Az ipari ingatlanpiac egyik legerőteljesebb szegmense a városon belüli, úgynevezett citylogisztika, más néven Small Business Unit (SBU), amely a kis alapterületű raktáringatlanokat, telephelyingatlanokat öleli fel. A telekbumm erre a szegmensre nagyon erős hatással van. Az SBU piacának fellendülésében jelenleg fontos szerepet játszik, hogy a keresletbővülésére reagálva nagyon megerősödtek az e-kereskedelemhez kapcsolódó raktárigények is – hívja fel a figyelmet Kiss Ernő, az Eston International befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője.
Lassan az első félév mérlegét is meg lehet már vonni az ipari ingatlanok piacán, ahol végre fellendülés mutatkozik, sőt megalapozottnak tűnik a fejlődés. Csökkenő üresedés, növekvő bérleti díjak jellemzők, amelyek további fejlesztéseket fognak generálni az Eston befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője szerint.
A kereskedelmi ingatlanok közül ezen a piacon az elmúlt öt évben mondhatni szinte nem volt spekulatív fejlesztés, a friss adatokból azonban már látható, hogy bár a válság alatt nagyon lecsökkent a fejlesztési kedv, most ez az ingatlanpiaci szegmens is magához tért. „A logisztikai ingatlanpiac más jellegű, mint például az irodapiac, kevesebb szereplő található rajta, egyes projektek akár a piac 10%-át is képviselhetik, illetve egy szereplő (Prologis) a teljes magyar ipari ingatlanállomány mintegy 40%-át kézben tartja. Ugyanakkor tudni kell, hogy az ipari ingatlanok piaca rugalmasabb is az irodapiacnál, gyorsabban tud reagálni, hiszen egy raktárépületet hat hónap alatt fel lehet építeni, ha van rá építési engedély, míg egy irodaház fejlesztésre másfél-két év szükséges” – mutat rá Kiss Ernő.
A rekord alacsony üresedéi ráta önmagában még nem elég
A 2007-2008-ban megvalósult raktárfejlesztések nagysága még mindig sokszorosan túlszárnyalja a 2016-ra tervezett fejlesztések nagyságát, de mindenképp bizakodásra ad okot, hogy idén elindultak a spekulatív fejlesztések, ami nagyon fontos jel. De mi vezetett a fejlesztések felíveléséhez? A legfontosabb ok a rekord alacsony üresedés, amely akár 10% vagy még alacsonyabb – bizonyos régiókban nulla – szintet is jelent. Ez mindenképpen abba az irányba hat, hogy raktárépületeket kell fejleszteni. Amíg az elérhető bérleti díjak azonban nem érnek el olyan szintre, ami már vonzó a fejlesztőknek, nagy tömegű fejlesztésre nem számíthatunk – tette hozzá Kiss Ernő. Ez a mai árfolyamokat tekintve 3,5-3,7 euró/m2/hó értéket jelent.
A sokszínű szegmens
Az ipari ingatlanpiac egyik speciális és heterogén szegmense a városon belüli, úgynevezett citylogisztika, más néven Small Business Unit (SBU), amely a kis alapterületű raktáringatlanokat, telephelyingatlanokat öleli fel. A lakó és irodapiaci „telekbumm” erre a szegmensre nagyon erős hatással van. Mivel ezeknek az ingatlanoknak jelentős része jó lokációban található, régi iparterületen található, ezért elkezdték kiszorítani őket a belendülő lakó- és irodafejlesztések. Ezzel összefüggésben egy másik fontos tényezőt jelentenek a saját telephelyet kereső cégek, amelyek száma nagy mértében megnövekedett az elmúlt időben. Ez ingatlan- és telekkeresésben egyaránt lecsapódik, és nekik köszönhetően napi szinten születnek döntések tranzakciókról.
Szárnyakat ad a net, jól teljesít a webes kereskedelem
Az SBU piacának fellendülésében fontos szerepet játszik az is, hogy nagyon megerősödtek az e-kereskedelemhez kapcsolódó raktárigények. Ahogy növekszik a GDP, úgy nő a fogyasztás, ez pedig maga után vonja a raktárkapacitások növelésének az igényét. „A webáruházak raktárigényének dinamikus növekedését jól mutatja egyik partnerünk esete, akinek az üzlete 30-50%-ot nő évente. Érthetően eleve úgy bérel ki raktárterületet, hogy a bővülési lehetőséget a bérleti feltételekbe beépíti. És a növekedés ütemét tekintve nem egyedi esetről van szó ügyfélkörünkben” – mondta Kiss Ernő, az Eston ingatlanpiaci szakembere. Úgy tűnik tehát, hogy a válságból való kilábalás ebben az ingatlanpiaci szegmensben sincs már messze, a fény legalábbis már látszik az alagút végén.
