A pandémia miatt folyamatosan látnak napvilágot a különböző szektorok jövőjével kapcsolatos jóslatok, a magyar üzleti ingatlanszakma szövetsége, az ACORA (Alliance of Commercial Real Estate Advisors) szerint a az ő területükön a probléma inkább átmeneti jellegű. Ha meg akarjuk érteni ezt a kijelentést, akkor át kell tekintenünk, hogy milyen tényezők befolyásolják egy befektetési céllal vásárolt ingatlan értékét!
A befektetési ingatlanok várható hozama továbbra is igen magas
Ma a befektetési ingatlan piacon a várható hozamok gyakran abszolút prémium termék esetén 5 százalék alattiak, azonban nemzetközi összehasonlításban ez még mindig meglehetősen magas. Itt nem csak a Japán vagy más, távoli piacokra, hanem akár Ausztriára is gondolunk, ráadásul a hivatalos banki alapkamat ezekben az országokban vagy negatív vagy alacsonyabb, mint nálunk. „A hozam összefügg az alapkamattal, vagyis, hogy mennyibe kerül a pénz. Ezért a banki marzsok mértéke az alapkamaton felül is fontos meghatározó tényezője a hozamnak. Leegyszerűsítve a befektetők haszna a banki kamat és a hozam közötti összeg (persze ez sok mástól is függ, de alapjaiban ez határozza meg)” – fejtette ki Hopka Attila, az ACORA tag AN Limited Kft. ügyvezetője. A szakember itt az ún. triple net (ingatlanadó-, biztosítás- és fenntartási/karbantartásiköltség-fizetési kötelezettség levonása után maradó) haszonról beszélt.
Nincs veszélyben a finanszírozás, nem nő a hozam
A befektetési ingatlan vételára a tripla nettó bevétel elosztva egy hozamszámmal. Azonban az alapkamaton kívül a várható hozamot a kockázat is befolyásolja. A kockázatot ez esetben a kieső bevétel (nem fizetés, kihasználatlanság miatt), az adott ingatlan iránti kereslet, illetve a finanszírozási környezet jelentik. Tehát a hozamok mozgását nagyban befolyásolja ezeknek a változása. Ebből jól látszik, hogy különbség van válság és válság között. A 2008-as történések mögött a bankok megingott helyzete állt, amikor a finanszírozás a nulla közelébe esett vissza. Most azonban nem ez a helyzet.
Befektetés - kereskedelmi ingatlan vagy lakóingatlan
Ma a kereskedelmi területen átlagosan 6-7 százalék, míg a lakóingatlanok esetében 5 százalék körüli hozammal lehet kalkulálni. Ugyanakkor ez utóbbi igen speciális terület Magyarországon, hiszen azok a frekventáltabb helyen lévő lakóingatlanok, melyek 70 ezer forintos négyzetméteráron cseréltek gazdát 1995-ben, ma ennek a hússzorosát érik, de az átlag értéknövekedés is eléri az évi 5 százalékot. A várható hozam mellett egy befektető ezt is, vagyis az ingatlan értékének várható felértékelődését is figyelembe veszi. Ilyenkor az évi 5 százalékos hozamhoz hozzáadják a várható növekményt, ami – jelen esetben – a duplájára, vagyis 10 százalék körülire növeli azt.
Bár ez a számítási módszer az egyéb befektetési ingatlanok (irodák, kereskedelmi ingatlanok, stb.) nem működik, azonban a goodwill vagy prémium hozzáadott érték itt sem ismeretlen. Ez a többlet keletkezhet az ingatlan elhelyezkedéséből (frekventált helyen értékesebb az ingatlan) vagy például a bérlő kötödéséből (más ingatlanjai vannak a környéken, könnyebb a szállítás oda stb.) Erről szól a mondás: „Ingatlanért mindig a szomszéd fizet a legtöbbet”. Ugyanakkor ezeken a piacokon komolyan befolyásolja az értéket az ingatlan állapota és felszereltsége. Ha az állagmegóvásra és az újonnan elvárt technológiák beépítésére nem fordítanak figyelmet, akkor az ingatlan egyszerűen elavul, ami komoly értékcsökkenéshez vezet.
Irodában a zöld a nyerő
Példaként említhetjük, hogy a hozam számításánál az elmúlt években megjelent az is, hogy mennyire zöld az adott ingatlan. Ma már látható, hogy a bérlők hajlandóak prémiumot fizetni egy zöld minősítés esetében. Persze ezen belül hangsúlyos az energiatakarékosság kérdése, mely az üzemeltetési költségeket azonnal csökkent(het)i. A feltételes módot itt a zöld technológiák megfelelő használatának igénye indokolja, ugyanis egy rosszul menedzselt zöld ház akár drágább is lehet, mint egy hagyományos. Ha az adott technológiákat nem megfelelő módon használják, akkor nem tudja csökkenteni a költséget, sőt akár még növelheti is azt.
„Az ingatlanbefektetés biztonságát maga az ingatlan és annak kézzel foghatósága adja. A fentiek tükrében jól látható, hogy ennek értékére az olyan szituációk, mint a járvány okozta – bérlői - kereslet csökkenés csak minimális hatással van. Bár az ingatlanok fejlesztése, és a befektetői érdeklődés jelenleg lanyhább, mint a pandémia előtt volt, az ACORA tagjai úgy kalkulálnak, hogy hosszabb távon ennek nem lesz komolyabb hatása. A 2008-as válsághoz hasonló zuhanás ma nem tapasztalható, hiszen a bankok és így a finanszírozás helyzete stabil, az állam pedig komoly összegekkel támogatja a vállalkozói szektort” – foglalta össze a szervezet álláspontját Saly Miklós az ACORA főtitkára, egyben a REscon szakmai vezetője.
