A piaci szereplők már szembesültek a kormányzat konvergencia programjának keresletcsökkentő hatásaival, az ingatlanpiacot közvetlenül is érintő intézkedésekkel, a lakásépítéseket és a vásárlást befolyásoló hitelfelvételek és kamattámogatások változásaival, s nem utolsó sorban a fizetőképes kereslet átmeneti csökkenésével. A kormány egyensúlyjavító intézkedései érzékenyen érintik az ingatlanpiacot. A középső áfa-kulcs mértékének növelése, a jövedelmi viszonyokban bekövetkező változások lassítják az ingatlanok létesítését és forgalmát. A növekvő energiaárak a kevésbé korszerű ingatlantípusoknál jelentősen emelhetik a fenntartási költségeket. Várhatóan romlik a magas közös költségű lakótelepi lakások eladhatósága, módosulnak a lakótelepi lakásokból továbbköltözők tervei, alacsony marad a lakás-mobilitás. A pénzintézetek a lakáshiteleknél növekvő számú kétes, illetve nem teljesített hitelfizetéssel találkoznak, amelyek egyre nagyobb problémát jelentenek a hitelfelvevőknél és a hitelt folyósító pénzintézeteknél.
Az első félévben kevesebb új lakásépítési engedélyt kértek az ingatlanfejlesztők és a lakosság, mint az előző időszakokban. A lakásépítés volumene 2006-ban elmarad az elmúlt évi 41 ezres lakásszámtól, ebben az évben előreláthatóan 35-36 ezer lakást vesznek használatba. A teljesítmények csökkenésében szerepet játszik az a körülmény is, hogy a lakóingatlanok piaca, legalábbis egyes szegmenseiben, a fizetőképes kereslethez viszonyítva megközelítette a telítettségi szintet. A jelenlegi hitel- és bérleti kondíciók mellett kevésbé kifizetődő az üzleti jellegű lakásépítés, de feltehetően még most is az átlagos jövedelmezőséget jóval meghaladja.
A lakások és építmények felújítási piacán a következő években azonban már élénkülés várható. A korábbi évtizedekben elhanyagolt lakások, épületek felújítása és egyidejű korszerűsítése gyors ütemben bővül. A folyamat tartósnak ígérkezik. Az infrastrukturális beruházások élénkülnek, amit a bővülő EU-források is segítenek. A lakásépítés piacáról kivonuló ingatlanfejlesztő cégek szállodák, bevásárlóközpontok és közműberuházások fejlesztésében vesznek részt. A múlt év végi és az ez év első félévi lakásépítés adataiból kitűnik, hogy a használatbavételi engedélyt kapott lakások száma elmarad az előző időszakitól. Középtávon évi 35 ezer új lakás átadásával számolunk.
Az újonnan épített lakások átlagos területe ez év első félévében 3 négyzetméterrel haladta meg az elmúlt évi 87 négyzetméteres lakásnagyságot. Ez azonban nem jelent lényegi változást a lakások összetételében. Továbbra is jelentős mennyiségű kis lakás épül, csökken viszont a garzonlakások iránti kereslet, és növekszik az egy plusz két félszobás lakások iránti igény. Fokozódik a nagy alapterületű, kiváló minőségű, egyedi kivitelezésű, luxus-komfortot biztosító lakóépítmények iránti igény. A jövedelmekhez hasonlóan az ingatlanpiaci igények is szélesedő skálán mozognak, a mennyiségi növekedést egyre inkább a minőségi lakásépítés váltja fel, fokozódik a minőségi elvárások érvényesítésének igénye.
A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe 2006 első és második negyedévében kismértékben, 0,4, illetve 0,2 százalékponttal emelkedett. A létesítési, vásárlási szándék az év harmadik negyedévében viszont jelentősen, mintegy 6,8 százalékkal csökkent. Mindebből a lakosság csökkenő mértékű ingatlanpiaci keresletére és fejlesztési szándékaira lehet következtetni. Az előző évek előrehozott vásárlásainak és befektetési célú ingatlanépítéseinek forgalommérséklő hatása tovább tart. A továbbgyűrűző hatásokkal 2007-ben is számolnunk kell. A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai kismértékben csökkennek, a korábbinál kevesebben kívánnak házat vagy lakást venni. A lakás-felújítási igények - részben a panel-felújítási program kiterjesztésével - 2007-ben élénkülnek.
#page#
Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést feltételeznek építményeik, szolgáltatásaik értékesítésében. A különböző ingatlancsoportokban az árak várhatóan 6,8-9,5 százalékkal emelkednek. A legnagyobb mértékű növekedést az építőanyag-áraknál jelezték a piaci szereplők, amelyekre 7,6 százalékos árnövekedést prognosztizáltak.
Az év harmadik negyedévében az építőanyag-áraknál már 9,2 százalékos és a munkaerő-költségeknél 9,5 százalékos áremelkedést várnak az ingatlanpiac szereplői. Az építési-szerelési tevékenységnél 8,9, a tervezési díjaknál 7,3 százalékos áremelkedést becsülnek. A legfrissebb felmérés szerint legkevésbé a telkek árai nőnek ebben az évben, átlagosan 6,8 százalékkal.
Az előző negyedévben a kész ingatlanok csoportjában a forgalmazó cégek 5-7,5 százalékos árnövekedést prognosztizáltak, az év harmadik negyedévére kicsivel magasabb, 5-9,2 százalékos áremelkedést várnak. Az "A" kategóriás irodák ára várhatóan 9,2 százalékkal, az új és használt logisztikai ingatlanok átlagosan 7,9 százalékkal kerülhetnek többe a következő félévben, mint egy évvel korábban. Az új és használt ipari, valamint az új és használt kereskedelmi építmények árnövekedése is meghaladhatja a 6 százalékot.
A lakásárak változásának megítélésében már nem olyan mértéktartóak a forgalmazók, mint voltak az év első negyedében. A növekvő költségek egy részét érvényesíteni kívánják az ingatlanok eladási árában is. Az új építésű lakóépületek eladási ára akár 6 százalékkal, míg a használt lakóépületeké 7 százalékkal emelkedhetnek a következő időszakban. A lakásárak a gyenge kereslet ellenére is feltehetően emelkednek, jórészt a közvetlen és a begyűrűző energiaárak hatására, de kérdéses, hogy milyen mértékben hajlandók elviselni eddigi kiugróan magas profitabilitásuk csökkenését a beruházók, a forgalmazók a csökkenő kereslet ellensúlyozására.
