A GKI Rt. – Wallis Ingatlan Rt. fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2002. IV. negyedévében –27,2. Ez az előző negyedéves korrekciós emelkedés után ismét csökkenést jelent. Az index alakulásának utolsó hároméves grafikonját tekintve továbbra is a csökkenő trend érezteti hatását. A kínálati piac dominanciája – a szezonális hatásokat kiszűrve – egyre jelentősebbé válik. A piaci szereplők a közeljövőben nem számítanak jelentősebb változásra egyik szegmensben sem.

Mindez rányomta a bélyegét az ingatlanok eladási árának alakulására is. 2002. év egészét tekintve összességében mérsékelt áremelkedésnek lehettünk tanúi. Ez főként a vásárlók számára volt kedvező, hiszen – a már eddig is magas négyzetméterárak mellett – nem jelentett többlet költségnövekedést (sőt több esetben relatív megtakarítást lehetett elérni).

Irodapiac

2002 negyedik negyedévében továbbra is jelentős túlkínálat jellemezte a budapesti irodapiacot. A fővárosi irodaállomány összterülete elérte az 1,3 millió négyzetmétert, mely mintegy 150 ezer négyzetméterrel haladja meg a 2001-es évit.

2002 negyedik negyedévében a budapesti üresedési ráta 22% és 27% között mozgott, tehát hozzávetőlegesen minden negyedik, illetve ötödik irodahelyiség bérlő nélkül maradt. Az első osztályú irodák kihasználtsága valamivel kedvezőbb (77%-78%), mint a másodosztályú, „B” kategóriásoké (73%-75%). A budai és a pesti oldalon fekvő irodák üresedési rátája között összességében nem mutatkozott jelentős különbség.

A következő egy évben az ingatlanforgalmazók várakozásai szerint minimálisan javulhat az irodabérlemények kihasználtsági mutatója. Mondják ezt annak ellenére, hogy 2003-ban további jelentős irodafejlesztési projektek indulnak, illetve a folyamatban lévők közül befejeződnek. Az ebben az évben építeni tervezett irodák összalapterülete a szakértői becslések szerint igen tág határok között mozog. Amennyiben a kereslet elmarad a feltételezett szinttől, úgy – akár a projektek elhalasztásával vagy késleltetésével – mintegy 70-80 ezer négyzetméter iroda épülhet fel. Kedvező makrogazdasági helyzet esetében pedig ez akár a 150 ezer négyzetméter készülhet el, azaz a növekedés a tavalyi, 2002-es szintet is elérheti.

Nem kis szerepe lehet ebben hazánk Európai Uniós csatlakozásának sem, hiszen többen ebben látják a kereslet növekedésének és ezzel együtt a fölös kínálat felszívásának lehetőségét. Felmerül persze a kérdés, hogy a csatlakozási-folyamat önmagában valóban képes-e ennek a „problémának” a megoldására?

Az irodák bérleti díjai továbbra is stagnáló, illetve mérsékelten csökkenő képet mutattak. Ennek következtében nem véletlen, hogy egyre több magyar kis- és középvállalkozás engedheti meg magának, hogy az addiginál színvonalasabb irodahelyiségbe költözzön. Azt persze még korai lenne állítani, hogy mostantól az üzemeltetők és fejlesztők rájuk alapozhatják a piacot, de mindenesetre üde színfoltot jelentenek a tőkeerős multinacionális cégek között.

Bár a bérleti díjak további csökkenése némiképp ellentétben áll a korábban megkérdezett ingatalanforgalmazói és –fejlesztői álláspontokkal, e tendencia folytatódása a világgazdasági folyamatokat tekintve már nem is olyan meglepő. A globális gazdasági konjunktúra élénkülésének akadozása, valamint a vállalati erőforrás és költségtakarékossági programok oda vezettek, hogy Nyugat-Európában is hasonló a helyzet, ott is csökkennek a bérleti díjak. Ennek alakulásában trendfordulót vélhetően csak egy újabb gazdasági fellendülés hozhat. (Ezt Magyarországon még az is nehezíti, hogy évről-évre jelentős mennyiségű (alapterületű) új irodát adnak át.)

