A jelenlegi jövedelmi szinteken a lakáspiaci kereslet-kínálat a legtöbb szegmensben egyensúlyban van, pótlólagos igény a szociális bérlakások iránt jelentkezik, kielégítésük a krónikus forrásszűke miatt több évet igényel. Az ingatlanfejlesztést, ezen belül a meghatározó súlyú lakásépítést az elmúlt öt évben a volumen-változások mellett jelentős strukturális átalakulások jellemzik. A jövedelmek és a vagyonok polarizálódása a lakásépítés szerkezetében is érződik, amit a hiteltámogatások és a garantált devizahitelek erősítettek.
Az átadott lakások átlagos területe csökken, miközben a másik póluson a nagyméretű luxuslakások iránti igény erősödik. A lakosság részéről nagy arányban keresett lakások forgalmi adatai némi előrelépést mutatnak, amennyiben a garzonlakások iránti keresletet az egy-másfél szobás otthonok iránti növekvő igény váltotta fel. Kedvező fejlemény, hogy az új lakások építése mellett azok felújítása, bővítése, korszerűsítése növekvő számban és volumenben valósul meg. Fokozatosan élénkül a panellakások felújítása, korszerűsítése. A lakáspiac az utóbbi 5-8 évben a gazdaság sikerágazatának tekinthető, a mennyiségi hiányt minőségi váltotta fel. Folyamatosan épülnek befektetési célú bérlakások, s a lakosság a jövedelmi viszonyainak jobban megfelelő, a korábbinál komfortosabb otthonokban él. A lakásépítés és -forgalmazás 2004-2005-ben tetőzött, a folyamatban lévő építkezések magas száma arra enged következtetni, hogy 2006-ban az építések volumene kis mértékben elmarad a bázisidőszaki szinttől. A lakás és építmény felújítási piacon 2006-ban élénkülés várható, az infrastrukturális beruházások erősödnek, amit bővülő EU-források is segítenek.
A 2006. évi lakásépítések várhatóan néhány ezer egységgel elmaradnak a múlt évitől. Az új lakások iránti kereslet mérséklődését az engedélyezési kérelmek több negyedéves csökkenése igazolja. A folyamatban lévő építkezések nagy száma miatt a használatbavételek az új engedélyek számánál kisebb arányban csökkennek. Az egyéb építmények iránti kereslet mérséklődhet, a visszaesés várhatóan minimális lesz. Az ingatlanárak téli hónapokban regisztrált csökkenése a tavaszi, nyári időszakban megfordulhat.
Az Ecostat Ingatlanbarométer 2006 első negyedévi 46,5 százalékos értéke a vázolt hatások következtében 1,5 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévi értéknél. A kereslet-kínálati viszonyok kiegyenlítődése alapján úgy tűnik, hogy az ingatlanpiac bővülése egy időre elérte felső határát, egyes szegmensekben kisebb élénkülés, másutt stagnálás, illetve visszaesés várható. A piaci szereplők előrejelzései továbbra is széles sávban szóródnak, átlag feletti dinamikát egyetlen csoport sem prognosztizált. Jelentős mértékű keresletcsökkenést a vállalatok jeleztek, a többi csoport kisebb pozitív változást jelez a következő félévre. A középtávú trend alapján az ingatlanpiacon szolid, fokozatos javulással lehet számolni.
A piaci szereplők várakozásai - forrásaik és a piaci viszonyok függvényében - továbbra is széles sávban szóródnak. Az előző félévinél valamivel gyorsabb dinamikát várnak az önkormányzatok, az év következő hat hónapjában több közműfejlesztést terveznek megvalósítani, mint egy évvel korábban. A területi önkormányzatok ingatlanfejlesztési indexe 2005 negyedik negyedévében 8,3 százalékponttal, 2006 első negyedévében további 1,3 százalékponttal nőtt, legutóbb összességében 69 százalékot ért el.
A vállalatok befektetési hajlandósága 7,3 százalékponttal csökkent az első negyedévben, ingatlanfejlesztési indexük 29,6 százalékra mérséklődött, ami a legalacsonyabb érték az elmúlt öt évben. Csökkent a termelést szolgáló építmények létesítésének üteme, s az irodák és raktárak építését is csak kismértékben tervezik bővíteni. A vállalkozások kedvezően ítélik meg üzleti helyzetüket, a javuló termelési, értékesítési feltételek azonban az ingatlanok várható forgalmában és fejlesztésében alig fognak érződni.
A következő hat hónapra az ingatlan-forgalmazók szerény mértékű növekvő keresletet és bérlési szándékot, összességében 0,8 százalékpontos forgalomnövekedést jeleznek. E piaci csoport az áltagosnál érzékenyebben reagál a szezonális ingadozásokra, az előző negyedévi adatokat is figyelembe véve reálisan kismértékű keresletnövekedés várható.
