Kell céges ingatlan vásárlásakor plusz ingatlanfedezet a hitelhez?

A cégtulajdonosoknak nem mindig egyértelmű, hogy hitelből történő ingatlanvásárláskor kell-e pótlólagos ingatlanfedezetet biztosítani a banknak? Legtöbben úgy gondolják, elegendő maga a megvásárolt ingatlan fedezetként, ez azonban sajnos nem miden esetben van így. A Bankmonitor összegyűjtötte, hogy milyen helyzetekben szükséges ingatlan pótfedezet a hitel mögé.

Használt ingatlan vásárlás

A legtisztább és egyben legegyszerűbb helyzet az, amikor olyan használt ingatlant vásárol meg egy cég, amelyen nincs bejegyzett teher. Ilyenkor a vételár kifizetésével egy időben az ingatlan tulajdonjoga is azonnal az új tulajdonosra száll, így a bank is mindenféle bonyodalom nélkül bejegyezheti rá a jelzálogjogát. A legtöbb ilyen esetben az elvárt 20-30%-os önerő mellett a megvásárolt ingatlan értéke elegendő fedezetet biztosít a hitelhez.

Alacsonyabb önerő elvárásnál előfordulhat azonban, hogy a megvásárolt ingatlan nem elengedő fedezet.  Két lehetősége van a vállalkozónak: biztosít egy további ingatlant fedezetként a hitel mögé – ez a megoldás a legkevésbé preferált a vállalkozók körében – , vagy igénybe veszi az állami kezességvállalás intézményét, a hitelgaranciátEnnek azonban van költségvonzata: éves szinten a hitelösszeg 60-80%-ára vetítve 1,4%, függően a garanciavállalás mértékétől.

Mi a helyzet, ha a megvásárolandó ingatlan jelzáloggal terhelt?

Már nem olyan egyszerű a helyzet, ha a megvásárolni kívánt ingatlanon (nem banki) jelzálogjog van bejegyezve. A banki “dobozos” hiteltermékek esetében ugyanis kizárólag tiszta tulajdoni lapra tud utalni a bank. Ilyenkor tehát szükség van átmeneti forrásbevonásra – az eladó (ez ritkább esetben történik meg) vagy a vevő oldaláról -, vagyis előzetesen rendezni kell a tartozást.

300 millió forint feletti árbevételű cég, illetve 100 millió forintnál nagyobb hiteligény esetén a bankok már egyedileg is tudják (és akarják) kezelni az ilyen típusú hiteligényeket, így nem akadálya a folyósításnak a bejegyzett teher. A bank ilyenkor az eladó fennálló tartozását közvetlenül a jelzálogjogosultnak utalja, aki előzetesen ígérvény formájában lenyilatkozza, hogy a követelés rendezésével a jelzálogjogát megszünteti.

Újépítésű ingatlan vásárlás

Alaphelyzetben addig, amíg az ingatlan nem rendelkezik önálló helyrajzi számmal – társasház jellegű irodai ingatlanoknál ez az albetétesítést jelenti -, vagyis amíg nem kerül véglegesen az adós cég nevére, a bank nem tudja forgalomképesnek tekinteni azt, így fedezetként sem veheti figyelembe. Klasszikus esetben átmeneti fedezetbiztosításra van szükség ilyenkor. Érdemes hangsúlyt fektetni az átmenetiségre. Sok bank hajlamos ugyanis arra, hogy az ideiglenesen biztosított fedezeten „rajta felejtse” a jelzálogjogot akkor is, amikor már elkészült a másik ingatlan is, és megtörtént azon a jelzálogbejegyzés is.

  • Ha már a szerződéskötésen túl vagyunk, annyit tehetünk, hogy kérvényezzük a banknál a jelzálogjog leszedését, amihez a banknak hozzá kell járulnia, amennyiben az elkészült ingatlan értéke elegendő fedezetet biztosít a hitel mögé
  • Ha még hitelfelvétel előtt vagyunk, érdemes a hitleszerződésbe beletetetni az átmenetileg biztosított ingatlan automatikus kiengedését a jelzálogból.
depositphotos.com

A bankok szerencsére egyre kreatívabban igyekeznek az ügyfelek kedvére tenni. Mind több banknál jelenik meg a standard, dobozos banki termékeknél is annak a lehetősége, hogy újépítésű ingatlan vásárlásakor a pótlólagos ingatlanfedezet bevonása elkerülhető legyen. Ilyenkor a Garantiqa Hitelbiztosító állami kezességvállalásával, illetve a tulajdonos készfizető kezességvállalásával váltják ki az ingatlanfedezetet, így az ingatlan elkészültével sem vonják be a biztosítéki körbe. A haszon kettős:

  1. Nem kell pótlólagos ingatlanfedezet a hitel mögé, illetve;
  2. Az így megvásárolt ingatlan terheletlen marad, azaz akár egy újabb hitelfelvételnél is felhasználható biztosítékként.

Véleményvezér

A Fidesz az elmúlt öt év költekezését részben forintleértékelésből fedezte

A Fidesz az elmúlt öt év költekezését részben forintleértékelésből fedezte 

Első helyen az ipari termelői árak drágulásában.
Sorra történnek robbanások az orosz árnyékflotta tankerein

Sorra történnek robbanások az orosz árnyékflotta tankerein 

Immár a tengereken is folyik a háború.
Jönnek a Budapest-logós Pride pólók

Jönnek a Budapest-logós Pride pólók 

Az Orbán Viktorral szembeni ellenállás kereskedelmi vetületet kap.
Hadházy Ákos szerint személyenként 80 ezer forintos büntetésre számíthatnak a Pride résztvevői

Hadházy Ákos szerint személyenként 80 ezer forintos büntetésre számíthatnak a Pride résztvevői 

Bár egyetlen gyermeket nem ért sérelem a Pride miatt a résztvevők gigabüntetést kapnak.
Elképesztő nagyságú adófizetői pénzt kapott Áder János alapítványa

Elképesztő nagyságú adófizetői pénzt kapott Áder János alapítványa 

A Fidesz politikusai nem tudják ott hagyni az állami zsíros bödönt.

Info & tech

Cégvezetés & irányítás

Piac & marketing


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo