Budapesten a legproblémásabb kategóriák az 50 millió fölötti társasházi lakások és szinte a teljes családi ház piac. De rendkívül alacsony a forgalom a 15 millió forint fölötti családi ház építésére alkalmas telkek esetében is. A társasházi projektek építésére alkalmas telkekre pedig csak minimum 15-20 % diszkonttal van kereslet.

Ilyen piaci környezetben csak azok az eladók számíthatnak sikerre, akik valóban mindent megtesznek az értékesítésért. A hirdetési portálok és a legtöbb ingatlancég adatbázisa eddig is roskadozott a túlárazott, divatjamúlt, eladhatatlan ingatlanoktól, most azonban összeomlanak a légből kapott árelképzelések.

Kapkodják az újszerű lakásokat

A piac két részre bomlik - állítja Borics Zoltán a Mareco Ingatlan Zrt. vezérigazgatója. Az műszakilag elavult, esztétikailag divatjamúlt, energiapocsékoló nagyméretű ingatlanok piaca kezd besülni. Jelenleg már csak a 20 millió forint alatti használt ingatlanok piacán van számottevő forgalom. Azonban a modern, divatos és energiatakarékos lakások kereslete stabil maradt, így az újépítésű piac tartja magát. Az adókedvezmények és a teljes szocpol miatt a 15 millió alatti újépítésű lakások mindig jól fogynak, a kulcsrakész újépítésű lakások is egyre keresettebbek.

A legizgalmasabb piac manapság a Mareco által négy éve kialakított un. újszerű lakások kategóriája, ami jelenleg dübörög. Ezek a 10 évesnél nem régebben épült lakások jelenleg a piac sláger termékei. Az újszerű lakások esetén nem hogy túlkínálatról, nem beszélhetünk, hanem komoly méretű túlkereslet van: a 10-20 millió közötti újszerű lakásokat kapkodják, 40 millióig pedig jó ütemben lehet eladni. A Mareco portfoliójában található újszerű lakások olyan gyorsan fogynak, hogy a cég nem győzi pótolni a készletet.

Miközben a piac a modern és energiatakarékos újépítésű és újszerű ingatlanokba menekül - állítja Borics - addig a használt lakások eladóira nehéz napok járnak. Vagy most leáraznak 20-30 százalékot, vagy tarják az ingatlant és az infláció teszi meg majd ugyanezt egy-két év alatt. Ráadásul azt is figyelembe kell venni, hogy noha az ingatlan állékonysága ez egyik legjobb a fogyasztási termékek közül, mégis avul műszaki funkcionális és esztétikai értelemben is. A felújítási költségek pedig ugyan úgy az inflációval nőnek az alatt is, amíg az ingatlan eladó sorban van. Márpedig, ha nem most, akkor majd az eladás pillanatában fogják a vevők a megnövekedett felújítási költségeket beárazni. (Sokan azt mondják, hogy most jön el az igazi verseny ideje, amikor mind a pénzük után futó bankok, mind a fejlesztők új pénzügyi és marketingtechnikákat kénytelenek bevetni a túlkínálatosnak tűnő lakóingatlan piacon.)