Nem tűnik egyszerű feladatnak az idei ingatlanpiaci folyamatok előrejelzése. Mind a lakosság, mind az üzleti szektor a gazdasági környezet hatásainak tükrében dönt vásárlásairól, illetve vásárlásai, beruházásai elhalasztásáról, visszafogásáról. Az AL Holding Zrt.-nél főleg a lakáspiaci esélyeket, az Ecostat ingatlanbarométerének készítőinél pedig egyebek között az irodaépítési trendeket igyekeztünk megtudni.
Újabb csavarás?
Illy Pétertől, az AL Holding Zrt. vezérigazgatójától mindenekelőtt azt a megállapítást jegyezhettük le, hogy most, az év elején több ellentétes hatású folyamatot lehet vélelmezni. Serkentheti a piacot, hogy 15 évről 5-re csökken a lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem adóköteles időszaka. De az is érzékelhető lesz, hogy például azok, akik az első nagyobb lakásboom kezdetekor, 2000-ben, 2001-ben vettek egy egyszobás lakást, most meg nagyobbat szeretnének, kivártak, és kivárnak. A sokat emlegetett középosztály alsó részén elhelyezkedő népes csoport - normálisan bejelentett dolgozók, akik legális jövedelmekkel rendelkeznek - nehezebben léphetnek fölfelé, s az ingatlanpiacról vásárlói minőségükben el is tűnnek rövidebb-hosszabb időre.
Egyfajta pszichológiai teherként élhetik meg a kisebb lakás eladása, nagyobb lakás vétele nyomán fizetendő nagyobb közterheket, mivel úgy érzik, megint "csavarnak" rajtuk egyet azáltal, hogy a korábbi lakásszerzési kedvezményből vissza kell fizetni. Tehát kivárnak, s mire ezt a kötelezettséget a piac megszokja, eltelik egy-két év, és addig csökken az új lakás iránti kereslet is. Ugyanakkor ezek a közterhek be fognak épülni a használt lakások piacán is az árba, de míg ezt "bevezetik" az emberek, eltelnek hónapok, évek. Aki mostanában akar otthont venni, az vagy teljesen újat, vagy öt évnél régebbit keres magának. Az újak iránti kereslet tehát talán nőni fog, de az sem lehetetlen, hogy itt is számolni kell a kivárás hatásaival.
A makrogazdasági előrejelzések - a növekedési és az inflációs adatok - valamelyest jobbak lehetnek a 2007-esnél, de az ingatlanpiaci szektorban ez most még kevéssé "lesz jelen". Az azonban igaz, hogy egyre "pozitívabbak" a beruházók ebben a szektorban, mivel egyre nagyobb projekteket próbálnak meg engedélyeztetni. Sőt, némi félelemre is okot ad ez a magatartásuk, mert - érvel Illy Péter - kisebb mértékben stabilizálódik, bővül a kereslet, mint amilyen mértékben kérik ezeket a hatósági jóváhagyásokat. Ez azzal járhat együtt, hogy a túlkínálati piacból ugyan sikerül eljutnia az egyensúlyi állapothoz az ingatlanos szektornak, de nyomban fel is borul a kedvező állapot, s újfent annak lehetünk tanúi, hogy a kényszervállalkozások elkezdik - természetesen kényszerből - túltelíteni a piacot.
Éppen csak magunk mögött tudjuk, hogy - a mérések szerint - 2007 harmadik negyedévében ismét érzékletesen, 15 százalékkal nőtt a kínált lakások piaca. A keresleti oldal nem tudott, s vélhetően még egy ideig nem is tud "felvenni" ennyi új terméket. A szakmai várakozások tehát abból a szempontból valamelyest jobbak, hogy a gazdasági környezet biztató jeleket produkál, de a kínálati feltételek alakulása miatt még nem stabilizálódik az ingatlanpiac: a 2007-es tendenciák lényegében folytatódni látszanak 2008-ban is.
E folyamatokat azonban nem szerencsés negatív trendnek nevezni, hiszen leginkább piaci korrekciókkal lehetett és lehet "csak" találkozni.
Megbecsülik a lakosságot...Noha Európában okkal tartanak az amerikai hitelpiaci válság hatásaitól, Magyarországon mindez legfeljebb tompítottan jelentkezhet. Az AL Holding vezetője arra is utal, hogy az ingatlanszektor nálunk is komoly partnere a bankoknak, mégis - ezúttal szerencsésen - a magyar piac eléggé belterjes, kevés ilyen típusú külső impulzust érzékelünk: volumenben maximum 5, értékben 10 százalékot képviseltek a külföldi befektetők. A lakáspiaci hitelfelvevők egyébként is meglepően jó adósnak számítanak, nyomát nem látják a bankok annak, hogy érdemben nőne a "bebukási" arány. Legfeljebb arra lehet számítani 2008-ban, hogy valamelyest drágulni fognak a hitelek, s nőnek a törlesztőrészletek is, de a hitelintézetek változatlanul megbecsülik a lakosságot.
