Ingatlanadó-utak

Miután az adók kivetése tagállami hatáskörbe tartozik az Európai Unióban, az ingatlanadó sem egységes, de Belgiumot, Máltát és Svédországot leszámítva valamennyi uniós ország állampolgára fizet valamilyen formában a tulajdona után.

Sokak fizetnek, módjával

Helyben marad

Az ingatlanadó az unió legtöbb országában 100 százalékban helyi bevételként jelenik meg, és az önkormányzatok költségvetését táplálja. - A fejlett államokban ennek az adónemnek az a célja, hogy az ingatlantulajdonosok hozzájáruljanak a közöshöz, hiszen az otthonokig vezető infrastruktúra - utak, közparkok, világítás - fenntartása is pénzbe kerül, amit valakinek ki kell fizetnie. A vagyont körülvevő környezet állapota pedig erősen befolyásolja a vagyontárgy értékét. Miután ez a szemlélet a lakosság egészében elfogadott, az ingatlanadó sem vált ki viszolygást senkiből - feleli lapunk kérdésére Kalocsai Zsolt. Franciaországban is 100 százalékban az önkormányzatok büdzséjét gazdagítja az évente egy összegben, a lakás tulajdonosa által fizetett adó. Sőt, itt a kedvezmények is helyi szinten dőlnek el. Az Impulzus értesülései szerint az új építésű ingatlanokra bizonyos feltételek mellett 2, 15, illetve 25 évre adómentesség kérhető. A települések irányítói például 15 évre eltekintenek az adó megfizetésétől olyan épületek esetében, amelyekben kizárólag alacsony bérleti díjú lakások vannak. Idős, mozgáskorlátozott, diák vagy szerény jövedelmű tulajdonosok pedig abban az esetben kérhetnek kedvezményt az ingatlanadóra, ha az adott ingatlan lakhelyükként szolgál. Bizonyos szektorokban, például az agráriumban, az ingatlan használata alapján is igényelhető adómentesség, de a döntés minden esetben a helyhatóságokon múlik. Ausztriában is, ahol lakásonként egyedileg állapítják meg az ingatlanadót a forgalmi értéknél alacsonyabb, úgynevezett egységérték alapján, az egy évre kivetett és negyedévente fizetendő összeg szigorúan helyben marad. Az adómentesség szabályozása az egyes tartományok hatáskörébe tartozik, a tulajdonképpeni adókulcsot azonban már a települések határozzák meg. Furcsa öszvérmegoldás született Dániában, ahol, úgy tűnik, mindenki jól jár, kivéve a tulajdonosok. Az ingatlanok értékének egy százalékát az államnak, 0,5-2 százalék közötti összeget az önkormányzatnak és plusz 1 százaléknyit a megyének fizetnek. Portugáliában viszont a teljes összeg az államkasszába kerül.

Az ingatlanok értékének meghatározására vonatkozó nemzetközi gyakorlatok, a levonható kedvezmények eltérőek attól függően, hogy az adott állam milyen gazdaságpolitikát folytat, abban viszont egységesek az országok, hogy az adó alól mentesülők köre szűk.

- A fejlett demokráciával rendelkező országokban nincs olyan, hogy bizonyos ingatlantípus vagy társadalmi réteg nem adózik. Az ingatlanadó mindenhol relatív széles réteget magában foglaló adónem, kevés kivétellel. Bár az európai országok egyikében sem olyan volumenű az ebből származó bevétel, mint például az Amerikai Egyesült Államokban, a létét és jogosultságát sehol nem kérdőjelezik meg. Általában széles adózói kör viseli a terheket, így nincs szükség arra se, hogy bárkit túladóztassanak - magyarázza Kalocsai Zsolt, az RSM DTM Hungary Zrt. vezérigazgatója.

Alapvetően két módon állapítják meg a fizetendő mértéket az egyes országokban. A legtöbb helyen az ingatlan értéke jelenti az adó alapját, lényegesen kevesebb azoknak az államoknak a száma, ahol a négyzetméterek. Nem ritka jelenség, hogy az adó alapja kisebb-nagyobb mértékben eltér a lakás piaci értékétől, az viszont egyáltalán nem jellemző, hogy bizonyos értékhatár alatti tulajdon után ne kelljen fizetni.

