A 2012-es év ingatlanpiaci eseményei sok tekintetben magyarázatra szorulnak, ugyanis mind az adás-vételek darabszámát, mind pedig az árak alakulását sokan tévesen értelmezik. – állítja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. A tavalyi évre a szezonalítással szembemenő forgalom volt jellemző, ugyanis a megszokott piacon a negyedévről-negyedévre való növekedés a jellemző, de 2012-ben épphogy csökkenés volt megfigyelhető.
Az év eleji boom-ot mindenki a - már 2011. év végén elindult - végtörlesztési hullámmal magyarázta, ekkor ugyanis a kormány lehetővé tette a rögzített árfolyamon való devizahitel visszafizetést, amelyet sokan ingatlaneladással próbáltak megoldani. A végtörlesztés előtt az elemzők egységesen azt jósolták, hogy átmeneti áresés várható, ugyanis a kb. 25 százalékos árfolyam különbözet nagy mozgásteret biztosít az eladóknak, akik közül a gyenge kereslet mellett az fog tudni érvényesülni, aki lenyomja az árakat. Az intenzív első negyedéves forgalmat követően azonban a Duna House Lakásár Indexe ennek ellenkezőjét mutatta, áremelkedés indult el (1-1% az első két negyedévben), amelyet később a KSH árindexe is visszaigazolt.
Ezt a jelenséget nehéz lenne csupán a végtörlesztéssel magyarázni, főleg annak fényében, hogy az intenzív forgalom a végtörlesztési időszak lezárta (2012. jan. 31.) után is folytatódott, igaz mérsékeltebb ütemben. A kérdés az, hogy elég volt-e a végtörlesztés önmagában arra, hogy az elmúlt években kiváró lehetséges vásárlók a piacra lépjenek, és ez a keresletnövekedés tudott-e árfelhajtó hatással lenni. Feltehetően önmagában ez még kevés, hiszen a főleg (80-90%-ban) készpénzes magánvásárlók rendkívül árérzékenyek, ami az elemzői várakozásoknak megfelelően inkább lefelé és nem felfelé mozdították volna az árindexeket.
A magyarázat nem is a magánvásárlókban keresendő, hanem a mikrovállalkozások ingatlan-beruházásaiban, melynek forrása egy EU-s pályázat, az un. Kombinált Mikrohitel Program volt. – ad magyarázatot a Duna House elemzője. A már 2011-ben is elérhető pályázati forrás 10 százalékos önrész mellett, 45 százalékos vissza nem térítendő támogatást biztosított, amelynek felső határa 10 millió Ft. A fennmaradó részre a piacinál jóval kedvezőbb kamatozású hitelt nyújtott a kiíró, így a csomag rendkívül vonzóvá vált a mikrovállalkozások körében. (Könnyen kiszámolható, hogy a 10 milliós maximális vissza nem térítendő támogatás egy kb. 22 milliós lakás vásárlásánál volt kihasználható.) A programban a vissza nem térítendő támogatásra rendelkezésre álló keretösszeg a közép-magyarországi régióban (KMOP) 7 milliárd, vidéken (GOP) pedig 81 milliárd Forint volt, amely – ha azt feltételezzük, hogy nem minden pályázó lakást vásárolt és nem mind 20 millió Ft körül – mintegy 8-10 ezer ingatlanvásárlást így is feltételez, amelyből 2012-re nagyságrendileg 6-8 ezer eshetett.
Miután a kiíró 2012. év elején a közép-magyarországi régióra jutó forrás közelgő kimerüléséről tájékoztatott, óriási hajrá indult a lakásokért. Ezek a vevők azonban inkább gyorsan, mint óriási alkuk árán vásároltak, hiszen nem voltak annyira árérzékenyek, mint a készpénzes magánvásárlók. Ennek az lett a hatása, hogy a végtörlesztésben érdekelt eladók piaci áron tudtak vevőre találni, sőt – ahogy az árindex is mutatta – akár valamivel fölötte is. Az NFÜ 2012. április elején aztán felfüggesztette a közép-magyarországi pályázatot, amelyet azóta sem nyitott meg újra. Duna House közvetítési adatai a tavalyi első három hónapban alátámasztják a fővárosi koncentrációt, ugyanis ebben a három hónapban az eladások 50 százaléka jutott Budapestre, a megszokott 40-42 százalék helyett.
Az év utolsó negyedévére azonban kifulladt a céges vásárlói hullám, feltehetően aki szeretett volna élni a lehetőséggel, az minél gyorsabban igyekezett lebonyolítani az eljárást, amíg tart a keret. Ezzel mind a tranzakciók száma, mind pedig az árak azonnal eséssel reagáltak. A GOP beadási határidejét kitolták ez év február végéig, így könnyen elképzelhető, hogy az idei első két hónap vidéken még erős lehet, hiszen aki eddig halogatta a beruházást, most kapkodnia kell. Persze az sem kizárt, hogy a pályázat sikerének köszönhetően ismét feltöltik a kereteket, amely a közép-magyarországi régióban mindenképp egy ismételt vásárlási hullámot indítana el.
Összességében tehát a Duna House véleménye szerint a 2012-es forgalomnövekedés nem kizárólag a végtörlesztésnek köszönhető, hanem annak a szerencsés együttállásnak, hogy a végtörlesztési hullámmal egy időben el tudott indulni a Kombinált Mikrohitel Program is. Ha 2013-ban is lesz rá forrás, akkor az egyre nagyobb érdeklődésnek örvendő állami kamattámogatásos forinthitellel együtt kis mértékben ugyan, de élénkülhet az idei ingatlanpiac.