A budapesti ingatlanfejlesztés célkeresztjében egyre inkább megjelennek azok a területek, ahol ma is házak, építmények vannak. De a torz megoldásokra egyre kevesebb a lehetőség, üres belvárosi telkeket, lebontható ócska épületek helyét nem nagyon tudják megszerezni a beruházók, most már a szakmailag sokkal bonyolultabb, drágább, az eredeti, építészeti és történelmi környezetet megőrző rekonstrukciók váltják fel a korábbi, átgondolatlan beavatkozásokat.
A végeredmény itt rendre drágább lesz, ez pedig a piaci keresletet befolyásolja, de kezd trendi lenni a belvárosi hagyományőrző és egyben modern nagy lakások megvásárlása. Ez az újszerű igény is hatni fog a főváros várhatóan tömeges ingatlanfejlesztési "mozgalmára", a közterek alatti parkolók építésére - segít a "föld alá látni" az AL Holding vezérigazgatója. A következő egy-két év arról fog szólni, hogy a belvárosi lakások, munkahelyek, közintézmények gyorsan és rentábilisan kielégítendő fizetőképes keresletet jelentenek a garázsok létrehozóinak, működtetőinek: már most legalább húsz ilyen létesítmény szervezése vette kezdetét.
Közvetve ugyan, de e beruházások is hatni fognak a bővülő arányban születő régi-új belvárosi lakáskínálat áraira. A legutóbbi időkig a külföldi kereslet volt a jellemző - írek, spanyolok, britek vettek sok modernizált belvárosi lakást -, a közeljövő azonban a magyarok befektetéseiről fog szólni. Részben azért, mert a külföldiek más országokban - Romániában, Bulgáriában - "folytatják", részben azért, mert tényleg felfedezi a hazai lakosság a történelmi városrészeket. A belváros számít az ingatlanfejlesztők kategorizálása szerint az első gyűrűnek, a másodiknak pedig azok a városrészek - például a XIII., a IX. kerületben -, amelyek ugyancsak beépítettek, és ahol szanálással lehet új projekteket megvalósítani. Most már ezt is felértékeli a piac, s a négyzetméterárak - 330-340 ezer forintnál kezdődnek - elbírják a szanálás költségeit is.
Lehet árcsökkenés is
Az új lakások építésére kiadott engedélyek közel kétéves adatsora, valamint az építőipari rendelések volumene és összetétele alapján a lakásépítés 2007-ben érte el a mélypontját - tudhatta meg a Piac és Profit Liskáné Pólya Lenkétől, az Ecostat ingatlanbarométerét összeállító közgazdásztól. És persze azt is, hogy az új építési engedélyek hatása a kivitelezésre-átadásra 2008 elején-közepén fog jelentkezni. A beruházók építési hajlandósága erősödni látszik, a kivitelezők pedig kapacitásaik lekötésére törekszenek. A lassan élénkülő kereslet, továbbá számos kis- és középvállalkozás finanszírozási nehézsége azonban arra is utal, hogy a folyamat időben elnyújtva megy végbe.
Az üdülők és üdülőtelkek piaca ugyancsak évek óta stagnál, s a jövőbeli kilátások is csak kismértékben javulnak. Bár a befejezett üdülők száma 2007 elején még csökkent, az év második negyedévében az építési szándék erősödött. Az üdülőtelkek piacának struktúrája fokozatosan átalakul, jórészt a bővülő belföldi turizmus igényeihez igazodik. A telekárak csökkenése is megállt, a turisztikai fejlesztési tervek tükrében lassú áremelkedéssel lehet számolni.
Liskáné Pólya Lenke a piac megszondázásának eredményeként jutott arra a következtetésre is, hogy a lanyha lakáspiac szerényebb teljesítményét továbbra is az iroda-, a szállodaépítés, az ipari és kereskedelmi létesítmények bővítése ellensúlyozza. Az irodapiaci kereslet meghatározó hányada tartósan Budapesten koncentrálódik, s a már piacon lévő, kevésbé korszerű irodahelyiségek üresedési rátája várhatóan emelkedik. Budapesten az átlagos kihasználtság 80 százalék körüli, szemben a környező országok fővárosaiban mért 90 százalékkal. A dinamikus létesítéstől elmaradó igények miatt rövid időn belül a kihasználtság és a bérleti díjak csökkenése várható. Az irodák bérleti díja tekintetében az elkövetkező időszakban 10-15 euró közötti szórással lehet számolni, elhelyezkedéstől függően. A legjobb belvárosi részeken az ajánlati ár 25 euróról 2008-ban 20 euróra csökkenhet.
