Mekkora ingatlanra kap a cégem hitelt?
A kérdés eldöntéséhez a bank 3 fő szempontot vesz figyelembe:
1.A cég (a tulajdonos) mekkora önerővel tud hozzájárulni a vásárláshoz, beruházáshoz: A bankok részéről van egy minimális önerő elvárás, ami 20 százalék és 30 százalék között mozog. Ezt az összeget a tulajdonosnak effektív cash formájában kell tudnia rendelkezésre bocsátania.
2.Mekkora az ingaltan értéke: Ideális esetben a vételár és a bankok által elfogadott értékbecslő által megállapított érték nem tér el jelentős mértékben egymástól. Ha azonban az értékbecslés alacsonyabb összeget hoz ki, a bankok sajnos minden esetben ezt veszik alapul, vagyis annak 70-80 százalékáig mennek el a maximális finanszírozási összeggel.
3.Mekkora törlesztőrészletet tud a cég kimutatott nyeresége fedezni: Teljesen érhető elvárás a bankok részéről, hogy a működési tevékenységünk fenntartásához szükséges minden költség kifizetése után maradjon annyi pénz a cég kasszájában, hogy még a kamat és tőkefizetési kötelezettség teljesítésére is fussa, némi pufferrel számolva, hiszen az akár 10 éves futamidő során előfordulhat árbevétel, illetve hatékonyság visszaesés is.
Ezt a bankok az előző éves lezárt pénzügyi számainkból, illetve hitel futamidejére készített, észszerűen alátámasztott pénzügyi terveink alapján vizsgálják.
Nézzünk egy konkrét példát:
Egy 100 millió forint vételárú ingatlant kíván cégünk megvenni. Ehhez a banki önerő elvárás 20 százalék. Ebből kiindulva elméletileg 80 millió forint hitelt igényelhet a cégünk. Mi történik akkor, ha az értékbecslő más piaci értéket hoz ki, mint a vételár?
Ha magasabb értéket állapít meg – ami a történelem során nem sokszor fordult még elő -, akkor a vételár a hitelösszeg számítási alapja. Amennyiben alacsonyabb érték jön ki – például 60 millió forint -, akkor a hitel maximális összege 48 millió forint lehet, így nagyobb önerőre lesz szükség!
A felvehető hitelösszeget maximalizálja továbbá a kimutatott eredményünk. Ha átlag 2 százalékos kamatköltséggel kalkulálunk 10 éves futamidő mellett, a 80 millió forint felvételéhez legalább 12,5 millió forint eredményt kell tudnia a cégnek felmutatni. Hogy jön ez ki?
- Éves tőketörlesztés: 8 millió forint
- Első éves kamatfizetési kötelezettség (a teljes hitelösszegre vetítve): 1,6 millió forint
- Elvárt puffer (30 százalék): 2,9 millió forint
Eredményünket még korrigálhatjuk az amortizáció összegével (ami egy fiktív költség, tehát annak összegét hozzáadhatjuk a számvitelileg kimutatott üzemi eredményünkhöz). Illetve, ha bérelt ingatlan helyett saját ingatlanba költözünk, akkor az éves bérleti költséggel sem szükséges a továbbiakban kalkulálni, ez az összeg is a törlesztésre fordítható eredményünket növeli.
Ha szeretné megtudni, hogy céged mekkora hitelfelvételre alkalmas, nézze meg a Bankmonitor.hu kalkulátorában:
