Nemcsak a rossz, a jó időkre is készülni kell

A válság idején a tervezés és optimalizálás kérdése nagyon felértékelődött, de a jó időszakokra is ugyanúgy érdemes előre tervezni: ha egy bérlő az adott irodaházban nem készül fel arra, hogyan tud majd bővülni, akkor lehet, hogy egy másik épületben tud csak új irodát nyitni. Ez pedig elaprózódáshoz, szervezeti és működési problémákhoz is vezethet. Nemcsak a rossz, hanem a jó időkre is fel kell tehát készülni – hívja fel a figyelmet Pál Tamás, az ESTON iroda-bérbeadási divíziójának vezetője.

Elmossa az árrésstopot a recesszió?
Mekkora sebeket ejt rajtunk Donald Trump vámháborúja?

Online Klasszis Klub élőben Jaksity Györggyel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves közgazdászt!

2025. április 22. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Kép: Pixabay

Noha 2015 első negyedévében nem adtak át új irodaépületet, a fejlesztések beindultak, folyamatban vannak. Jól látható, hogy nemcsak megépülnek az új házak, hanem viszonylag gyorsan meg is lehet ezeket az épületeket tölteni bérlőkkel, hiszen a jó minőségű, szabad  irodaterületek a szűk esztendőkben eltűntek a piacról. Az irodapiaci trendeket mindez úgy változtatja meg, hogy most már hosszabb távú bérleti szerződések kezdenek megjelenni, szemben a korábbi rugalmas bérleti konstrukciókkal, amelyek főleg a nemzetközi bérlőkre voltak jellemzők.

A válságnak és a piac önszabályzó folyamatainak a magyar vállalkozásokra is volt pozitív hatása: sokan sikerrel erősítették meg nemzetközi piaci jelenlétüket, amely beindította az üzleti növekedésüket. Emiatt a magyar cégeknek is szükségessé vált hosszabb távra tervezniük. Az új irodaépületek esetében ezekre a folyamatokra a bérbeadók is reagáltak: a bérlőjelölteknek sok esetben akár tízéves szerződést és olyan nagy hozzájárulást kínálnak, hogy költségmentesen tudjanak költözni – mutatott rá az új trendre Pál Tamás.

A kereslet növekedése miatt az üresedés is csökkent az irodapiacon, a budapesti irodák alpiacának mezőnyében Dél-Buda szerepe pedig egyértelműen felértékelődött. „2007-ben még úgy adtunk el egy Fehérvári úti ingatlant, hogy nemsokára elkészül a 4-es metró, és mennyire jót fog tenni a lokációnak. A metrókijárat már akkor készen volt, de így 7-8 év távlatából láthattuk csak meg végre igazán, hogy a tömegközlekedés fejlődése milyen pozitív hatással van a 11. kerület ingatlanpiacára. Aminek viszont most nagyon örülünk, hogy Budapesten elkezdtek növekedni a bérleti díjak, és kialakult egy általános piaci optimizmus” – mondja az ESTON iroda-bérbeadási divíziójának vezetője.

Bérelni vagy lízingelni?
Minden olyan cég számára, amelynek egy családi ház vagy lakás félreeső zugánál nagyobb a helyigénye, komoly kihívást jelent a székhely, iroda vagy éppen telephely megválasztása. A kérdés nemcsak fizikai, hanem pénzügyi szempontból is körültekintést igényel, hiszen egy hosszú távra tervező vállalkozás akár milliós megtakarítást is elérhet, ha jó megoldásokat alkalmaz.
A válság idején a tervezés és optimalizálás kérdése nagyon felértékelődött, de a szakember szerint a jó időszakokra is ugyanúgy érdemes előre tervezni:  ha egy bérlő például az adott irodaházban nem készül fel arra, hogyan tud majd bővülni, akkor sajnálatos módon lehet, hogy egy másik épületben kell megnyitni egy új  irodát. Ez pedig elaprózódáshoz, szervezeti illetve működési problémákhoz is vezethet. „Mi azt próbáljuk meg a cégeknek időről-időre elmagyarázni, hogy a rossz és jó időkre ugyanúgy fel kell készülni”.