Budapesten belül az irodapiaci fejlesztések főleg a külső kerületekre koncentrálódnak, míg a belvárosi részeken továbbra is hiánycikk a felső kategóriás irodaház. Ez alól kivételt a Corvin sétány jelent, ahol 2012-ig 150 ezer négyzetméternyi irodaházat adnak át. A következő három évben folyamatosan növekszik az irodapiaci kínálat és kereslet egyaránt. Az idén több mint 400 ezer négyzetméternyi irodát adhatnak át, és vehetnek bérbe. Még mindig az 500 négyzetméter alatti irodákat keresi a legtöbb cég, míg a 3000 négyzetméter fölötti tranzakciók száma elenyésző.
A hipermarket- és bevásárlóközpont-építési láz tovább tart hazánkban is. Annak ellenére, hogy már telítettnek vélik az ingatlanpiac e szegmensét, újabb központok épülnek. A kereskedők a fővároson és a legnagyobb vidéki városokon túl a kisebb településeket hódítják meg. A városközpontokban vagy a város szélén építik üzleteiket.
A sorozatértékesítés, illetve az áfa új normái főleg arra a körre lesznek hatással, amelynek tagjai látszólag magánszemélyek voltak, de nagykereskedői jelleggel üzleteltek. Ezek a befektetők - nagykereskedők - évi három-négy ingatlan vásároltak, majd értékesítettek, ez jelentette a jövedelmüket. Most sem tiltják meg nekik ezt, de a feltételek átalakultak, be kell kapcsolódniuk az úgynevezett áfakörbe, s vállalniuk kell a következményeket is. Kühne Kata úgy gondolja, hogy a közvetítői szektornak az a része, amelyik komoly munkát is fordít arra - felújítja, értékesebbé teszi a portékát -, hogy haszonnal kerüljön ki a vásárlásból-eladásból, nem fog kivonulni a piacról. De arra figyelemmel lesz, hogy kétévenként három otthonnál többet ne forgalmazzon, és arra is, hogy milyen is ez a három lakás, mert ezentúl ennyiből akarják kivenni azt a profitot, amit korábban több vétel és eladás teremtett meg a számukra.
Az ingatlanközvetítő cégek 2008-at is úgy kezdték, mint 2007-et: a leginkább várt szabályt nem kapták vissza a jogalkotóktól. A használt lakások eladását és vásárlását működtető vállalatoknak most sincs lehetőségük arra, hogy áfamentes szolgáltatásként szerepeltessék a közvetítői munkát - érvel Kühne Kata -, ezért folyamatosan kiszolgáltatottnak, veszélyeztetettnek érzik magukat, s egyfajta alkudozásba kényszerülnek bele. A magánemberek közül nagyon kevesen gondolkoznak úgy, hogy az áfát le tudják majd vonni a személyi jövedelemadóból.
A legtöbb esetben azzal áll elő a vevő, hogy tulajdonképpen neki nem is kell számla... A piacon azonban kezd háttérbe szorul a számla nélküli kereskedés. Azok, akik becsületesen szeretnének tevékenykedni, meg sem kísérlik az eladókat rávenni a mutyizásra.
Sokan azt jósolták, hogy akár még bővülni is fog 2008-ban a pár évvel ezelőtt épült, az eredeti árnál használtan drágábban eladható otthonok száma. Ezt a jelenséget az Otthon Centrum vezetője sem zárja ki, de más elemzőkkel ellentétben úgy véli, hogy itt a jogszabályok nem, a kereslet-kínálat szabályai pedig nagyon kis mértékben motiválják csak a vásárlásokat.
Azaz annak kevéssé lesz hatása, hogy az első pár évben javítanak annyit a lakásaikon a tulajdonosok, hogy az esetleges eladáskor jócskán drágíthatnának rajtuk. Az nem lehetetlen persze, hogy a környezet épül, fejlődik tovább, s ezen keresztül javulnak az eredeti árak a továbbértékesítéskor.
Akadnak szép számban olyan vásárlók, akik a teljesen készben érdekeltek, ők nem alaprajz, műszaki terv alapján döntenek.
Nem jogi, sokkal inkább üzleti kategória, hogy a tavaly-tavalyelőtti ír, angol, spanyol ingatlanbefektetők helyét a hazaiak veszik át. Bár a külföldiek vásárlókedvének érdekes vetületei is előtérbe kerültek, például sikerrel hajtották fel a telekárakat a spanyolok, annyit és úgy alkudoztak. A fejlesztési telkek tehát felértékelődtek, miközben jóval kevesebb üzletet kötöttek, mint amennyit gerjesztettek. Nem lehetetlen, hogy 2008 a visszarendeződés időszaka is lesz, s most már főleg azok választják a budapesti vásárlásokat, akiket nem pusztán a banki, tőzsdei, illetve ingatlanpiaci hozam összehasonlítása motivál, hanem lakni, használni is akarják szerzeményeiket.
Aki csak a hozamra figyel döntéseinél, vélhetően nem áll meg Magyarországnál, hanem távolabb fektet be.
