A június 15-étől bevezetett devizaliberalizáció pénzügyi és ingatlanszakemberek szerint is kedvező változásokat eredményezhet a gazdaság egyik legérzékenyebb ágazatában, az ingatlanpiacon is, és növelheti a külföldi ingatlanok iránti keresletet.

Nem vagyunk drágák
A bérleti piacon az iroda- és kereskedelmi létesítmények, bevásárlóközpontok üzleteinek, valamint a raktárhelyiségek és egyéb, például ipari parki, logisztikai, innovációs parki területeknek a bérleti díjait eddig is többnyire valutában (márkában, ritkábban dollárban) határozták meg, és forintban fizették. Igaz, a sávszélesítés hatására a forintárfolyam jobban ingadozik, mint korábban, ám a liberalizációval lehetőség nyílt arra, hogy a vállalkozások valutaszámlát vezessenek, s arra is, hogy legálisan fizessék valutában a bérleti díjat.

Magyarország nem tartozik a legdrágább országok közé, még akkor sem, ha a forint tartós erősödése miatt a külföldieknek mélyebben a zsebükbe kell nyúlniuk, ha nálunk házat, nyaralót vagy egyéb ingatlant vásárolnak. A forinterősödés pedig nem biztos, hogy tartós folyamat, mint azt a július eleji gyengülés is jelezte. Az árfolyam kilengése egyelőre jelentősnek tűnik, s azt, hogy milyen centrum környékén stabilizálódik, ma még nehéz megjósolni (lásd cikkünket a … oldalon). Az esetleges „drágulás” – hiszen csak a valutában számolókat érinti – a belföldi vásárlói kedvet várhatóan nem csökkenti majd – talán csak a spekulációs célú ügyletek számát –, növelheti viszont a hosszabb távra szóló, mára kissé visszaesett ingatlanbefektetések arányát – állítja Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke, az Euro-Immo Export Kft. ügyvezetője.

A külföldiek magyarországi ingatlanbefektetéseinek visszaesését egyébként az is magyarázza, hogy fogytán a nagy külföldi befektető cégek e célra fordítandó tőkéje, mivel az elmúlt évtizedben a piac különböző területein jórészt már beruháztak. Miként a hazánkban letelepedett külföldi cégek menedzsmentje is többnyire már a két évvel ezelőtt beindult árrobbanás előtt megvásárolta vagy bérbe vette az életnívójának legmegfelelőbb lakást, telket, üdülőt.

Külföldi vásárlók
A szakértő szerint mindemellett a jelentősen megugrott hazai ingatlanárak, a közigazgatási engedélyezési procedúra nehézkessége, s nem utolsósorban a Fővárosi Közigazgatási Hivatal kvótaszerű szigorításai nyomán az országos korlátozásról felröppent rémhírek járultak hozzá ahhoz, hogy napjainkra mérséklődött a külhoniak érdeklődése a hazai ingatlanok iránt. (Az érintett budapesti hivatal 2000. júliusban olyan határozatot hozott, miszerint nem ad engedélyt ingatlan vásárlásához abban az esetben, ha a külföldi vásárló országából az adott évben már legalább húszan éltek az itteni vétel lehetőségével. Érvként a hivatal a külföldiek vásárlásainak ingatlanokra gyakorolt árfelhajtó hatását hozta fel; a magas lakásárak pedig szerinte sértik a közérdeket.)

A külföldi magánszemélyek és szervezetek magyarországi ingatlanvásárlását – legyen szó lakó- vagy egyéb, például ipari ingatlanról – az államigazgatásról szóló törvény és egy 1996-os kormányrendelet engedélyhez köti, amelyet az érintett ingatlan fekvése szerinti megyei (fővárosi) közigazgatási hivataltól kell megkérni. E hatóságok mérlegelik: a tranzakció sért-e önkormányzati vagy közérdeket. Ha nem sért, kötelesek megadni az engedélyt. Ez a korlátozás – amelynek megszüntetéséhez Magyarország gazdasági, környezetvédelmi és területfejlesztési indokkal az uniós csatlakozás időpontjáig kapott haladékot – továbbra is fennáll.

Magyarországon egyébként a közigazgatási hivatalok adatai szerint 1999-ben közel 120 ingatlanvételi elutasítás mellett mintegy 8400 engedélyt állítottak ki; tavaly 7500 körül volt a külföldiek által benyújtott jóváhagyott ingatlan-adásvételek száma, az elutasítottaké 250 körüli, ebből a fővárosra 177 jutott. Budapesten továbbra is a II., a XI. és a XII. kerület, az üdülőterületek közül pedig – bár itt is csökkenő arányban – a Balaton környéke és a Fertő-tó áll a külföldről érkező vásárlók érdeklődésének középpontjában.

Az adatok azt is jelzik, hogy a vásárolni szándékozó külföldiek többsége nyugdíjazás előtt álló, magyar gyökerű — a somogyi, a balatoni, valamint a hevesi térségben — német; őket követik a holland, a svájci és az ausztrál vásárlók.

Külhoni konkurencia
A magyar állampolgároknak 1996 tavaszától volt lehetőségük legálisan a határainkon túli ingatlanvásárlási, csere-, bérleti vagy haszonélvezetijog-átruházási ügyletek megkötésére; ezt az 1995. évi XCV. törvény és ennek 1998. január 1-jei módosítása tette lehetővé. Ez utóbbi dátumtól készpénzes vásárlás esetén már csak bejelenteni kellet a Magyar Nemzeti Banknak (MNB) az ügyletet – bemutatva az adott lakás, ház, nyaraló vagy egyéb ingatlan tulajdoni lapját és az adásvételi szerződést –, a jegybank engedélye már csak a vásárláshoz szükséges összeg külföldi banki hitelfelvételéhez kellett. Az MNB devizaszabályozási és -engedélyezési főosztálya igazolással vette tudomásul a vásárlás tényét, amellyel a vevő zöld utat kapott a hazai kereskedelmi bankoknál a vásárláshoz szükséges deviza megvételére, illetve átutaltatására.

Ez év június 15-étől a korlátok teljes megszűntek: a külföldi ingatlan vásárlásának tényét sem kell bejelenteni a jegybanknál, s vásárláshoz szükséges deviza megvételéhez, külföldre átutalásához, illetve a kinti banki hitelfelvételhez sincs szükség engedélyére.

A széles nemzetközi kínálat jelentős konkurenciát jelenthet majd a hazai ingatlanpiac számára, hiszen a legtöbb külföldi üdülőövezetben a balatonihoz közel hasonló áron, már néhány millió forintos önrésszel, kedvező kamatú, akár 30 éves futamidejű kinti banki kölcsönnel, az ingatlan jelzálogfedezete mellett vásárolhatnak lakóparki házat, apartmant, tengerparti bungalót vagy akár vendéglőt.