„Ahogy azt már régóta sejteni lehetett, az ingatlanszektort a jelenlegi válság két ütemben sújtja. Tavaly óta lényegesen nehezebbé vált a finanszírozás, legyen szó akár már megépült, akár tervasztalon létező ingatlanprojektről." - mondta Tim O'Sullivan, a CB Richard Ellis ingatlanbefektetési vezetője. Ez a fejlesztők és befektetők mozgásterét annyira beszűkítette, hogy a 2007-ben majd két milliárd eurónyi ingatlanbefektetés után tavaly alig 410 millió érkezett ide, míg idén októberig kb. 90 millió. A fejlesztések volumenét is radikálisan visszavetette a pénzügyi válság: egy év alatt az építés alatt álló projektek összterülete 550.000 m2-ről 250.000 m2 alá esett vissza.
A pénzügyi válság után az idei évben bontakozott ki a reálgazdaság egészét érintő recesszió, ami az ingatlanpiac keresleti oldalát is legyengítette: kevesebb új bérlő érkezik a piacra, a régiek inkább helyben maradnak, bővülés helyett inkább területek visszaadásáról tárgyalnak. Minthogy a költési lehetőségük is limitált, a bérleti díjak 2007-ben épphogy kibontakozó emelkedése is visszájára fordult, ma inkább a díjak csökkenése jellemző.
Javuló kilátások, példamutató logisztika
Habár a jelenlegi állapotot tükröző mutatók mindegyike romlást jelez az elmúlt hat hónapot tekintve, a kilátások határozottan kedvezőbbek, mint fél éve voltak. Erre a legjobb szemléltető példa a logisztikai ingatlanpiac alakulása. Az irodapiac ugyanis sokkal nagyobb késleltetéssel reagál a gazdasági sokkra, mint a logisztika, ahol a visszaesés súlyosabb volt az év elején, de már látható az aktivitás erősödése. A fejlesztői oldal válasza az év elején összeomlott keresletre igen drasztikus volt: teljes projektstop, amíg a jelenlegi túlkínálat el nem kezd felszívódni. Ennek már látjuk előjeleit, mert ugyan a kihasználatlanság egyelőre igen magas (24%), azonban minden jel a ráta csökkenése felé mutat. Várhatóan a fellendülés leghamarabb az iparban és a logisztikában lesz érezhető, és ez a növekvő raktárigény már 2010-ben sokat segít a piac stabilizálásában.
Az irodapiac tekintetében a folyamat hasonló, csak itt még egy korábbi stádiumban tartunk: a következő két negyedévben piacra kerülő irodaállomány a gyengülő irodakereslettel párosulva a kihasználatlanság emelkedését hozza rövid távon, de 2010 második felében a ráta csökkenésnek indulhat - részben az új fejlesztések hiánya, részben a gazdasági fellendülésből eredő irodaigény miatt.
Meg kell tartani az eddigi gazdaságpolitikát
„Határozottan bízhatunk abban, hogy a gazdasági kilátások javulnak." - összegezte Borbély Gábor, a CB Richard Ellis vezető elemzője. „A gazdaság minden szektorát súlyosan visszavetette a recesszió, azonban a megszorítások révén a belső és külső egyensúly rendkívül módon javult, és ezt a piacok nagyra értékelik. További tere van a kamatcsökkentésnek a jegybank szerint, a forint stabil, a hazai eszközök (köztük nemcsak az állampapírok, de a részvények vagy akár a budapesti ingatlanok) iránt pedig megnőtt az étvágy. A magyar gazdaság több elemzőház szerint jó eséllyel vághat neki a recesszió utáni korszaknak, addig azonban meg kell tartani a gazdaságpolitika jelenlegi következetességét."
