Tanulmányt készített a budapesti irodapiac másfél évtizedéről a kereskedelmi ingatlanpiac ismert szakcége, az Eston International. A Piac és Profitnak is megküldött elemzésének Irodapiaci capriccio címet adta a vállalat.
Az Eston International első megállapítása szerint a rendszerváltást megelőzően a szó piaci értelmében vett irodapiac nem létezett, az állami tulajdonban lévő nagyvállalatok saját tulajdonú székházakban működtek. Az első A kategóriás irodaépületek megjelenése a 90-es évek elejére datálható; ebben az időben a rendszerváltás kapcsán még érezhető gazdasági és jogi bizonytalanság miatt az irodafejlesztőket és bérlőket egyaránt az óvatosság jellemezte. Az ország gazdasága iránti bizalom első körben az igen biztos pénzügyi háttérrel rendelkező multinacionális cégek részéről volt érzékelhető, melyek egyúttal új iroda igénnyel léptek a piacra. Ugyanez a magatartás jellemezte a fejlesztői oldalt: az első A kategóriás irodaépületek az országokon átívelő fejlesztési politikával bíró, Magyarországon akkor úttörő szerepet betöltő nemzetközi cégek - East West Business Center, a Skanska - beruházásában valósultak meg. Az ország politikai stabilitásának, gazdasági teljesítőképességének erősödésével egyre rohamosabb tempóban vetették meg lábukat a multinacionális vállalatok. A kereslet dinamikus bővülésével a fejlesztések üteme nem tudott lépést tartani, ebből adódóan a realizálható bérleti díjak és hozamok igen magasak voltak (a jelenlegi piaci bérleti díjak az akkorinak mindössze 40-50%-át teszik ki). Egészen a 90-es évek közepéig a keresleti piac dominált, modern irodaépületek hiányában pedig igen előnyös helyzetben voltak az iroda céljára hasznosítható lakások és villák tulajdonosai. Mivel a kereslet kielégítésére csak rendkívül szűk kínálat állt rendelkezésre, a bérlő cégek az irodabérleti szerződések megkötésénél jelentős kompromisszumokra kényszerültek.
A rendszerváltást követő közel egy évtized gazdasági fejlődéséből és a piacra lépő nemzetközi cégek számának bővüléséből ítélve abszolút logikusnak tűnt a fejlesztői aktivitás erősödése. Ez 2001-re azonban indokolatlanul túlzott optimizmusba csapott át, és hirtelen egy jelentős túlkínálatot, egyben az irodaépületek kihasználtsági rátájának csökkenését eredményezte.
Az immáron kínálativá átalakult irodapiac lehetővé tette, hogy a keresleti oldalon megjelenő kvalitatív igények a fejlesztői oldalra hatással bírjanak, és az "építsünk valamit, úgyis bérbe adjuk" mottót egy racionálisabb fejlesztői koncepcióra váltani nem tudó, a piacra rövid távú célokkal belépő, jellemzően kisebb beruházók kezdtek egyre kedvezőtlenebb helyzetbe kerülni. A neves nemzetközi beruházók igen tudatos fejlesztési koncepcióval rendelkeztek, melyek rendszerint húzóerőt és irányvonalat jelentettek a többiek számára.
