A lakásbérlet megszűnése
A lakásbérleti szerződés érvényességéhez írásba foglalás szükséges, és megszűnésére többféle okból és módon is sor kerülhet. A határozott időtartamú lakásbérleti szerződés rendszerint a határozott idő leteltével automatikusan megszűnik, viszont idő előtt általában rendes felmondással nem szüntethető meg. A határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződés ezzel szemben akár a bérlő, akár a bérbeadó általi rendes felmondással megszüntethető. Természetesen mindkét esetben lehetőség van a szerződés közös megegyezéssel való megszüntetésére.
A lakásbérlet megszűnhet más okokból is. Így például a lakásbérleti szerződést felmondhatja a bérbeadó, ha a bérlő a bérleti díjjal késedelembe esik és írásbeli felszólításra sem fizeti meg a lakbért. A bérleti szerződés felmondható abban az esetben is, ha a bérlő a lakást nem rendeltetésének megfelelően használja. Szintén a bérlő magatartása miatt mondható fel a szerződés, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít. Megszűnik a lakásbérleti szerződés abban az esetben is, ha a bérlő meghal, és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy.
Mikor jár cserelakás?
Lakásbérleti szerződés megszűnése esetén cserelakás felajánlási kötelezettségről alapesetben akkor beszélhetünk, ha állami vagy önkormányzati bérlakásról van szó. Állami vagy önkormányzati bérlakás esetén, amennyiben a bérleti szerződés határozatlan idejű, és a bérbeadó rendes felmondással kívánja megszüntetni a szerződést, köteles megfelelő cserelakást felajánlani. Ilyen esetben a bérbeadó csak akkor mondhatja fel a szerződést rendes felmondással, ha egyidejűleg a bérlő részére beköltözhető és megfelelő cserelakást ajánl fel ugyanazon a településen.
A kötelező felajánlás másik esete, amikor az állami vagy önkormányzati lakásbérlet külön
Mentesül a bérbeadó a cserelakás felajánlási kötelezettsége alól, amennyiben a bérlőnek ugyanazon a településen megfelelő, beköltözhető lakása van. A felek abban is megállapodhatnak, hogy megfelelő lakás felajánlása helyett a bérlő pénzbeli térítést kap. Erre akkor szokott sor kerülni, ha például a bérbeadó nem tud megfelelő lakást felajánlani.
Abban az esetben, ha nem állami vagy önkormányzati bérlakásról van szó, a bérbeadónak nem áll fenn jogszabályi kötelezettsége cserelakás felajánlására. Tehát például két magánszemély bérleti szerződése esetén a bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani a bérleti szerződés felmondásakor. Természetesen nincs akadálya annak, hogy a felek a bérleti szerződésben kikössék a cserelakás felajánlási kötelezettséget és annak feltételeit. Ha a felek ebben megállapodnak, akkor a bérbeadót a szerződés fogja kötelezni a cserelakás felajánlására.
Milyen legyen a cserelakás?
A felajánlott cserelakásnak megfelelőnek kell lennie. A megfelelőség megállapításánál figyelembe kell venni mindkét lakás komfortfokozatát, alapterületét, műszaki állapotát, lakóhelyiségeinek számát, a településen és épületen belüli fekvését és a lakbérét. Ha a felmondott bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni.
A cserelakás nyilvánvalóan ritkán ugyanolyan, mint a felmondással érintett lakás, azonban a megfelelőségnek ez nem is feltétele. Lényegében akkor megfelelő a cserelakás, ha figyelembe véve a fenti tényezőket, a bérlő helyzete nem lesz hátrányosabb a korábbihoz képest. Arra is van lehetőség, hogy a cserelakás hátrányainak kiegyenlítésére a felek megállapodnak, hogy a bérbeadó pénzbeli térítést is fizet.
A cserelakás megfelelősége körében az érintett lakások előnyeit és hátrányait is mérlegelni kell. Ezért a felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. Viszont a bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez rá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.
Szerző: Dr. Szabó Gergely ügyvéd
