Ugyanakkora összegű kölcsönnél 16 százalékos különbség is lehet a havi törlesztőrészletekben attól függően, hogy milyen típusú lakáshitelt vesz fel az ügyfél: állami kamattámogatásút, piaci kamatozásút, 5 vagy esetleg 20 évig fix kamatozású hitelt – derül ki a Bankmonitor.hu friss elemzéséből. Jelenleg a piaci kamatozású hitelek számítanak a legolcsóbbnak és a 20 évre fix kamatozásúak a legdrágábbnak, azonban a jegybanki alapkamat csupán 2 százalékpontos változása már felborítaná a sorrendet. A hitelfelvevő családok előtt álló fő dilemma, hogy a hosszú távú kiszámíthatóságot, vagy a rövid távú árelőnyt tekintik elsődleges szempontnak. A kérdés pedig igencsak aktuális: az idei év első hét hónapjában közel 60 százalékos növekedéssel 124 milliárd forintra emelkedett a lakosság által újonnan felvett lakáshitelek összege, azaz a hitelkereslet ismét növekszik.
Élénkül a magyar családok hitelfelvételi kedve, azonban komoly fejtörést okozhat számukra, hogy a piacon lévő számtalan különböző kamatozású és feltételű konstrukció közül kiválasszák a számukra megfelelőt. A dilemma lényege, hogy a hosszú távú kiszámíthatóságot, vagy a jelenlegi árelőnyt tartják fontosabb szempontnak – derül ki a Bankmonitor.hu friss elemzéséből. „Jelenleg a legolcsóbb, piaci kamatozású lakáshitelek egy átlagos 7 millió forintos hitelösszeg esetén havi 7800 forinttal olcsóbb törlesztőrészlettel bírnak, azonban már 1-2 százalékpontos jegybanki alapkamat-változás esetén is felborulna a rangsor, és a most legdrágább, 20 évre fix kamatozású konstrukciók jelentenék a legelőnyösebb választást” – mondja Sándorfi Balázs, a Bankmonitor.hu ügyvezető igazgatója.
A kamatemelés kockázatot jelenthet
A Bankmonitor.hu adatai szerint egy átlagos hitelfelvevő számára az országos hálózattal rendelkező bankok kínálatából az 3 legjobb lakáshitel átlagos THM-je jelenleg 5,9 százalék. (Átlagos hitelfelvevőnek egy kétkeresős család tekintünk; 150 ezer forint/fő/hó nettó jövedelemmel 7 millió forintos hiteligénnyel egy 13 millió forintos ingatlanhoz kapcsolódóan.) Az 5,9 százalékos THM 20 éves futamidőre 48 ezer forintos havi törlesztést fog eredményez.
A piaci hitelek körében is elérhetők a tartósan kiszámítható törlesztőrészlettel rendelkező hitelek. Egy öt évig kiszámítható törlesztőrészlettel rendelkező hitelért az átlagos hitelfelvevő 1,2 százalékponttal magasabb THM-met (7,1 százalék), azaz havonta 4400 forinttal nagyobb összeget fog fizetni. Öt évig kiszámítható törlesztőrészlet választása esetén a piaci és támogatott hitelek közül azonban 6,5 százalékos THM-mel a egyértelműen az állami kamattámogatott hitel lesz a jó megoldás. A legújabb piaci innovációként megjelent, 20 évig fix törlesztő részletet jelentő hitel ma 6,9-7,7 százalékos THM-mel érhető el, mely 52-56 ezer forintos havi törlesztőrészletet eredményez.
A hitelfelvevő (7 millió forint 20 évre) valós dilemmája ma lefordítható a következőre: a legolcsóbb pillanatnyi megoldást választja és 48 ezer forintos havi törlesztőrészlettel bíró hitel mellett dönt, vagy hajlandó ezen összegnél 10-16 százalékkal többet, azaz havonta 52-56 ezer forintot fizetni, de ebben az esetben az utolsó forint visszafizetéséig biztosan aludhat, a kamatemelkedés nem fog extra terhet jelenteni. Vagy a két megoldás között elhelyezkedő állami kamattámogatással bíró hitelt választja.
Amennyiben a hazai kamatszint 2 százalékpontnál nagyobb mértékben megemelkedik a jelenlegi szintről, már egészen biztosan a ma legdrágább, 20 évig fix törlesztéssel rendelkező hitel kiválasztása az optimális megoldás az átlagos adós számára. Ennek bekövetkezési valószínűsége és időpontja gyakorlatilag megjósolhatatlan egy 15-20 éves hitelnél. Csupán az elmúlt 6 évben az MNB alapkamata bejárta a 2,1 százalék és 11,5 százalék közötti igen széles sávot, bár ebben elvitathatatlanul meghatározó szerepe volt egy 1929 óta nem látott mélységű nemzetközi pénzügyi válságnak.
2015. januárjától a 400 ezer forint/hó alatti jövedelemmel rendelkezők, csak annyi hitelt vehetnek fel összesen, melynek a havi fizetési kötelezettsége nem haladja meg a jövedelmük 50 százalékát. Mit jelent mindez a gyakorlatban? Egy kétkeresős, fejenként 150 ezer forint nettó bérrel rendelkező háztartás a szabályozás értelmében a jelenleg elérhető hiteleket figyelembe véve 10 évre maximum 13,5 millió forint hitelt, 20 évre maximum 21 millió forint hitelt tud felvenni (lakáshitelekkel kalkulálva). Amennyiben ugyanezen család rendelkezik már egy 50 ezer forint/hó törlesztéssel bíró gépjármű hitellel, akkor a ma felvehető hitelösszeg 10 éves futamidő esetén 8,9 millió forintra, 20 éves futamidő esetén 13,9 millió forintra csökken. Még akkor is ezek a számok érvényesülnek, ha a gépjárműhitel futamidejéből már csak 6 hónap maradt fent.
Újra túlzottan eladósodik a magyar lakosság?
A bevezetőben említett közel 60 százalékos emelkedés a lakáshitel folyósításokban felvetheti annak kérdését, hogy újra jelentős eladósodás előtt áll a magyar lakosság. „Ennek veszélye pillanatnyilag egyáltalán nem áll fent. Ugyan a lakosság lakáshitel felvétele a válság előtti szinthez viszonyított csúcshoz képest mért 80 százalékos visszaesést követően már látható pozitív elmozdulást mutat, az első félévben a magánszemélyek közel 200 milliárd forinttal több hitelt fizettek vissza, mint amennyit felvettek. Összességében tehát még mindig csökken a lakosság hitelállománya. Az MNB új típusú piacszabályozása pedig tökéletes keretrendszert biztosít ahhoz, hogy túlzott hitelfelvételi hullám esetén a lakossági eladósodás megfékezhető legyen” – értékelte a hitelpiaci trendeket Sándorfi Balázs, a Bankmonitor.hu ügyvezető igazgatója.
