A hatásvizsgálat 15 000 magánszeméllyel, 2 000 vagyonkezelési adóalannyal és 800 milliárd forintos költségvetési egyenlegjavító hatással számol, ezért az értékelési szabályok működőképessége kiemelt jelentőségű. A tervezet azonban több lényeges szakmai kérdést nyitva hagy. Mennyit ér egy cég, amelynek nincs tőzsdei árfolyama? Számít-e, hogy valaki irányítja a vállalkozást, vagy csak kisebbségi tulajdonos? És melyik pillanatban mennyit ér a vagyon? Ezt a kérdést járja körül a BDO cégértékelési szakértője.

Az értékelés dönthet az adókötelezettségről

A nagy magánvagyonok jelentős része nem likvid eszközökben van. Családi vállalkozásokban, holdingtársaságokban, ingatlanportfóliókban vagy több országot érintő vállalatcsoportokban testesül meg. Ezért a vagyonadó egyik központi kérdése az értékelés: milyen módszerrel, milyen adatok alapján és milyen fordulónapra kell meghatározni az adóalapot. Az egymilliárd forintos értékhatár közelében az értékelési módszer nem technikai részlet, hanem önmagában eldöntheti, hogy a tulajdonosnak kell-e egyáltalán vagyonadót fizetnie.

„Ezt jól szemlélteti egy egyszerűsített példa. Egy magánszemély ingatlanokkal, értékpapírokkal és egy családi kft.-ben lévő részesedéssel együtt közel van az egymilliárdos határhoz. Ha a céget könyv szerinti saját tőke alapján értékelnék, a vagyon a küszöb alatt maradhat. Ha a vállalkozás tartósan magas eredményt termel, egy hozamalapú értékelés már a küszöb fölé emelhetné. A példa a módszerek közötti eltérést mutatja; a tervezet főszabály szerint a saját tőkét és a hozamértéket kombináló képletet alkalmazna. A könyv szerinti érték ugyanis nem feltétlenül tükrözi a piaci értéket. Ez különösen igaz a szolgáltató, technológiai vagy magas jövedelemtermelő képességű társaságokra. Egy tanácsadó vagy IT-cég kevés tárgyi eszközzel is magas eredményt érhet el: könyv szerinti értéke alacsony, hozamértéke viszont jelentős.” – mondta Zsombéki András, a BDO cégértékelési üzletágának vezetője.

Ugyanannak a vagyonelemnek több értéke is lehet

A vállalatértékelésben jellemzően vagyon-, hozam- és piaci alapú módszereket alkalmaznak. A nemzetközi értékelési sztenderdek (IVS) szerint a megközelítés kiválasztását az értékelés célja, a vagyonelem jellege és a rendelkezésre álló adatok indokolják.

Az állam számára a könyv szerinti értékekre épülő vagyonalapú megközelítés kézenfekvő lehet. Az adatok a kötelező beszámolókból rendelkezésre állnak, ez tömeges alkalmazásnál komoly adminisztratív előny. A magyar számviteli szabályok azonban nem írják elő az eszközök piaci értéken történő kimutatását. A saját tőke ezért lényegesen eltérhet a vállalkozás gazdasági értékétől. A kizárólag könyv szerinti saját tőkére épülő számítás ráadásul csak pillanatfelvételt készít: nem ragadja meg a jövőbeni jövedelemtermelő képességet. Hasonló mérleg mögött állhat tartósan nyereséges cég, ciklikus mélyponton lévő vállalat, vagy olyan üzlet, amelynek bevételei két éven belül kifutnak.

A hozamalapú módszerek, különösen a diszkontált pénzáramokra épülő (DCF) modellek, a jövőbeni pénzáramokra építenek. Működő vállalkozásoknál ez fejezi ki legjobban a gazdasági értéket, tömeges adózási alkalmazása viszont nehéz, mert üzleti tervet, normalizált eredményt, diszkontrátát és érzékenységvizsgálatot igényel. Már kis változás a feltételezésekben is jelentősen módosíthatja az eredményt.

A hazai igazságügyi szakértői gyakorlat szerint a piaci szorzószámos módszer csak visszaellenőrzésre szolgálhat, elsődleges alapként nem fogadható el. Ingatlanoknál ezzel szemben a piaci összehasonlító módszer lehet indokolt, hiszen a NAV 2008 óta vezet adatbázist az ingatlanértékesítésekről.

