K. É. 1999 februárjában megbízási szerződést kötött egy ingatlanközvetítő irodával arról, hogy az iroda eladásra közvetíti a tulajdonában lévő öröklakást 12,4 millió forint vételárért, s hogy sikeres közvetítés esetén az eladási ár 3 százaléka plusz áfa illeti meg az irodát. Sikeres közvetítésnek minősül, ha a megbízó az ingatlan átruházásáról az iroda által közvetített vevőjelölttel szerződést köt. A felek abban is megállapodtak, hogy a megbízás visszavonásig érvényes. Ha a megbízó az ingatlanközvetítésre nem tart igényt, azt három napon belül írásban kell közölnie. A szerződés kitért arra is, hogy a megbízottat a közvetítői díj abban az esetben is megilleti, ha a megbízott által közvetített vevő a megbízó ingatlanát a megállapított minimálárért megvenné – azt törvényben előírt módon lefoglalózná –, és ezt a megbízó elutasítaná.

Visszavont megbízás
K. É. 1999. március 27-én telefonon közölte az ingatlanirodával, hogy visszavonja a megbízását, mert a lakását nem akarja eladni. A visszavonást március 30-án, faxon elküldött levelében is megerősítette. Az ingatlanközvetítő tudomásul vette a visszavonást, tájékoztatta viszont megbízóját arról, hogy időközben egy konkrét vevő határozott vételi szándékot jelentett be az ingatlanra, s miután erről K. É.-nek tudomása volt, és ennek tudatában vonta vissza megbízását, köteles megfizetni a szerződés szerinti közvetítői díjat, 465 ezer forintot.
K. É. válaszlevelében közölte, hogy a szerződés megszüntetéséig, azaz március 27-éig vele konkrét vételi szándékot nem tudattak, ezért az irodát legfeljebb a közvetítéssel felmerült és igazolt költségek illetik meg, amelyeket a számla megküldését követően hajlandó megfizetni.

Per a közvetítői díj megfizetéséért
Az ingatlanközvetítő az elutasítás miatt keresetet nyújtott be az illetékes bírósághoz. Ebben kérte K. É. alperes kötelezését 465 ezer forint közvetítői díj, annak kamatai és a perköltség megfizetésére.

Az iroda keresetlevelében megírta, hogy a közöttük létrejött megbízási szerződés egyértelműen rögzíti: a közvetítői díj kifizetésének kötelezettsége abban az esetben is fennáll, ha az eladó és a vevő között ténylegesen nem jön létre adásvételi szerződés amiatt, hogy az eladó – a határozott vételi szándék ellenére – elutasítja a szerződés megkötését. Az iroda vevőt szerzett, aki elfogadva az eladási árat írásban nyilatkozott vételi szándékáról. Erről az iroda értesítette az eladót, aki ennek tudatában vonta vissza a megbízást. Az ingatlanközvetítő a keresetlevélhez csatolt egy 1999. március 26-án kelt nyilatkozatot, amelyben a vevő kijelentette vételi szándékát, és vállalta a 12,4 millió forint vételár megfizetését. Az iroda a keresetben megírta, hogy ezt a nyilatkozatot postán megküldte az alperesnek, aki a nyilatkozat ismeretében vonta vissza megbízását.

Az alperes álláspontja
K. É. alperes védekezésében előadta, hogy több ingatlanközvetítő irodát is megbízott lakása értékesítésével, sőt maga is hirdetéseket adott fel. Több vevőjelölttel tárgyalt, közülük néhányat a felperes iroda közvetített ki, konkrét megállapodást azonban egyetlen vevőjelölttel sem kötött. Egyidejűleg saját maga részére egy kisebb lakást keresett, amelyet az eladási árból akart megvásárolni. Március végéig azonban nem talált elfogadhatót, ezért vonta vissza megbízását nemcsak a felperestől, hanem a többi megbízottól is.
Álláspontja szerint a közöttük létrejött szerződés 1999. március 27-én szűnt meg, s ez időpontig egyetlen megbízott sem közvetített ki részére konkrét vevőt. A felperesi keresetlevélhez csatolt vételi nyilatkozatról korábban nem volt tudomása, azt, illetve annak tartalmát csupán a peres eljárás során ismerte meg.

Mikor szűnt meg a szerződés?
Az elsőfokú bíróság a peres felek és a tanúk meghallgatását követően ítéletet hozott. Ebben K. É. alperest a keresetlevélnek megfelelően elmarasztalta, kötelezte őt a 465 ezer forint közvetítői díj és annak járulékai megfizetésére.
Az ítélet indokolása szerint elsődlegesen azt kellett eldöntetni, hogy a peres felek közötti megbízási szerződés mikor szűnt meg; a bíróság álláspontja szerint abban az időpontban, amikor az alperes írásban értesítette a felperest a megbízás visszavonásáról, azaz 1999. március 30-án. A bíróság azt is vizsgálta, hogy a megbízás visszavonásáig megvalósultak-e azok a feltételek, amelyek alapján a felperest a közvetítői díj megilleti. Ennek során annak volt jelentősége, hogy az alperes tudott-e arról, hogy a felperes által közvetített vevő határozott vételi szándékot nyilvánított ki, és e vételi szándék tudatában vonta-e vissza megbízását.

