Szeptember 18-án, a konferencia előestéjén a látogatók az egyik legkedveltebb vendéglátóhelyen, a Kogo at Slovanský dům-ban gyülekeztek. A vendégek között jelen volt Jan Kasl (Prága korábbi főpolgármestere) és a híres Cseh születésű építész, Eva Jiřičná.

A CEDEM az egyik legjelentősebb konferencia a közép európai ingatlanfejlesztők és beruházók körében. Azon döntés, miszerint idén a konferencia fókuszát kiterjesztik egész Közép Európára, pozitív fogadtatásban részesült; amit az a tény is alátámaszt, hogy idén sokkal több delegátus képviseltette magát a régióból, az EU-ból, illetve az EU-n kívülről; mivel a nemzetközi érdeklődés a régió ilyentérű potenciájának kiaknázására továbbra is növekszik.

A közelmúltbeli prágai árvíz ellenére több mint 300-an vettek részt a konferencián; míg az azt követő két nap további 200 vendég jelent meg, amely főként a kérdések és válaszok megvitatására, illetve üzleti kapcsolatok kiépítésére szolgált. Mint a komoly üzleti megbeszéléseket, ezen eseményt is üzleti reggelivel, ebéddel és több kávészünettel tarkítottak, melyet a prágai Marriott Hotel személyzete szolgált fel.

A konferencia hivatalosan szeptember 19-én, csütörtökön nyílt meg Eva Jiricná nyitóbeszédével, melyben megemlítette Közép Európa építészeti örökségeit; a több évtizeden át hatalmon lévő kommunista régime által elkövetett károkat, illetve kiemelte a régióban jelenleg aktív ingatlanfejlesztők felelősségtudatának szükségességét a régió jövőbeli örökségének fenntartása érdekében. A szervezők tiszteletük kifejezéseként Eva Jiricnát a brit karikaturista, Louis Hellman eredeti „Archi-téte“ – a világ legnagyobb építészeti remekműveinek karikatúrájával jutalmazták meg.

A hat különböző szekcióból álló konferencián a közép európai ingatlanpiac legjelentősebb résztvevői vonultak fel, köztük Michael Capaccio (Executive Director, Lehman Brothers Global Real Estate Finance); Walter Dackiw (Managing Director, AIG Lincoln Eastern Europe); Alistair Dixon (Managing Director, Deutsche Bank Real Estate Private Equity); Markus Leininger (Head of Central European Property Lending Division, Eurohypo AG); Hans van Luijken (First Vice President, Prologis); and Julian Taylor (Director of European Acquisitions, Heitman International). A CEDEM 2002 hivatalos partnere a Construction Journal és a Česká spořitelna voltak.

A két napon át tartó találkozón a piacra nagy mértékben hatással lévő tendenciákat vitatták meg, illetve megfelelő előírásokat próbáltak lefektetni az elkövetkező egy évre:

2002 szeptember 19., csütörtök

I. KISKERESKEDELEM, KIKAPCSOLÓDÁS ÉS SZÓRAKOZÁS
Házigazda: Jonathan Hallett Cushman & Wakefield Healey & Baker
Felszólalók: Brian Jenkins Tri-Granit
Dušan Mrozek Marks & Spencer
Gary Thursby Dixons
Jonathan Wilkinson Discovery Group

A jelenlévők megegyező véleményüket nyilvánították ki abban a kérdésben, miszerint a kiskereskedelmi beruházás túlkínálatától való félelem megalapozatlan, bár a következő tendenciák már érezhetőek a piacon:
 Egyre több beruházás valósul meg főbb útvonalak mentén, illetve zöldövezetben, a hangsúly egyre jobban a kisebb (nem hipermarket típusú) beruházások felé tolódik el.
 Multiplex beruházásoktól való távolodás
 Meglévő bevásárlóközpontok átalakítása, terjeszkedése (mint 2-ik, 3-ik ütem)
 100,000 fő alatti városokban való terjeszkedés
 Outlet központ az ágazat leggyorsabban fejlődő szektora a közeljövőben.