Mit mond a tervezet?

Nem tőzsdei társasági részesedésnél a számított érték a saját tőke egyharmados és a hozamérték kétharmados súlyozásával készülne, a tulajdoni hányaddal arányosan. A hozamérték az utolsó három lezárt év átlagos adózott eredményének 15 százalékos rátával tőkésített összege. Ha az átlagos eredmény negatív, a hozamérték nulla. Az 500 millió forint feletti saját tőkéjű társaságoknál a saját tőkét a pozitív rejtett tartalékokkal növelni kellene. Független cégértékelés csak meghatározott esetekben vehető figyelembe, a tervezet szerint kötelezően igénybe vett értékelési szolgáltatás igazolt és megfizetett díjának fele, legfeljebb 2 millió forint, levonható lenne az adóból.

Tőzsdei részesedésnél az év utolsó kereskedési napjának záróárfolyama az irányadó. Ha ez több mint 10 százalékkal eltér a 30 napos forgalommal súlyozott átlagtól, az átlagot kell alkalmazni. Ingatlanoknál kötött sorrend érvényesül: elsőként a 12 hónapon belüli ügyleti érték, majd a legfeljebb tízéves ügyleti érték indexált összege, végül a NAV tömeges értékelési modellje. A 2026-os első adóévre a tervezet külön átmeneti árfolyamszabály választását is lehetővé tenné. Az ingatlanok értékelési sorrendjének alkalmazhatósága az ingatlan típusától és az ügylet körülményeitől is függne.

A magyar modell a svájci vagyonadóztatás képletéhez hasonló, de kevesebb korrekcióval. Emiatt a svájci modellel szemben megfogalmazott szakmai kritika ebben az esetben is releváns: a korrigált nettó eszközérték és a kapitalizált hozamérték eltérő közgazdasági logikát képvisel, mechanikus súlyozásuk pedig nem feltétlenül közelíti a valós piaci értéket. A tervezet indokolása ugyanakkor kifejezetten rögzíti, hogy nem minden esetben piaci értéket, hanem egyszerűen, gyorsan és költséghatékonyan meghatározható adózási célú számított vagyoni értéket kíván létrehozni. Ez az adminisztratív cél érthető, de az egyszerűségért cserébe bizonyos mértékű értékelési pontatlanságot vállal, amely egyes társaságoknál jelentős lehet.

Hol vannak a gyenge pontok?

A legfontosabb kritika a rögzített tőkésítési rátát érinti. A belföldi társaságokra előírt 15 százalék iparágtól, vállalatmérettől és egyedi kockázattól függetlenül érvényesülne.

„A 15 százalékon rögzített kapitalizációs ráta értékelési időponttól, iparágtól, vállalatmérettől és egyedi kockázattól független alkalmazása egyes esetekben torzított eredményhez vezethet. A ráta nagyságrendjének megítéléséhez támpontot adhatnak a saját tőke költségére vonatkozó tapasztalataink, ugyanakkor a két mutató definíciója nem azonos, így közvetlen összehasonlítás csak korlátozottan lehetséges. Saját praxisunkban a saját tőke költségének 2026. évi megbízások során alkalmazott középértéke 14-15 százalékos szinten alakul, azonban az egyedi értékek 12–22 százalék között szóródnak. A rögzített ráta ezért az alacsonyabb kockázatú vállalkozásokat alul-, a magasabb kockázatúakat pedig túlértékelheti.” – tette hozzá Zsombéki András.

Vitatható az is, hogy független cégértékelés esetén legalább két módszert kellene alkalmazni. Több módszer hasznos keresztellenőrzést adhat, de csak akkor, ha az adott társaságra alkalmazhatók, és megfelelő adatok támasztják alá őket. Egy eszköztartó társaságnál például a korrigált nettó eszközérték lehet a meghatározó; egy gyengén alátámasztható második módszer önmagában nem növeli az értékelés megbízhatóságát. A tervezet előírná a súlyozás indoklását, de célszerű lenne lehetővé tenni egyetlen, megfelelően indokolt módszer alkalmazását is.