Az elsőfokú bíróság az alperes és a felperesi tanúk meghallgatásából azt a következtetést vonta le, hogy az alperes tudott arról, hogy megbízottja révén konkrét vevő jelentkezett a lakásra. Személyes meghallgatása során ugyanis így nyilatkozott: „Tudtam arról, hogy egy idős úr megvenné a lakásomat a kikötött 12,4 millió forintért.” Sőt azt sem vitatta, hogy az általa név szerint nem ismert vevőt a felperes közvetítette ki. Mindebből a bíróság azt a következtetést vonta le, hogy az alperes a lakás megvételére vonatkozó szóbeli ajánlatot még a megbízási szerződés megszűnése előtt elutasította, ezért köteles megfizetni a felperes által követelt közvetítői díjat.

Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a per szempontjából nem volt jelentősége annak, hogy a vételi nyilatkozatot az alperesnek megküldték, hiszen az alperes a tárgyaláson elismerte, hogy tudomása volt egy konkrét vevőről, s annak sem volt, hogy az alperes közvetlenül ismerte-e a vevőt, illetve hogy ő maga vagy a felperes állapodott-e meg vele.

Az alperes fellebbez
Az alperes fellebbezett az elsőfokú bíróság ítélete ellen. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság megalapozatlan és törvénysértő határozatot hozott, ugyanis a közvetítői díj jogosultságára vonatkozó szerződéses feltételek nem következtek be. A megbízási szerződés ugyanis valóban rögzíti, hogy a közvetítői jutalék tényleges adásvételi szerződés létrejötte nélkül is megilleti a közvetítőt, ám ehhez hármas együttes feltételt is meghatároz. Az első, hogy a vevő egyértelműen nyilatkozik vételi szándékáról; a második, hogy a vevő a vételi szándékát foglalóval erősíti meg; a harmadik pedig az alperesi elutasítás. E hármas együttes feltétel pedig nem következett be, hiszen az alperes K. É. a tényleges vevőnek a nevét sem ismerte, személyesen nem tárgyalt vele az adásvételről, a felperes pedig sem szóban, sem írásban nem tájékoztatta őt az esetleges adásvételi szerződés feltételeiről, így különösen foglaló fizetéséről. Az elsőfokú eljárás során a foglalóról nem tett említést a felperes, így erre vonatkozóan bizonyítási indítványa sem volt. A felperes nem tudta bizonyítani a meghatározott feltételek meglétét, így követelése teljes egészében megalapozatlan.

Ezek alapján K. É. kérte a másodfokú bíróságot, hogy az elsőfokú határozat hatályon kívül helyezésével utasítsa el a felperes keresetét, és a felperest marasztalja el a perköltség megfizetésében.

Érdemi határozat
A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése alapján tárgyalást tartott, ahol a peres feleknek lehetőségük volt arra, hogy előadják további érveiket.
A felperes, változatlanul fenntartva keresetét, kérte az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását. Az alperes viszont – a fellebbezésében foglaltak mellett – előadta, hogy az elsőfokú eljárás során bebizonyosodott: a lakás tényleges vevője nem a keresetlevélhez csatolt vételi nyilatkozat aláírója lett volna. A nyilatkozatot ugyanis egy másik ingatlanközvetítő tette, s ennek ügyfele lett volna a tényleges vevő. Hivatkozott arra is, hogy a szerződés nem az írásba foglalás, hanem a telefonon közölt visszavonás napján szűnt meg.

A másodfokú bíróság a tárgyalást követően hozott határozatában kifejtette: a peres ügyben azt kellett vizsgálnia, hogy a szerződés közvetítői díjra vonatkozó pontja szerinti feltételek ténylegesen megvalósultak-e. Eszerint az első feltétel – a vevő vételi szándékának alperesi ismerete – ténylegesen megvalósult, hiszen az alperes erről határozottan nyilatkozott az elsőfokú eljárás során. Annak nem volt jelentősége, hogy a vevő személyesen tárgyalt-e az alperessel, vagy csupán annak megbízottjával. A szerződésnek a foglalóra vonatkozó kitétele azonban nem valósult meg. A foglalóra vonatkozó megállapodás megkötését a felperesnek kellett volna bizonyítania, illetve a foglaló összegét a vevőnek átadnia; a megbízási szerződés helyes értelmezése szerint csak ezután követelhette volna a közvetítői díjat. A bíróság utalt arra is, hogy a megbízás visszavonása írásbeli formához volt kötve, ezért a szerződés megszűnésének időpontja, az elsőfokú bíróság által is megállapítottan, 1999. március 30. Ennek azonban nincs jelentősége, mert a közvetítői díjra való jogosultság másik feltétele, a foglalóról történő megállapodás hiányzott.

Mindezek alapján a másodfokú bíróság hatályon kívül helyezte az elsőfokú bíróság ítéletét, elutasította a felperes keresetét, és őt marasztalta el a perköltség megfizetésében.

dr. Zamadits Péter