- Németországban vagy Spanyolországban például az ingatlan valós értékének és a megállapított adóalapnak a különbsége eléri az 50 százalékot, Norvégia esetében pedig az ingatlanadó alapja mindössze a piaci érték harminc-negyven százaléka - mutat rá Kalocsai Zsolt.

Luxemburgban kifejezetten marginálisnak tekinthető ennek az adónak a szerepe, hiszen egy 1941-es felmérésen alapszik az ingatlanadó meghatározása. Itt egy lakás vagy kisebb ház adója nem haladja meg éves szinten a 150 eurót, ami már csak azért is érdekes, mert az unión belül itt a legmagasabb az életszínvonal.

Más országokban viszont, mint például Dániában és Franciaországban az ingatlanok értékét rendszeresen felmérik, és Spanyolországban is a mindenkori piaci ár a fizetendő összeg alapja.

Országon belül is van különbség

Az ingatlan katasztrális értéke jelenti az adó alapját Franciaországban, ahol a fenntartásra, a biztosításra és a felújításra költött összegeket automatikusan levonják: a fizetendő összeg kiszámításánál a katasztrális érték felét költségként veszik figyelembe. A nem beépített ingatlanok - telkek - után is fizetendő ingatlanadó, ebben az esetben a katasztrális érték 80 százaléka lesz az adóalap. Bár az elmúlt években a legtöbb francia városban nem változott az adó összege, idén átlagosan 6,4 százalékkal emelkedett mindenhol, olvasható az Impulzus romániai magyar hírportál oldalán. Kiugróan magas, 47 százalék volt az emelés Párizsban, de még így is itt a legalacsonyabb - évi 522 euró - egy átlagos színvonalú lakás után fizetendő adó összege. Ennél komolyabb a terhelés az ország déli részén, ahol a tulajdonosok 1000-2000 euró közötti összeget fizetnek évente.

Ezzel szemben Svédországban eltörölték ezt az adót, Németországban pedig az utóbbi években inkább a fogyasztási adókat helyezték előtérbe szemben a vagyoni típusú terhekkel: a forgalmi adó például 2006-ban 16-ról 19 százalékra nőtt, az ingatlanadó pedig az ingatlan értékének átlagosan 1,5 százaléka maradt. Az önkormányzatok ingatlan-nyilvántartást vezetnek, és az abban szereplő részletes adatok alapján számolják ki a lakástulajdon után fizetendő összeget. A helyi hivatalokban állapítják meg az ingatlanok értékét, és sorolják be azokat a különböző kategóriákba, amelyek alapján a 0,6 és 3 százalék közötti sávban mozoghat a terhelés.

Hollandiában is az önkormányzatok határozzák meg és szedik be az átlagosan 0,1-0,3 százalék közötti adót, amelynek a felét a tulajdonos, a másik felét a lakásban benn lakó fizeti. Az adók mértékét ebben az országban szigorúan négyévente felülvizsgálják, de az adóemelés lehetséges százalékát néhány éve egy botrányt követően a parlament a mindenkori infláció szintjében korlátozta.

A közép-európai országokban sem ismeretlen az ingatlanadó. Romániában a lakás alapterülete a kiindulási alap, és a 700 lejes négyzetméterenkénti érték alapján számított adó mértéke évente 0,1-1,5 százalék (az egy lakással rendelkező magánszemélyek a legalacsonyabb százalékot fizetik). Az Ingatlanmagazin azonban úgy tudja, hogy jövőre jelentős emelésre lehet számítani. A jelenleg kivetett adók alapja ugyanis a lakások 2002-es piaci értéke, csakhogy közben az uniós csatlakozás hatására jelentősen nőttek az ingatlanárak. Azt még nem tudni, hogy az emelés az új piaci érték szerint vagy csupán az inflációs ráta alapján történik, ez utóbbi esetében közel 20,5 százalékkal kell majd többet fizetni 2010-től a lakástulajdonosoknak. Parászka Boróka viszont június elején azt írta a 168 órában, hogy a román kormány a válságra való tekintettel bejelentette: meghatszorozzák az ingatlanadó összegét, mert így kívánják növelni a költségvetési bevételeket, reményeik szerint 0,14 százalékkal.