Az ingatlanoknál a korábbi tranzakciós ár elsőbbsége okozhat torzítást. Egyetlen ügylet árát egyedi finanszírozás, csomagértékesítés vagy sürgősség is befolyásolhatja, mégis a statisztikai alapú NAV-modell elé kerül. Kérdéses az is, hogy elegendő-e a szakértői kapacitás, és miért nem fogadja el a tervezet önálló jogosultságként a nemzetközi RICS- vagy TEGoVA-minősítéseket. Nem egyértelmű az sem, hogy egy cégértékelő maga értékelheti-e a társaság ingatlanjait, vagy ingatlanszakértőt kell bevonnia.

A rejtett tartalékok korrekciója aszimmetrikus: a pozitív különbözet növeli a saját tőkét, a negatív azonban nem csökkenti. Ez konzervatívabb számviteli politika alkalmazására ösztönözhet, ami mérsékelheti az adóalapot, de csökkentheti a saját tőkét és a kifizethető osztalékot is. Emiatt azonos gazdasági értékű társaságok eltérő számviteli politikája eltérő adóalapot eredményezhet.

A kisebbségi diszkont, vagyis az irányítás hiányát tükröző értékcsökkentés bevezetése pozitív, de a tervezet csak 50 százalék alatti közvetlen és közvetett tulajdoni hányad esetén engedne 25–30 százalékos csökkentést. A tulajdoni százalék azonban nem mindig tükrözi a valós irányítást: elsőbbségi részvények, vétójogok és részvényesi megállapodások mindkét irányban módosíthatják az értéket. Az 50 százalék feletti, de egyes döntésekhez szükséges minősített többséget el nem érő részesedésnél sem automatikus diszkont, hanem a tényleges jogosultságok vizsgálata lenne indokolt. A tervezet külön szerződéses jogok esetén lehetővé tenné a független értékelést; ennek gyakorlati szempontjait érdemes lenne részletesebben rögzíteni.

A befektetési jegyeknél a nettó eszközérték az értékelési módszerek, a likviditási és visszaváltási feltételek, a díjak, valamint a piaci diszkont vagy prémium miatt eltérhet a realizálható piaci értéktől. Ezért érdemi kereskedés esetén a piaci ár, ennek hiányában pedig a részesedések piaci átértékelésével korrigált nettó eszközérték lenne célszerű.

Holdingok, vagyonkezelők és a kettős számítás

A tervezet szerint holdingnak csak az a társaság minősül, amelynek eszközei legalább 90 százaléka társasági részesedés. Ez a definíció túl szűk lehet: kieshet belőle a saját operatív tevékenységet is végző vagy csoportfinanszírozást nyújtó holding. Mivel a minősítést egyetlen mérlegfordulónapi arány dönti el, egy osztalékfizetés vagy tőkemozgás is átbillentheti a társaságot a küszöbön.

Pozitívum, hogy a holdingoknál a saját tőke 100 százalékos súllyal számítana, és konszolidált beszámoló esetén annak adataiból kellene kiindulni. A tervezet a kétszeres figyelembevételt általános elvként tiltja. A közvetett tulajdonosi láncok, a belső hitelek és a konszolidáción kívüli társaságok értékelésénél azonban részletes alkalmazási útmutatóra lenne szükség, hogy ugyanaz a mögöttes érték ne jelenjen meg többször a részesedések és a rejtett tartalékok korrekciójában.

A bizalmi vagyonkezelésben kezelt vagyon és a magánalapítvány önálló vagyonkezelési adóalanynak minősülne. A kapcsolt vagyonkezelési adóalanyok az egymilliárdos adómentes részt összesen egyszer vehetnék figyelembe. Ez adóoptimalizációs lehetőséget, szabályozási szempontból pedig visszaélési kockázatot teremthet, különösen akkor, ha a vagyonkezelési konstrukció létrehozásának vagy feltöltésének nincs az adózástól független, kellően erős gazdasági indoka

Csak az számít, amit a fordulónapon tudni lehetett

A tervezet szerint az első adót 2027. augusztus 31-ig kellene bevallani és megfizetni, a 2026. december 31-i állapot alapján. A fordulónapi piaci értékelés szakmai alapelve, hogy azok az információk vehetők figyelembe, amelyek a fordulónapon ismertek voltak vagy észszerűen megismerhetők lettek volna. A későbbi eseményeknél külön kell választani a fordulónapon már fennálló körülményeket alátámasztó információt az új fejleményektől. Egy később megnyert szerződés vagy elveszített kulcsügyfél hatása ezért nem kezelhető automatikusan fordulónapi tényként. A védhető megközelítés az, ha a dokumentáció világosan rögzíti, milyen információk álltak rendelkezésre. Az adóhatósági ellenőrzés során is ezt a mércét indokolt alkalmazni.

