Budapest újra felkerült az irodapiaci térképre. Míg a válság éveiben csaknem teljesen leállt az építkezés, 2016 első negyedévében közel 80 ezer négyzetméter új irodaterületet adtak át a fővárosban, de a nagyobb beruházások majd csak most indulnak. Ma keresleti boomról beszélhetünk. A piacon nincs nagyobb egybefüggő szabad terület, 2018-ban azonban a legfelkapottabb helyeken – például Dél-Budán vagy a Váci úti irodafolyosón – hatalmas irodaházak nyílnak. A fejlesztők jelen pillanatban egyáltalán nem tartanak attól, hogy szellemházakat építenek, sőt! Arra számítanak, hogy a helyek már a tervezőasztalon elkelnek, hogy azután a bérlő kénye-kedve szerint alakítsák a belső tereket.

A bérlőknek az ár és a hely az első.

Kép:sxc

Váci Greens, V17 – ezek a nem túl fantáziadús elnevezések két új irodaházat takarnak. Van ezen kívül egy másik közös jellemzőjük is: mindegyik Budapest ikonikus irodakorridorán bújt ki a földből, s azt példázzák: idén ismét beindult az élet a fővárosi irodapiacon. Az év első felében több mint 31 ezer négyzetméternyi irodaterületet adtak át hivatalosan – ez a múlt évi teljes kapacitás 60 százalékának felelt meg. S bár már csak alig két hónap van hátra 2016-ból, az év végéig összesen akár 65 ezer négyzetméternyi új fejlesztés is a piacra kerülhet. Ezzel gyakorlatilag a tavalyi, 51 ezer négyzetmétert meghaladó beruházási volumen idén majdnem a kétszeresére duzzad. Szakértők szerint az éves irodaátadások mennyisége – a már zajló beruházások és ismert projektek alapján – visszatér a 100 ezer négyzetméter körüli szintre. Ezt meghaladó építési volumen viszont csak 2018-ra valószínűsíthető.

Persze, a Váci úton kívül is van élet. Ezt bizonyítják a már birtokba vett, vagy a még átadás előtt álló irodaházak. Így például a Buda Loft Offices is: Budán, a Lajos utcában található épület korábban a Goldberger textilgyárnak adott otthont, de megemlíthetjük a Corvin-projekt legújabb gyöngyszemét, a Nokia Towert is. Persze, a legnépszerűbb iroda lokáció továbbra is a jó közlekedési és metrókapcsolattal bíró Váci út marad: itt adták át a Skanska Nordic Light irodaházát, s ide tervezi a két ütemben megvalósuló Advance Tower projektjét a Futureal-csoport is. Talán nem véletlenül. Évek óta itt mérik ugyanis a legmagasabb bérlői aktivitást, az idei harmadik negyedévben például a kereslet 47 százaléka ide összpontosult. Igaz, ma már nem a bankok viszik a prímet a bérlők élén, hanem inkább az infokommunikációs vagy a szolgáltatóközponti (SSC) szektorba tartozó cégek. (Egyébként is ezekben dolgozik mostanra a legtöbb magyar.)

Jó hír, hogy a fellendülő irodapiacon a jelenleg 10 százalék fölötti üresedési ráta 2018 elejére a várakozások szerint akár a 8 százalék alá is süllyedhet. A kereslet növekedése viszont fejlesztések sokaságát generálta, az építőipari válság elmúltával s a gazdaság fellendülésével párhuzamosan mindenki egyszerre indult az irodaberuházással. (Csak a Váci úton közel 100 ezer négyzetméterrel, a teljes idei évi teljesítménnyel azonos mértékben bővülhet a kínálat 2018 elejére.)

Bár a munkaerőpiac változásának megfelelően változnak a bérlői igények, s ennek nyomán a korszerű irodával kapcsolatos elvárások is, a főváros régebbi irodaházait is sorra korszerűsítik. (A serkentő, szerethető munkakörnyezet nem afféle hóbort, Y vagy Z generációs elvárás, hanem cégérdek.) Az elmúlt öt esztendőben közel 99 ezer négyzetméternyi terület újult meg, s a már modernizált irodaházakban az üres területek aránya mindössze 10,1 százalék – azaz alig még a budapesti 10,3 százalékos átlagnál is kedvezőbb ez az arány. (A budapesti irodapiacon még sosem volt ilyen alacsony az üres területek aránya.) A irodakorszerűsítés terén 2015 számított rekordévnek: összesen 44 ezer négyzetméternyi terület újult meg. Jelzésértékű, hogy a magyar főváros első modern épületének számító East-West Business Centernek is a felújításáról döntött a tulajdonosa. Remélhetően tehát egy hosszú ideig tartó, új fejezet van kibontakozóban ebben a szektorban.

Gy. J.