Milyen települések járnak jól az új M0-ás nyomvonallal?

2019. február 10. vasárnap - 10:08 / piacesprofit.hu
  •    

Módosult a Budapestet elkerülő autópálya még hiányzó szakaszának tervezett nyomvonala: a Megyeri híd budai hídfőjétől a 10-es út közelében Esztergom felé venné az irányt, majd Kesztölcnél fordulna dél felé, hogy Bicske környékén elérje az M1-est. Mindez települések sorát vonná be az agglomerációs vérkeringésbe – ez pedig felértékelheti az ott lévő ingatlanokat.

Módosult a Budapestet elkerülő autópálya még hiányzó szakaszának tervezett nyomvonala: a Megyeri híd budai hídfőjétől a 10-es út közelében Esztergom felé venné az irányt, majd Kesztölcnél fordulna dél felé, hogy Bicske környékén elérje az M1-est. Mindez települések sorát vonná be az agglomerációs vérkeringésbe – ezzel pedig felértékelheti az ott lévő ingatlanokat. (Az agglomerációs lakásárak már így is beindultak!)

Nem annyira kör, mint inkább zsák alakú lehet az M0-s – hasonlóan a bécsi Ringhez. A kormány által még decemberben elfogadott tervek szerint előbb az M1-es és Esztergom között épülne új autópálya-szakasz – az M100-as –, amit később nagyrészt a 10-es úttal párhuzamosan, az M10-essel kötnének össze az M0-ással. Ily módon bezárulhat a budapesti körgyűrű, de nem az eddig tervezett, a fővároshoz közeli, környezetvédelmi területeket – a Paprikás-patakot, a Remete-szurdokot vagy a Budakeszi Vadasparkot – érintő nyomvonalon.

Módosul az M0-ás nyomvonala - MTI Fotó: Kovács Tamás

Módosul az M0-ás nyomvonala – MTI Fotó: Kovács Tamás

Több budai agglomerációs település is joggal félhetett attól, hogy a korábban tervezett nyomvonal miatt a csöndes, családi házas településrészek és környezetvédelmi területek láthatják majd kárát a körgyűrű járulékos hatásainak: a hatalmas tranzitforgalomnak, illetve a zaj- és légszennyezésnek. Az új nyomvonal kijelölésében persze vélhetőleg az is szerepet játszott, hogy az M0-s északnyugati szelvényének jelentős részét alagútban kellett volna vezetni, ami nagyban megdrágította volna az építkezést.

Ingatlanpiaci szempontból a döntés annyiban fontos, hogy azokon a településeken, amelyeket az új elképzelés értelmében mégsem fog érinteni az M0-ás, az ingatlanárakat ez nem fogja leértékelni, sőt.  Az elegáns, zöldövezeti házak értéke a döntés hatására várhatóan inkább nőni fog, semmint csökkenni. Az itt lakók zömének nem a jobb elérhetőség volt az elsődleges szempont, hanem csönd és a jó levegő megőrzése. Az pedig megmarad.

Drágulnak a lakások, nagyobb összegűek a lakáshitelek
A budapesti lakásárak növekedésével párhuzamosan emelkedett a felvett jelzáloghitelek összege is, míg vidéken a kedvezőbb árfekvésű ingatlanokhoz érezhetően kevésbé adósodnak el a vevők.

Ezzel ellentétes folyamat játszódhat le a tervezett M100-as mentén. Itt az ingatlanok lassacskán felértékelődhetnek, mivel javul az elérhetőségük. Noha végleges nyomvonal még nincs, máris jól láthatóak azok a települések, amelyek ingatlanpiaca nagy valószínűséggel felpezsdül majd.

„Amennyiben valaki a fővárost elkerülő északnyugati autópálya most kijelölendő, újonnan épülő szakasza környékén tervezi ház vásárlását vagy építkezés előtt áll, nem árt, ha a szokásosnál is alaposabban tájékozódik: mindenekelőtt megvárja, míg kijelölik az autóút végleges nyomvonalát” – figyelmeztet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az Esztergom és Bicske közötti térség egyértelmű nyertese lehet a fejlesztésnek. Eddig távolinak számító községek kerülnek a főváros közvetlen vonzáskörzetébe – ezeken várhatóan tovább folyhat a nemrég már megindult árnövekedés. Egy tucat település: Tát, Tokod, Dorog, Kesztölc, Csolnok, Leányvár, Sárisáp, Dág, Tinnye, Perbál, Szomor, Gyermely válik könnyebben megközelíthetővé – és ezzel a budapesti agglomeráció újabb lépést tehet a világszerte jellemző megapoliszok irányába.

„A fővárosi szintekhez képest visszafogott árak, illetve csak az utóbbi egy-két évben megindult áremelkedés, valamint a községekben közel sem élénk forgalom egyaránt jól jelzi, hogy az M100-as által érintett régióban még óriási ingatlanpiaci tartalékok vannak” – nyilatkozta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Panelreneszánsz a lakáspiacon
Az OTP adatai szerint a lakótelepek népszerűsége továbbra is szárnyal mind a költözni vágyók, mind a befektetők körében. Az országban található több száz lakótelep között jó néhány olyan is van, ahol több mint duplájára nőttek az átlagos négyzetméterárak csupán három év alatt. Az árnövekedési rangsor végén sem találni sok olyan helyszínt, ahol 40 százalék alatti a drágulás. Az áremelkedés nem áll meg, a lakótelepi lakás továbbra is kiváló befektetés lehet.

Ebben a térségben az országos ingatlanpiaci fellendülés ellenére eddig viszonylag visszafogott volt a forgalom, bár az utóbbi egy-két évben már élénkülés látszik. Az előző évhez képest a Bicskei járásban, a NAV adatbázisa szerint tavaly harmadával emelkedtek az árak, Bicskén pedig egy négyzetméter elérte a 190 ezer forintos átlagárat is.

A régió legdrágább települése az eddig is felkapottnak számító és viszonylag jól megközelíthető Zsámbék, ami 15 százalékos áremelkedéssel elérte a 268 ezer forintos átlagos négyzetméterárat. Gyermely és Szomor kivételével – ahol meglepő módon nem regisztráltak érdemi árnövekedést – a térség minden településén több mint 10 százalékos áremelkedés tapasztalható. Az érintett településeken jellemzően 120–180 ezres négyzetméterárakkal találkozni, s a községekben a piac nem élénkebb az országos átlagnál.

A két legnagyobb város, Esztergom és Dorog viszont igen keresettek. Ezen a két településen tavaly megközelítőleg 700 ingatlan cserélhetett gazdát 185 ezer forintos átlagos négyzetméteráron. Ingatlanpiacukra bizonyosan további jótékony hatással lesz, hogy bekerülnek az autópálya-rendszer vérkeringésébe.