Az irodahelyiségek eladási ára az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók tapasztalatai szerint 2002 negyedik negyedévében gyakorlatilag stagnált. Az eladási árak 12 hónapos alakulása tekintetében azonban már megoszlanak a vélemények. Míg a fejlesztők egy éves távlatban sem számítanak számottevő áremelkedésre, addig a forgalmazók 6%-os eladási ár növekedést prognosztizálnak.

Üzlethelyiségek

Az üzlethelyiségek piaca 2002 negyedik negyedévében kissé túlkínálatosnak mutatkozott, s az ingatlanforgalmazók és
-fejlesztők várakozásai szerint a verseny csak fokozódni fog a következő 12 hónapban. Az üzlethelyiségeknél különösen a fővárosban lehet számítani jelentősebb átrendeződésre.

A hipermarketek és bevásárlóközpontok folyamatos és fokozódó térnyerésével sok kisebb üzlet, de akár a kedvezőtlen fekvéssel és/vagy infrastrukturális adottságokkal rendelkező nagyáruházak is nehéz helyzetbe kerülhetnek. Az előbb említettek a kiskereskedelmi forgalom mind nagyobb részét csábítják magukhoz. Az utóbbi időben egyre többet kacsintgatnak a vidéki nagyvárosok felé is; s ma már egyre többen intézhetik bevásárlásaikat hipermarketekben és bevásárlóközpontokban vidéken is.

Az ingatlanforgalmazók és ingatlanfejlesztők adatai szerint 2002 negyedik negyedévében az üzlethelyiségek eladási árai 1-2%-kal emelkedtek. A következő egy évben az új építésűek esetében 7%-os árnövekedéssel, míg a használtaknál ennél jóval alacsonyabb, 2%-os árnövekedéssel számolnak.

Bár az ingatlanforgalmazók úgy látják, hogy a verseny folyamatosan erősödik az üzlethelyiség bérlés, -forgalmazás területén, mégis többségük azt reméli, ezen a területen „erősíteni” tud, így növelheti e tevékenységéből származó árbevételét.

Lakáspiaci helyzetkép

A lakáspiacon 2002 vége az év egészére jellemző kínálati telítettséget hozta. A helyzetre azonban ma már inkább a stabilitás, mint a hektikus, sokszor irracionális értékű tranzakciók sorozata jellemző. A piaci kereslet a kiszélesített lakáshitel-támogatási rendszer ellenére sem volt képes lépést tartani a folyamatosan befejeződő projektek keretében átadott, mindinkább szélesedő kínálattal.

Az év egészét tekintve egyre inkább a figyelem középpontjába kerültek a belvárosi frissen felújított lakóházak, illetve újonnan épített lakóparkok. Ezzel párhuzamosan lehűlni látszik a külső kerületekbe, illetve a Budapest közeli agglomerációs településekre történő kiköltözési láz. Mindez több tényezővel is magyarázható. Egyrészt mindinkább fontossá válnak olyan, az utóbbi években háttérbe szorított praktikus szempontok, mint a megközelíthetőség, a városközpont gyors elérése, fejlett és jól kiépített infrastruktúra; másrészről pedig a belső kerületekben folyó fejlesztési munkák következtében a lakosság által leginkább megfizethető 40-50 négyzetméteres lakások kínálata jelentősen megugrott, ami a külső területekre irányuló kereslet egy részét felszívja.

Az ingatlanfejlesztők és ingatlanforgalmazók szerint 2002 negyedik negyedévében a lakóingatlanok eladási árai mérsékelt emelkedést mutattak. Míg az új építésűek esetében 2-3%-os, addig a használtak esetében 1-2%-os árnövekedés volt tapasztalható. (A negyedéves négyzetméterár emelkedést az új építésűek esetében némiképp nehezíti, hogy az esetek jelentős részében már a fejlesztési munkák kezdetekor – amikor az értékesítést is kezdik – rögzítik az árakat.)

A következő egy év folyamatait tekintve az új építésű lakóingatlanok esetében az ingatlanforgalmazók mintegy 7%-os áremelkedéssel számolnak, az ingatlanfejlesztők ennél valamivel szerényebb, 5%-os négyzetméterár növekedést tartanak valószínűnek. Amennyiben a prognózisok valóra válnak, úgy a használt lakások az inflációt el nem érő, 4%-kos ütemben drágulnak.