S. P. a munkahelye közelében lakóingatlant kívánt vásárolni, ezért hirdetéseket adott fel, és szórólapokat is elhelyezett a környéken. Az egyik szórólap alapján J. Sz. és felesége telefonon megkeresték S. P.-t, és jelezték, szándékukban áll a saját ingatlanukat eladni. S. P. megtekintette az ingatlant, de sokallotta a vételárat, így nem jött létre közöttük megállapodás. Másnap azonban S. P. ismét felkereste az eladókat, s ez alkalommal szóban megállapodtak arról, hogy 10,5 millió forintos vételáron megkötik egymással az adásvételi szerződést. A szerződés írásba foglalását a következő hétre halasztották.

Bizonytalan eladók
Az eladók még aznap este telefonáltak S. P.-nek, hogy a kialkudott vételáron mégsem kívánják értékesíteni ingatlanukat, s további 400 ezer forint megfizetését kérték. Az eladók és a leendő vevő nem tudtak megegyezni.
A következő héten J. Sz. és felesége ismét megkereste S. P.-t azzal, hogy 10,9 millió forintért eladnák az ingatlant, és arra is hajlandók, hogy elállásuk esetére valamilyen szankciót vállaljanak. A felek végül szóban megállapodtak abban, hogy 15 napon belül adásvételi szerződést kötnek egymással 10,9 millió forintos vételárért. S. P. leszögezte, hogy szeretné biztosítani magának az ingatlant, de az előzmények alapján úgy véli, J. Sz. és felesége eladási szándéka bizonytalan; így javasolta, hogy tárgyalásaik eredményét ott helyben, egy kézzel írott megállapodásban rögzítsék. Az eladók ezt elfogadták, így S. P. a saját kézírásával egy „megállapodás” elnevezésű okiratot szerkesztett. Ebbe bekerültek a szerződést kötő felek és személyi adataik, valamint az, hogy legkésőbb 15 napon belül ügyvéd előtt végleges adásvételi szerződést kötnek egymással. Rögzítették a szerződés lényeges pontjait is; eszerint a felek meghatározták a vételár teljes összegét, a fizetési feltételeket, valamint a birtokba és tulajdonba adás időpontját.
A megállapodás tartalmazta azt is, hogy ha az eladók a megállapodástól bármely okból elállnának, kötelesek 500 ezer forint bánatpénzt fizetni a vevőnek. A felek a megállapodást aznapi dátummal látták el, aláírták, és két jelen lévő tanúval is aláíratták.

Érvénytelen a megállapodás?
A megállapodást követő napon J. Sz. és felesége ismét jelentkeztek S. P.-nél, és közölték, hogy mégsem kívánják a lakásukat értékesíteni, véglegesen visszalépnek az adásvételi szerződés megkötésétől.
A szóbeli elállás alapján S. P. levelet küldött az eladóknak, amelyben kérte, hogy elállásukat írásban is igazolják vissza. J. Sz. és felesége válaszlevelükben közölték, hogy elállásuk végleges, meggondolták magukat, nem kívánják az ingatlanukat értékesíteni. S. P. ezt követően felszólította őket, hogy az írásban is rögzített megállapodásuk alapján haladéktalanul fizessenek meg részére 500 ezer forint bánatpénzt. Az eladók ezt elutasították azzal, hogy az S. P. kézírásával létrehozott megállapodás érvénytelen, hiszen az nem minősül tényleges adásvételi szerződésnek, és a jogszabályban előírt ügyvédi ellenjegyzés is hiányzik.
S. P. a kerületi bíróságon fizetési meghagyás kibocsátását kérte J. Sz. és felesége ellen 500 ezer forint bánatpénz, annak kamatai és az illeték megfizetésére való kötelezésükre. Az eladók a fizetési meghagyás ellen ellentmondást terjesztettek elő, amelyben rögzítették, hogy a felek közötti megállapodás érvénytelen és semmis, s emiatt S. P. követelésének elutasítását és a költségekben való elmarasztalását kérték.

A vevő erkölcse
Az ügyben a kerületi bíróság tárgyalást tartott, amelyen a feleket személyesen is meghallgatta. Ennek során S. P. felperes megerősítette, hogy vételi szándéka határozott és végleges volt. A saját maga által kézzel írott megállapodás elkészítését és annak aláírását pedig azért javasolta, mert J. Sz. és felesége napokon keresztül ellentmondóan nyilatkozott, s miután ő mindenképpen lakást kívánt vásárolni, nem kerülhetett bizonytalan helyzetbe. Azért ragaszkodott ahhoz, hogy az eladók elállásuk esetén kötelesek legyenek bánatpénzt fizetni, mert az ingatlanárak rohamosan emelkedtek, és elállás esetén egy esetleges másik ingatlant – az idő múlása miatt – már csak drágábban tudott volna megvásárolni. A megállapodást egyébként az alperesekkel közösen fogalmazták, azt pontonként megvitatták, sőt a megállapodás melléklete szerint külön leltárt vettek fel arról, hogy a lakásban található ingóságok közül az eladók melyeket kötelesek a vevőnek átadni.