Lengyelországban és Csehországban is négyzetméter alapján számítják a 2007 óta létező adót. Az előbbiben minden lakás után minimum négyzetméterenként 0,09 eurót, míg az utóbbiban 1-10 korona közötti összeget kell fizetniük a tulajdonosoknak attól függően, hogy az ingatlan városban vagy falun található.

Dilemmák itthon

Magyarország azon kevés európai ország közé tartozik, ahol nincs egységes ingatlanadó, bár kommunális adó néven jó néhány települési, illetve fővárosi önkormányzat adóztatja az ott lakókat. Hogy erre az adónemre szükség lehet, azt talán többen belátják, annak ellenére, hogy vannak, akik egyenesen „gaztettnek” minősítették. (A Medián június közepi felmérése szerint nem éri el a 20 százalékot a kategorikusan ellenzők aránya.)

Tény, a nehéz gazdasági helyzet nem kedvez egy újabb adófajta kivetésének, ám Magyarország a rendszerváltás óta számos kellemetlen, a fennálló struktúrát érintő változás bevezetését elodázta, de ettől az ország helyzete egyáltalán nem lett jobb. Az ingatlanadó pedig akár hasznos is lehet a hazai társadalom számára, ha megfelelő paraméterekkel vezetik be: az adó azon túl, hogy költségvetési bevétel, képes lehet a társadalom és a gazdaság számára fontos ügyeket katalizálni. A „lenni, vagy nem lenni” kérdés helyett tehát valószínűleg értelmesebb lenne a szabályozás részleteiről vitázni. Kérdés például, hogy ha egységes ingatlanadóról – és nem luxusadóról – beszélünk, lehet-e érték alapján mentességet élvezni. Az ingatlanadónak ugyanis éppen az lehetne az egyik legfontosabb hozama, hogy nem kikerülhető, és nem kozmetikázható, ami javítana a hazai adófizetői morálon is.

Kár lenne eleve kiskapukat teremteni, érdemesebb belátni, hogy az adó nem szociálpolitikai eszköz. Fontos kérdés – akár egy adó bevezetésének kommunikációs stratégiáját is meghatározhatja –, hogy a befolyó összeg a költségvetés melyik bugyrát gazdagítja. A hazai tervek a központi költségvetés bevételeként említik, igaz, az elképzelések szerint jelentős része visszakerülne helyi szintre, ahogy a kilencvenes években még a személyi jövedelemadó nagyobb része is átkerült a helyhatóságokhoz. Ma azonban már csak 8 százalék folyik vissza az szja-ból az önkormányzatokhoz. Akár a szürkegazdaság is fehéredhetne az ingatlanadóval, ha, mondjuk, a befizetések összege vagy bizonyos százaléka levonható lenne a személyi jövedelemadóból. Az adóval az energiahatékonysági vagy más zöldberuházások is katalizálhatók.

A fizetendő összeg nagysága köthető lehetne akár a lakások közelmúltban bevezetett zöldminősítéséhez, vagy akár egy ilyen jellegű beruházás levonható lehetne az adóból. Tőlünk nyugatabbra már bebizonyosodott, hogy azokban az országokban, ahol megjelentek a témában hathatós kormányzati ösztönzők, ott ma jelentősen előrébb tartanak az energiahatékonyság vagy a károsanyag-kibocsátás csökkentés terén. Olyan adót kivetni, amelynek megfizetése alól az érintettek – vagyis az ingatlantulajdonosok – túlnyomó többsége mentesül, vagy kibújhat, nincs értelme. A vele járó adminisztráció nem lesz kevesebb, a bevétel viszont igen, és még csak jövőbeli hozadéka sincs. Az ingatlanok értékének megállapítása is számos kérdést vet fel. Régi mulasztásunk például az ingatlankataszter és a hiteles ingatlan-nyilvántartás hiánya. Ennek elkészítése azonban jelentős idő- és pénzráfordítást igényel.

A kilencvenes évek óta rendszeresen felbukkanó gondolat, a hazai bérlakásprogram megvalósulásáért is érdemes lenne kampányolni. Tőlünk nyugatabbra a fejlett bérlakásszektor ugyanis jelentősen csökkenti az ingatlanadó kapcsán felmerülő szociális kérdéseket.