A multinacionális és immáron hazai cégek létszámnövekedése - és a nem ritka szervezeti módosítások - nagy alapterületű, cellás és egyterű iroda kialakítást egyaránt lehetővé tevő, flexibilisen alakítható, mindamellett kedvező nettó-bruttó területaránnyal rendelkező, gépkocsival és tömegközlekedési eszközökkel egyaránt könnyen megközelíthető irodaházak felé irányította a figyelmet. A multinacionális társaságok irodaterületi igény-növekedését fokozta, hogy a hazánkba telepített irodák nagy része a cégek további terjeszkedésével régiós központtá alakult. Ezzel párhuzamosan jelent meg bizonyos tevékenységek kiszervezésének tendenciája, mely során a nemzetközi cégek különböző országokban elhelyezett egységeit kiszolgáló háttértevékenységeket egy központi irodába telepítették. Ennek jegyében több nagyvállalat helyezte pénzügyi, illetve ügyfélkapcsolati központját Budapestre
A bérlői igények differenciálódása mellett több világgazdasági esemény is komoly hatással volt a budapesti irodapiacra (mint az orosz gazdasági válság, vagy az emlékezetes IT buborék kipukkanása), megnehezítve a fejlesztők számára a pontos előretervezést. Az erősödő piaci versenyben a vállalkozások egyre érzékenyebbé váltak fix kiadásaikra, melyek között egyre meghatározóbbak lettek az irodabérlettel kapcsolatos kiadások. Ezeket a cégvezetők gyakran az egyik leghatékonyabb költségcsökkentő elemként definiálták.
A beruházók az egyre érettebbé váló piaci kereslethez igazodva, a magas áron kínált belvárosi fejlesztési telkek helyett már 1996-ot követően újabb irodai lokációk feltérképezésébe kezdtek. A Belváros a relatív kis irodai szintterületek mellett az egyre nehézkesebbé váló parkolás miatt is veszített vonzerejéből, bár ettől függetlenül számos gazdasági szereplő kifejezetten kötődik a budapesti city-hez.
#page#
A 2001-es irodapiaci fejlesztői pánikhangulatot követően a beruházók érezhetően óvatosabbá váltak, és az elkövetkező években a kereslet és kínálat viszonya kiegyensúlyozottabb lett (2003-ban az átadott és bérbe adott irodaterületek nagysága gyakorlatilag megegyezett). Tavaly és tavalyelőtt minden korábbi bérbe adási rekord megdőlt, 2006. első negyedévére az üresedési ráta 12% alá esett. A kiugró irodapiaci sikereket az alapozta meg, hogy a 2001-es hidegzuhanyt követően a fejlesztői attitűd némileg megváltozott. Az évekkel előre kiválasztott fejlesztési területek és az építési engedélyek megléte lehetővé tette, hogy a keresleti változásokra az építtetők rapid tempóban tudjanak reagálni. Mára a budapesti modern irodaállomány meghaladta az 1,5 millió négyzetmétert és a belváros mellett további öt jelentős irodai zóna körvonalazódott. Ezek mindegyikére jellemző egy-két meghatározó, elismert fejlesztő, kiknek számításait beigazolódni látván számos további, magyar és nemzetközi háttérrel rendelkező fejlesztő kapott étvágyat.
A piaci szereplők várakozásait számos tényező alakítja, így a jövő megítélésében szerepet kap a fejlesztésekhez fűzött remények és elvárások eddigi beteljesedésének mértéke, a fejlesztési koncepcióban és ehhez szorosan kapcsolódó PR tevékenységben teret nyerő építtetői tudatosság, a sikerekre épített marketing tevékenység hatékonysága és még jó pár tényező. Bár a világgazdasági tendenciák által még mindig erősen befolyásolt közép-kelet európai régió - így a budapesti piac - eddigi fejlődésének nagyobb kilengéseit nem lehetett pontosan előre jelezni, mindazonáltal az immár érett piac ciklikussága jól érzékelhető.
Az elmúlt évek tanulsága szerint a fejlesztők a piaci kereslet változásaira egyre rugalmasabban igyekeznek reagálni, mely által szinte egy időben tudják visszafogni építtetői tevékenységüket, illetve - az előzetesen ismert projekttervek alapján - egy éven belül képesek akár a piac egy hatodát kitevő mennyiségű új irodaterületet a piacra hozni. Ezek a tapasztalatok korábban igazolták a közmondást, mely szerint "bátraké a szerencse", hiszen a projektindítással nem lehet minden esetben az optimális időpontig kivárni, mert a versenytársak sem tétlenkednek.