A tervezet nem rendezi előzetesen azt sem, hogyan kezeli a NAV az adózó által beszerzett szakvéleményt. Ez jellemzően csak utólagos ellenőrzés során kerül elő. Ingatlanoknál a tervezet feltételekhez kötött védelmet adna az adóbírság és a késedelmi pótlék alól, ha az értékbecslés megfelelne az előírásoknak, és az adózó teljes körű, valós adatokat adna át. Az adókülönbözetet ez nem engedné el. Társasági részesedéseknél a tervezet nem tartalmaz ugyanilyen külön védelmet. „Az utólagos adóhatósági ellenőrzés során ezért az értékelés megalapozottságát a fordulónapon rendelkezésre álló vagy észszerűen megismerhető információk alapján indokolt vizsgálni. A későbbi események önmagukban nem alapozhatják meg a fordulónapi érték felülírását, legfeljebb a korabeli feltételezések és dokumentáció megalapozottságának megítéléséhez szolgálhatnak kiegészítő információként.” – hangsúlyozta Zsombéki András.

Mit érdemes pontosítani a végleges szabályozásban

„A szabályozás hatálybalépésére való felkészülés első lépése a releváns vagyonelemek és tulajdonosi struktúrák teljes körű feltérképezése, különös tekintettel az értékelési bizonytalanságot, a többszörös számbavételt vagy a likviditási kockázatot hordozó tételekre. Célszerű előzetesen összevetni a lehetséges értékelési megközelítések eredményeit, felmérni az adófizetés finanszírozhatóságát, valamint rendszerezni a fordulónapi feltételezéseket és korrekciókat alátámasztó dokumentációt.” – mondta Zsombéki András.

A közzétett hatásvizsgálat szerint a vagyonadó mintegy 15 000 magánszemélyt és 2 000 vagyonkezelési adóalanyt érinthet, miközben a tervezett költségvetési egyenlegjavító hatás 800 milliárd forint. E nagyságrendű vagyon adózási célú értékelése jelentős adminisztratív, adóhatósági és szakértői kapacitást igényelhet. Különösen fontos ezért, hogy a standardizált, egyszerűen alkalmazható értékelési módszertan mellett működőképes előzetes kontroll, egyértelmű eljárási garanciák és kellő szakértői kapacitás is rendelkezésre álljon.

Az IVS nem állít fel általános módszertani rangsort; az alábbi megközelítés ezért nem az IVS hierarchiája, hanem a vagyonadó gyakorlati alkalmazására megfogalmazott BDO-szakmai javaslat. Zártkörűen működő társaságok részesedéseinek értékelésére nem kombinált módszer, hanem a társaság jellegéhez illeszkedő elsődleges megközelítés lenne indokolt: többek között az eszköztartó, holding- és az elsősorban ingatlant tulajdonló társaságoknál korrigált nettó eszközérték, míg a működő, jövedelemtermelő vállalkozásoknál hozamalapú értékelés, így különösen diszkontált cash-flow alapú módszer (DCF). A DCF adóigazgatási célra egyszerűsíthető lehet a historikus, normalizált EBITDA-ból, fenntartó beruházási igényből és feltételezett működőtőke-igényből levezetett örökjáradékkal. A piaci vagy fundamentális alapú értékelési szorzók – az igazságügyi szakértői irányelvekkel összhangban – e módszertani keretben nem önálló elsődleges értékelésként, hanem főként a hozamalapú érték piaci visszaellenőrzéseként alkalmazhatók.

A jogalkotó részéről emellett a BDO meglátása szerint megfontolandó lenne olyan előzetes érték-egyeztetési rendszert kialakítania, amely a nagy értékű vagy a standard módszertől jelentősen eltérő szakértői értékeléseket még a bevallás lezárása előtt képes kezelni. Ehhez egyértelmű érték- és eltérési küszöbökre, kiszámítható határidőkre, valamint a költségviselés és a bizonyítási teher rendezésére van szükség.