Az ingatlan-fejlesztő cégeket 2005 negyedik negyedévében már kevésbé érintette negatívan a beruházások korábbi dinamikus bővülése. A várakozásokat jellemző mutató a múlt év végén 2 százalékponttal, 2006 első negyedévében további 2,8 százalékponttal növekedett. A bevételek nagy részét a belföldi társaságok megrendelései jelentik, a rendelések egynegyede a költségvetési szervektől származik. A lakásépítésnél a beruházások torlódása miatt a ház- és lakásépítés részarányának csökkenésére számítanak a beruházók.
A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe múlt év végén 0,8 százalékponttal csökkent, 2006 első negyedévében a bizalmi mutató kismértékben, 0,4 százalékponttal emelkedett. Ezzel az értékkel a lakosság legfeljebb az ingatlanpiac szinten maradásához járul hozzá. Az előző évek előrehozott vásárlásainak és befektetési célú ingatlanépítéseinek forgalommérséklő hatása 2005 végén és 2006 elején már jelentkezett. A továbbgyűrűző hatásokkal 2007-ben is számolni kell. A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai nem növekednek jelentősen, a korábbinál kevesebben kívánnak házat vagy lakást venni. A lakás-felújítási igények - részben a panel-felújítási program kiterjesztésével - 2006-ban élénkülnek.
#page#
Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra irreálisan magas, az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést feltételeznek termékeik, szolgáltatásaik értékesítésében. A vállalatok és a lakosság előrejelzései szerint a különböző területeken átlagosan 5-7 százalékkal emelkednek az árak. A legnagyobb mértékű árnövekedést legutóbb a tervezési díjaknál jelezték, ahol a 2006-os évre 6,9 százalékos árnövekedést prognosztizáltak. A munkaerő-költségek növekedése 2005. negyedik negyedévben magas volt, 2006. első negyedévben viszont alig haladta meg az 5 százalékot. A várakozások szerint az építési-szerelési tevékenységek árai és az építőanyagárak mintegy 6,4 százalékkal haladják meg a bázisidőszaki szintet, a telekárak 6,1 százalékkal, a betéti kamatokkal azonos mértékben emelkednek.
A kész ingatlanok csoportjában a forgalmazó cégek 6-8 százalékos árnövekedést prognosztizálnak. 2006 következő félévében az új lakóépületek ára 6,5 százalékkal, az "A" kategóriás irodák ára várhatóan 4,8 százalékkal, a "B" kategóriás irodáké 4,3, az új logisztikai ingatlanoké 4,9 százalékkal fog növekedni. Az új kereskedelmi építmények árnövekedése várhatóan felülmúlja ezeket az értékeket, a kész ingatlanok átlagosan 6,1 százalékkal kerülhetnek többe a következő hat hónapban, mint egy évvel korábban. 2006 első negyedévi tényadatok a jelzett magas áremelkedéseket nem támasztják alá, a forgalom lanyha, az árak stagnálnak, részben a szezonális hatások miatt is.
A lakásárak változásának megítélésében mértéktartóbbak a beruházók és főként a forgalmazók. A növekvő költségek ellenére az értékesítési árak szinten maradásával, enyhe csökkenésével számol a forgalmazók kétharmada. A használt lakások árai értelemszerűen alacsonyabbak az újakénál és időben változékonyak. Az értékesítési árak ebben az ingatlan-csoportban nagyobb arányban mérséklődnek, mint az új, általában korszerűbb lakóingatlanoknál.
A kínálati árak csökkenése a forgalmazók szerint 4-10 százalékos tartományban helyezkedhet el, ami átlagosan 2 százalékkal alacsonyabb az elmúlt negyedévben mért értéknél. 2006 első negyedévének forgalma alapján kissé eltúlzott az ingatlan-forgalmazó cégek árnövekedésre vonatkozó várakozása.
A fenti várakozások konkrét megjelenési formája a téli hónapokban az értékesítési idők növekedésében jelentkezett. A tapasztalatok szerint e szezonalítás jobbára a telkek forgalmában érezhető, a lakások értékesítésében alig játszik szerepet, itt a forgalom élénkülése alapvetően a jövedelmektől függ. A lakásforgalom és az értékesítési árak mérséklődése a lakásépítések "torlódásával", a piaci viszonyokkal alá nem támasztott bővülésével van összefüggésben. A korábban tapasztalt növekedés - újabb kormányzati beavatkozás nélkül - 2007-ben következhet be, az árak és a létesítési költségek a következő év második felétől ismét arányosan változhatnak.
Az ingatlanok-bérlésének jövőbeli alakulását továbbra is mérsékelt optimizmussal szemlélik az ingatlan-forgalmazók. A bérlőként megjelenő csoportok közül a belföldi és a külföldi befektetői csoportoknál várható növekedés. Az ingatlan-forgalmazó cégek vélekedése szerint a lakosság és a költségvetési szervek bérlési szándéka mérséklődik.
A lakások, az ipari építmények és a kereskedelmi szolgáltató ingatlanok körében kismértékű keresletnövekedéssel számolnak az ügynökségek. A többi ingatlancsoportnál jellemzően a bérlői szándék csökkenése várható, legnagyobb mértékben az üdülők és a házak bérlési piacán valószínűsíthető a kereslet visszaesése. A telekbérlet továbbra is pang, részben a magas bérleti díjak, részben a rövid bérlési idők miatt.