Az alperesek elsősorban arra hivatkoztak, hogy az illetékes földhivatal időközben elutasította a perbeli ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-bejegyzési kérelmüket. Miután ingatlant csak tulajdonostól lehet vásárolni, ezért álláspontjuk szerint a felek közötti megállapodás semmis. Minderről S. P. is meggyőződhetett volna, ha az ingatlan-nyilvántartás irataiba betekint, ő azonban ezt elmulasztotta, ennek következményei pedig kizárólag őt kell, hogy terheljék.

J. Sz. és felesége hivatkozott arra is, hogy a megállapodást a felperes saját kezűleg írta, azt ügyvéd nem ellenjegyezte, s már az elnevezéséből is kiderül, hogy az nem adásvételi szerződés, ezért tehát érvénytelen. Elmondták, hogy mindketten nyugdíjasok, nyugdíjukon kívül igen csekély jövedelemmel rendelkeznek, a felperes viszont vezető állást tölt be, és jelentős keresete van, magasabb az iskolai végzettsége, ezért az általa megfogalmazott és írott szerződés a jó erkölcsbe is ütközik. Ha tehát ők a bíróság megítélése szerint bánatpénz fizetésére kötelesek, akkor kérik, hogy annak összege legfeljebb 10 ezer forint legyen. Állításaik igazolására csatolták a földhivatal elutasító határozatát és a nyugdíjszelvényüket.

Előszerződés
Az elsőfokú bíróság a csatolt iratok és a felek előadásai alapján ítéletet hirdetett. Indokolásában kifejtette, hogy a felek közötti kézzel írott megállapodás – elnevezésétől függetlenül – ténylegesen adásvételi előszerződésnek minősül. A szerződés érvényessége szempontjából közömbös, hogy azt kézzel vagy géppel írták, azt kellett vizsgálni, hogy az okirat megfelel-e a jogszabályi előírásoknak.
A polgári törvénykönyv (Ptk.) rendelkezései szerint az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Az előszerződés alapján tehát a szolgáltatás nem a tulajdonjog átruházása, hanem a végleges szerződés megkötése; ebből a szempontból tehát közömbös az előszerződés megkötésének időpontjában fennálló tulajdonjogi viszony. A felperesi kereset pedig nem arra irányult, hogy a bíróság hozza létre a felek között a végleges adásvételi szerződést, hanem az elállás esetére kikötött bánatpénz teljesítésére.
A bíróság megállapította, hogy az előszerződés a jó erkölcsbe sem ütközik, hiszen a megállapodás szövegét az alperesek szerint is megbeszélés után rögzítették, majd átolvasás után írták alá, így biztos tudomásuk volt arról, hogy elállásuk esetére fizetési kötelezettségük keletkezik, a megállapodást ennek ismeretében és ennek vállalásával írták alá. Kisebb jövedelmük és alacsonyabb iskolai végzettségük önmagában nem elegendő a jó erkölcsbe ütközés tényének megállapításához, figyelemmel a bánatpénz kikötésének okára és előzményeire.
Az a körülmény, hogy az alperesek – esetleg – nem voltak tisztában a szerződés jelentőségével, nem tudtak különbséget tenni előszerződés és megállapodás között, és főként az, hogy nem voltak tisztában a teljes bizonyító erejű magánokiratban rögzített kötelezettségvállalás „komolyságával”, jogi hatásával, nem mentesíti őket a vállalt kötelezettség teljesítésétől. Mindezek alapján a bíróság egyetemlegesen kötelezte az alpereseket 500 ezer forint bánatpénz, az elállástól a kifizetésig terjedő időre esedékes törvényes kamatok és a perköltség megfizetésére.

dr. Zamadits Péter

*

Néhány szabály a polgári törvénykönyvből
§ A szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek – a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel – a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett.
§ A felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek; ez az előszerződés, amit a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni.
§ A szerződés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozhatja, és tartalmát megállapíthatja. A bíróság a szerződést akkor is létrehozhatja, ha az előszerződés nem tartalmazza a szerződés lényeges kérdéseiben való megállapodást, feltéve, hogy a felek tárgyalásai és az eset összes körülményei alapján a szerződés tartalma meghatározható.
§ Szerződést – jogszabály ellenkező rendelkezése hiányában – akár szóban, akár írásban lehet kötni, s a szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni.
§ Az elállás jogát a felek bánatpénz fizetése ellenében is kiköthetik; a bíróság a túlzott mértékű bánatpénz összegét mérsékelheti.
A bánatpénz valójában a szerződéstől való elállás jogának elismerése ellenében kikötött ellenérték, amely a másik szerződő fél kártalanítására szolgál (Választottbíróság 1998/5. számú határozat).