Az elmúlt év trendjéhez tartozik még, hogy a budapesti lokáció mellé sok cég külföldön és belföldön egyaránt  – elsősorban egyetemi városokban – bővül.  A piaci optimizmust jelzi, hogy sok bérlő elkezdett magasabb kategóriájú irodában gondolkodni. De figyelemre méltó  jelenség a mai piacon az is, amikor egy bérbeadó a saját bérlőit „vásárolja ki”, illetve arra motiválja, hogy kiköltözzön a házból, hogy egy másik bérlője bővülését támogassa azon a bérterületen.

Az aktuális fejlesztői szemléletre kitérve Pál Tamás rámutatott, a fejlesztők (de a bérbeadók is) felismerték, hogy nem elég egy „szimpla” irodaházban gondolkodniuk, nem elég pusztán olyan fejlesztési telket találniuk, ahol egy 15-20 ezer négyzetméteres irodaépület megvalósítható, hanem olyan házra van szükség, ahol a környéken valóban magas szintűek a szolgáltatások. Jelentős mértékben megváltoztak a bérlők munkakörnyezettel szemben támasztott igényei is: a munkakörnyezet a munkaerő toborzásban és megtartásban komparatív előnynek tekinthető, különösen az Y-generációt foglalkoztató cégek esetében. (Nagyon jól látható ez  a Corvin-sétány fejlesztésénél, ahol a bérlőknek nemcsak a munkához, hanem a vásárláshoz, szabadidőhöz és életmódhoz tartozó szolgáltatások is adottak). A jövőbeni projektek is láthatólag ezt célozzák meg:  nem véletlen, hogy városközpont jellegű fejlesztésben gondolkodnak az aktív piaci szereplők (pl.: Budapest One, Futureal).

„Jó látni, hogy ismét ott tartunk, hogy akár 40 ezer négyzetméteres nagyságrendű projekt egy-két ütemben reálisan megvalósulhat ma a magyar piacon” – zárta gyorselemzését Pál Tamás.

Így keressünk bérleményt vállalkozáshoz
Amikor a tökéletes irodát keressük a legfontosabb, hogy ne adjuk fel, akkor sem, ha már fárasztóan hosszú ideje nem találjuk meg azt, amire szükségünk lenne. Az „igazi” ingatlanban is akkor jön, amikor már kicsit feladtuk. Amikor belépve az ajtón azt érezzük: végre, na az lesz a megfelelő. Érdemes kivárni az igazit, és nem túl nagy kompromisszumot kötni. Átgondoltságra viszont szükség lesz!

Véleményvezér

A statisztika azt mutatja, hogy mit sem érnek a kormányzati hatósági árak

A statisztika azt mutatja, hogy mit sem érnek a kormányzati hatósági árak 

Árkorlátozás ide, vagy oda, azok mennek felfelé.
2,9 milliárd forintért árulja dubaji luxuslakását a volt jegybankelnök fia

2,9 milliárd forintért árulja dubaji luxuslakását a volt jegybankelnök fia 

Szépen gazdagodott a Matolcsy gyerek.
A cseh kormánypártok Orbán Viktor rémével kampányolnak

A cseh kormánypártok Orbán Viktor rémével kampányolnak 

Orbán Viktort kifejezetten negatív színben tüntetik fel cseh plakátokon.
Kiderült miért vonta vissza vámjait Trump

Kiderült miért vonta vissza vámjait Trump 

A közgazdászok pártállás nélkül visítanak.
180 fokot fordult Orbán Viktor és Donald Trump barátja

180 fokot fordult Orbán Viktor és Donald Trump barátja 

A politikusok némelyike felülmúlja a szélkakasokat.

Info & tech

Cégvezetés & irányítás

Piac & marketing


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo