi ingatlanpiac szereplői a pozitív véleményüket lefelé módosították, s jelenleg stagnáló piacot érzékelnek.

A 2001-re vonatkozó árvárakozások a lakóingatlanok, a telkek, az irodák és az üzlethelyiségek esetében 2000. átlagához képest reálérték növekedésre utalnak, különösen a telkeknél és az új lakóingatlanoknál. A várakozások szerint a használt ingatlanok árai jó esetben reálértéken csak stagnálnak (lakások) rosszabb esetben igen jelentősen csökkennek (üzlethelyiség, raktár, üdülő).

Az árvárakozások ilyen alakulása a Széchenyi-tervben meghirdetett gazdaságpolitika gyakorlati tükröződéseként értékelhető. Az új építések preferálása miatt sokan úgy gondolkodnak, hogy érdemesebb építeni, sőt akár régi lakásokat eladni, majd az alacsony kamatozású lakáshitelek felvételével új lakásokat építeni. Ez azzal a hatással jár, hogy a telkek árai ugrásszerűen emelkednek, miközben a használt lakás piacon túlkínálat alakul ki. A konkrét piaci áraknál néhány reprezentaty ingatlanra vonatkozóan is információkat kértünk, a válaszok összegzését az alábbi táblázat tartalmazza.

Némileg meglepő az irodák áralakulására vonatkozó várakozás. Mind tavaly, mind idén igen jelentős nagyságú irodaterület épült, illetve épül. Ennek hatására az irodák kihasználtsága mérséklődött, a bérleti díjak forintban kifejezve enyhén csökkentek (részben a forint reál-felértékelődése miatt). Kérdéses, hogy mennyiben megalapozottak ilyen körülmények között az áremelési várakozások. (Az is igaz, hogy a telek-szűke miatt egyre drágább új irodákat létrehozni.)