A tavalyi évet rég nem látott forgalomnövekedés, áremelkedés és lakásépítési boom jellemezte. Év végére Budapest a világ élmezőnyébe került, már ami a lakások drágulását illeti. 2017 és 2018 harmadik negyedéve között itt volt a harmadik legnagyobb, 19 százalékos áremelkedés a kínai Xi’an és az indiai Ahmedabad után. Az árnövekedés vidéken sem maradt el. A Budapesten kívüli településeken a Duna House adatai szerint átlagosan 9–12 százalék körül volt a drágulás.

Az eredmény pedig az Ingatlan.com év végi felmérése szerint: Budapesten 640 ezer forintos átlagos négyzetméterár, szemben a 2017-es 506 ezer forinttal. A vidéki városok közül Veszprémben, Debrecenben, Székesfehérváron, Kecskeméten és Győrben voltak a legmagasabbak a lakásárak: négyzetméterenként 360–380 ezer forint átlagosan. A legolcsóbb megyeszékhely pedig Békéscsaba 215 ezres és Salgótarján 118 ezres átlagos négyzetméterárakkal.

Az árnövekedést jól láthatóan a kereslet bővülése segítette. A Duna House decemberi tranzakciószám-becslése szerint 2018-ban mintegy 153 ezer lakás cserélt gazdát, csaknem annyi, mint a válságot megelőző évben, 2008-ban. Bár a válságot éppen a lakáspiaci buborék kipukkanása indította el, elemzők szerint idén a magyar lakáspiacon nem számíthatunk a 2008-ashoz hasonló összeomlásra. Az árak valószínűleg még nőnek, kockázatot pedig leginkább a lakossági hitelállomány elszabadulása jelenthet: a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbbi, november végén kiadott lakáspiaci jelentése szerint az újonnan kibocsátott hitelek volumene elérte a 2008-as érték 80 százalékát. A jegybank elemzése azonban megállapítja azt is, hogy európai összehasonlításban a legalacsonyabb a hazai lakáshitelek állománya a GDP arányában, így nem áll fenn a veszélye, hogy megismétlődik a 2008-as bedőlés.

Kép: Pixabay

Kielégítetlen kereslet

„A hazai lakáspiacon minden tényező a kereslet élénkülése irányába mutat – olvasható a jegybank elemzésében. – A háztartási szektor vagyoni helyzetének javulása, valamint az élénk bérkiáramlás a szektor megtakarításait is nagymértékben emelte, ami a hosszú távú jövedelmi kilátások mellett pozitív képet fest a várható lakáspiaci keresletről.”

Az MNB szerint az áremelkedés oka, hogy az ingatlanfejlesztők jelenleg nem tudnak lépést tartani a bővülő kereslettel, mivel a magyar építőiparban szűkös a munkaerő- és az alapanyag-kapacitás, a szektor termelékenysége relatíve alacsony, és alacsony a technológiai színvonala is. A kielégítetlen keresletet jól mutatja, hogy a fejlesztés alatt álló fővárosi új lakások előértékesítettsége folyamatosan növekszik, és 2018 harmadik negyedévében 68 százalékot tett ki.

A kereslet egyelőre képes lépést tartani az emelkedő árakkal, bár az újonnan értékesített lakásokat egyre inkább csak hitelből tudják megfizetni a vásárlók. A keresletet és a hitelfelvételt tavaly is jelentősen növelte a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK). Az MNB adatai szerint 2018-ban a felvett lakáshitelek közel 18 százaléka kapcsolódott a CSOK-hoz.

A CSOK szabályai tavaly márciusban változtak először: egyszerűsödött például a felvétel menete, és több támogatás lett igényelhető felújításra. Decembertől bővült a kamattámogatott, legfeljebb 3 százalékos hitelre jogosultak köre (új lakás vásárlása vagy ház építésekor is felvehető), és 15 millió forintra nőtt a kölcsön felső határa (három- vagy több gyermekesek esetében). A kormány szintén kezdeményezte a „falusi CSOK” bevezetését, vagyis hogy a támogatást jobb feltételekkel lehet majd felvenni a kistelepüléseken. A családvédelmi akcióterv is segíthet a többgyermekes családok lakáshoz jutásában, de még a várhatóan nyáron induló programmal főleg annak bizonytalanságai miatt sem lesznek kisegítve a lakásvásárlók.

Ugyanakkor az MNB is elismeri, hogy a CSOK önmagában nem elegendő arra, hogy kompenzálja az ingatlanárak emelkedését és a hitelkörnyezetet. Mint írják, „a hitelből történő lakásvásárlás elérhetősége országosan és a fővárosban is romlott. A két átlagkeresettel rendelkező háztartások számára az átlagos ingatlan hitelből finanszírozott megvásárlása kevésbé elérhetővé vált 2018 első féléve során. Ez abból adódott, hogy az ingatlanárak emelkedésének hatását nem tudta ellensúlyozni az átlagkereset emelkedése”. Ráadásul országszerte nőnek a bankok által kínált lakáshitelek kamatai.

Később érezzük meg a lakásáfát

A CSOK bővülése mellett fontos változás még az 5 százalékos lakásáfa kivezetése. Ez rövid távon még nem dobja meg a lakásárakat, hiszen azokra az ingatlanokra, amelyek építési engedélyét 2018. november 1. előtt adták ki, még nem érvényes az új, 27 százalékosra emelt adó. A határidőn belül engedélyezett ingatlanokat 2023. december 31-ig adhatják el kedvezményes áfával az ingatlanosok, utána véglegesen beépül a 27 százalékos adó a lakásárakba.

A magasabb adó lelohasztja a lakásépítési kedvet, ami miatt az ingatlanpiac tartósan telítetlen maradhat, hiszen az idén épülő lakásokat már nem lehet kedvezményes adózással értékesíteni. A még november előtt engedélyezett ingatlanok árát a lakásáfa önmagában nem befolyásolja, az az után indult fejlesztéseknek pedig kell még legalább 1–1,5 év, amíg elkészülnek. A magasabb lakásáfa tehát az idei árakat még kevésbé emeli (kivéve az elővásárlásokét!), a 22 százalékos drágulás hatását 2020–21-től érzékeljük majd igazán, amikor elindul a most engedélyezett ingatlanok értékesítése.

Lakásdömping

Az eddig engedélykérelmek és bejelentett beruházások alapján 20 ezernél is több új lakás átadására számíthatunk, csaknem kétszer annyira, mint ahányat tavaly adtak át (a novemberi KSH-adat szerint 10 218 lakás készült el 2018-ban). Mivel jelentős részüket a fejlesztők nem eladják, hanem bérbe adják, a mennyiség hatására nem fognak jelentősen csökkenni az átlagos lakásárak. Ez azoknak sem jó hír, akik olcsóbb albérletben reménykednek, hiszen az új építésű lakásokat eleve drágábban adják ki. A változás nagyjából annyi lesz, hogy hátrányba kerülnek a kevésbé jó állapotú albérletek kiadói, mivel a bérlők hasonló áron jobb minőségű albérlethez juthatnak.