II. IRODAFEJLESZTÉSEK KÖZÉP EURÓPÁBAN

Házigazda: Alan Colquhoun DTZ
Felszólalók: Markus Leininger Eurohypo
Peter Appelt U Hajku
Hans Weber PDP

 Heves vita kísérte azt a kérdést, mi számít első osztályú irodaépületnek Közép Európában; továbbra sem tudtak megegyezni egy univerzálisan elfogadott kritériában, bár megállapították, hogy a kritériák között találhatók a megfelelő formatervezés, kitűnő menedzsment, a kiterjedt technológiai támogatás illetve a helyszín.
 Hans Weber, PDP, kifejtette: míg a Cseh Köztársaságban a megfelelő számú elérhető kereskedelmi terület nagyon kevés az EU országokhoz képest, addig a feltételek is sokkal kedvezőtlenebbek, mint például Budapesten, mivel a Cseh piac eléggé szűk és már nem képes több új beruházást magába szívni.
 A tárgyalások tovább folytatódtak azokkal a nehézségekkel, amelyekkel a befektetőknek és kivitelezőknek állandó jelleggel szembe kell nézniük, ez pedig a banktól kért kölcsönök esetében a megfelelő számú előbérleti szerződések feltétele.
 A lengyel irodabérleti árak zuhanásával kapcsolatban Alan Cohun elutasította azt a széles körben elfogadott nézetet, amely szerint a díjak csökkenése most éri el mélypontját, és kifejtette, hogy a zuhanás még tovább folytatódik, és a legkorábbi bérleti díjemelkedés csak a jövő évben következhet be.

III. HOTELPIACI TRENDEK

Házigazda: Mark Wynne-Smith Jones Lang LaSalle Hotels
Felszólalók: Robert Hessenberger West LB
Silvano Pedretti Orco Property Group
Rupprecht Queitsch Marriott Hotels
Jorg Schnitzspahn Eurohotel

 A szeptember 11-i terrortámadást követő turisztikai visszaesés kérdésében – melyhez nagyban hozzájárult a világgazdasági recesszió és a közelmúltbeli közép európai árvíz is – optimizmus jellemezte a felszólalókat, miszerint ez a visszaesés csak átmeneti jellegű, és ezt két érvvel is indokolták:

1. A turizmus még mindig messze áll attól, hogy a világ egyik leggyorsabban fejlődő ipari ágazata lehessen, és az is marad az elkövetkező időszakban.
2. Egy évtizeddel a Vasfüggöny leomlása után, Közép Európának még mindig sok mindenben kell felzárkóznia, mind a kiaknázatlan piacok (mint például Ázsia), mind az infrastruktúra terén; amelynél sokkal meredekebb fejlődési görbe várható, mint a Nyugati országok esetében.
 Rupprecht Queitsch, Marriott, élénk jövőt jósol a régió hotelpiacának, bár a tárgyalások azt is megemlítik, hogy különböző tendenciák érvényesülnek a hotel szektorban különböző régiókra és városokra lebontva; Prága és Varsó lehet a két homlokegyenest eltérő pólus a turizmus és üzleti utazás tekintetében.

2002 szeptember 20., Péntek

I. IPAR ÉS LOGISZTIKA

Házigazda: Walter Dackiw AIG Lincoln
Felszólalók: Michael Stolarczyk Maersk Agency
Karel Stránský Colliers International
Hans Van Luijken Prologis

