Megfordul a trend?
Változó lakáskölcsön-feltételek

Az elmúlt hónapokban újabb és újabb bankok kínálatában jelent meg a kedvezményes lakáskölcsön. Ennek ellenére a korábbi felfutás után megtorpanni látszik a piac. Okként sokan a bankok egyre szigorúbb hitelnyújtását nevezik meg.

Soha ennyiféle lakáshitel-konstrukció nem állt még a lakosság rendelkezésére, mint most. A piaci kamatozású kölcsönök mellett egyre több bank kínálja a kedvezményes hiteleket új és használt lakás vásárlásához. Ráadásul a kamatok igen kedvezőek, még akkor is, ha a többi költséggel – értékbecslés, hitelbírálati és szerződéskötési díj, folyósítási jutalék, rendelkezésre tartási díj, kezelési költség – együtt a kölcsön ára a vártnál végül jóval magasabb lesz. Ráadásul az sem biztos, hogy a legalacsonyabb kamatot hirdető pénzintézet a legolcsóbb. De a kínálatra nem lehet panasz.

A kereslet is élénk. Sokan az otthonteremtő program márciusban életbe lépett változásának hatására döntöttek úgy, hogy eladják a lakásukat, és hitelt felvéve másikba költöznek. Sok bank pedig – az élesedő verseny és a szűkülő kamatrések ellenére is – tavaly rekordévet zárt, éppen a megugró lakáshitelezés okán.
Azóta azonban, úgy tűnik, változik a trend. Az ingatlanforgalmazók arra panaszkodnak, hogy az árak stagnálnak, és náluk nem csapódik le a hitelfelvételi boom. De jelenleg nincs is ilyen. Vagy legalábbis nem azok körében, akik új szereplői lehetnének a lakáspiacnak.

Van egy joghézag

Eddig többnyire a hitelbírálati procedúra egyszerűsödéséről számoltunk be: elég, ha az igénylő minimálbérről hoz jövedelemigazolást, kezesek hadrendbe állítása helyett pedig több ingatlan is felajánlható fedezetként, ráadásul az elbírálás ideje is jelentősen csökkent. A bankok most mégis visszavonulót fújtak.

A pénzintézet egyre gyakrabban dönt úgy – bár egyik állami kamattámogatásos hitelnél sem előírás –, hogy a folyósítás feltételeként életbiztosítás megkötését írja elő (házaspár esetében mindkét fél részére). Ez összefügghet az igénylő korával, de lehet a hitelképesség javítása érdekében hozott intézkedés is. Márpedig ez akár a hiteltörlesztés összegét meghaladó havi pluszkiadást is jelenthet a családnak. Szintén visszatartó erő, hogy egyes bankok a hitelkérelem elbírálásához magánokiratba foglalt befogadó nyilatkozatot is kérnek; azaz igyekeznek elkerülni azt, hogy nemfizetés esetén, szociális indokok miatt, a családot ne tudják kiköltöztetni.
Ráadásul a szabályozásban van egy joghézag: a kedvezményes hitel nyújtásának feltétele, hogy a bank a tulajdoni lapon első helyen jegyezze be a jelzálogjogát. Csakhogy a legtöbb építési vállalkozó hitelből finanszírozza a beruházást, így a telken már szerepel egy jelzálogjog. A vásárló így kedvezményes hitelhez csak azután jut, ha az értékesítésre kerülő lakásnak már önálló tulajdoni lapja van. Addig marad a piaci kamatozású kölcsön.

Új kormányprogram jövőre

A bankok lelkesedését valószínűleg az is befolyásolja, hogy a kormány várhatóan csak 2003 májusában hoz döntést a nemzeti lakásprogramról, amelynek azonban része lesz a támogatási rendszer továbbfejlesztése is. Addig marad a bizonytalanság, ami részben érthető.

A piaci kamatok 10 százalék körül mozognak, és a bankok is ilyen áron jutnak forráshoz. Ehhez képest új lakást már 3 százalék körüli, használt ingatlant pedig hozzávetőleg 6 százalék kamattal folyósított hitel igénybevételével lehet vásárolni. Igaz, az Orbán-kormány garantálta, hogy a költségvetésből pótolja a különbözetet, csakhogy azóta kiderült, az mégsem a feneketlen hordó, meg hát amúgy is alultervezett. Ráadásul a mostanáig csökkenő tendenciát mutató jegybanki alapkamat is elindult felfelé, vagyis a központi büdzséből nemhogy kevesebbet, de inkább többet kell majd az otthonteremtő program finanszírozására fordítani. A bankok pedig már egyáltalán nem preferálják a minimálbérigazolást.
Igaz, Csabai Lászlóné lakásügyi kormánymegbízott hangsúlyozta, hogy a lakásépítési minimumnak elfogadott évi 40 ezer új lakás felépítését szeretnék elérni és tartani. Ehhez azonban fizetőképes vevő is kell.