 A jelenlévők általános nézetet vallottak a következőkben: a közép európai piac fejlődésével egyre nyilvánvalóbbá válik, hogy a Cseh Köztársaság nagy valószínűséggel a régió központja marad mind geográfiai, mind infrastrukturális szempontból.
 A szabad hely igényét olyan cégek inspirálják, amelyek áruikat Nyugat Európából Közép-, illetve Kelet Európába szállítják, illetve a gazdasági fejlődés, amely „végtelen történetet” generál a fogyasztói társadalom kiszélesedésében. Továbbá, a logisztikai piac komplexitásának kiterjedése, illetve a multinacionális cégek vándorlása a regionális központok felé remek lehetőségeket biztosítanak a fejlesztők részére.
 A légi szállítás terén nem valósultak meg a korábbi elképzelések, nagyobb szállítmányozási ügyletek esetén a vasúti szállítás preferált a közúti szállítással szemben. Ennek ellenére a vasúti szállítmányozás esetében hatékonyabb kondíciókat kell kialakítani annak érdekében, hogy a szállítás olcsóbb lehessen, mivel az esetek 85%-ában még mindig a közúti szállítás valósul meg (kamionok).
 Walter Dackiw (AIG Lincoln) Michal Stolarczyk-kel (Maersk) ellentétben nem jósol gyors változást ezen a területen.


II. INGATLANFINANSZÍROZÁS

Házigazda: Olga Humlová Altheimer & Gray
Felszólalók: Hans Van Capelleveen PriceWaterhouseCoopers
Alistair Dixon Deutsche Bank London AG
Jonathan Jackson Lordship
Karl Wilson Aareal Financial Services Polska

 A jelenlévők megegyeztek abban, hogy a legutóbbi árvíz jelentősen nem befolyásolja az ingatlanpiaci árakat – bízva abban, hogy az „ember hamar felejt” és a bérlőket mindig is a minőségi épületek vonzották – ezért a tárgyalás középpontja a Cseh korona árfolyamának hirtelen növekedése (az elmúlt hat hónapban) okozta nehézségek felé fordult, mely a jelenlegi beruházásokra és a jövőbeli tervekre is súlyosan kihat.
 Azon fejlesztők, amelyek árfolyam különbözettel dolgoznak, vallják, hogy a nemzetközi bankok nem hajlandóak helyi árfolyamon finanszírozni, és a Cseh bankok nem képesek nagyobb befektetéseket támogatni.
 A helyi pénzügyi támogatásokkal kapcsolatban azt is megemlítették, hogy jelentős különbségek találhatók a régió különböző országaiban működő bankok tekintetében, a bankok Magyarországon csak 1-1,25% jutalékot számolnak fel a Cseh vagy Lengyel 2%-os jutalékkal szemben.
 Míg a konzervatív német bankok előszeretettel elkerülik a mezzanine hitel, az úgynevezett nem amortizálódó hitel konstrukcióját, addig a rugalmasabb amerikai pénzintézetek, akik ezt a kedvezőbb finanszírozási formát alkalmazzák, lehetőséget adnak a beruházóknak arra, hogy egyszerre több projektet is megvalósítsanak.

III. INGATLAN ÉS BEFEKTETÉS MENEDZSMENT

Házigazda: Evan Lazar Weil Gotshal & Manges
Felszólalók: Paul Betts King Sturge
Michael H Capaccio Lehman Brothers Global REF
Michael Ramm AIG Global Fund
Julian Taylor Heitman International

 A közép európai ingatlanbefektetési piac meghatározása továbbra is problémás kérdés marad, ami egyáltalán nem jelenti azt, hogy az érdeklődés nem megfelelő a régió iránt, csak egyszerűen nehéz lenne definiálni, illetve egy pontos ábrát meghatározni.
 A jelenlévők egyetértettek abban, hogy a hozam gyorsabban zuhant 9%-ra, mint azt korábban előre jelezték. További közös vélemény volt, hogy a hozam tovább csökken, s egyszerűen a mai napig nincs elég tranzakció ahhoz, hogy pontosan meghatározható lehessen a hogyan és a meddig kérdése.
 Paul Betts kifejtette, hogy egy egyszerű tranzakció is meghatározhatja a piacot, és idén Párizsban háromszor akkora volumenű tranzakció történt, mint egész Közép Európában napjainkig. A piaci biztonság azt jelenti, hogy a régió beruházói először Nyugaton erősítik meg pozícióikat, mielőtt Kelet felé lépéseket tennének a nagyobb hozam elérése érdekében.

Holy Petra