Társasházat olyan épületen lehet alapítani, amelyben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Társasházat nem csupán már fennálló épületre, hanem felépítendő épületre is lehet alapítani. Érdemes tudni, hogy társasházat egy személy is alapíthat. Tehát nem feltétel az, hogy legalább két alapító legyen, mivel a társasház lényege az, hogy bizonyos épületrészek (pl. épület tartószerkezetei, tetőszerkezet, lépcsőház stb.) osztatlan közös tulajdonba kerüljenek, míg más épületrészek (lakások, nem lakás céljára szolgáló helyiségek) külön tulajdonba. A társasház létrehozásához alapító okirat elfogadása és a társasháznak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
Milyen ügyekben járhat el a társasházközösség?
A társasház meghatározott ügyekben, a társasházközösség neve alatt önállóan jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat, perelhet és perelhető. Ebbe a körbe tartozik egyrészt az épület fenntartásával kapcsolatos és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése. Másrészt ide tartozik a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlása, és a közös tulajdon terheinek viselése.
Ezekben az ügyekben tehát nincs szükség arra, hogy a társasház összes tulajdonostársa személyesen vegyen részt, például valamennyi tulajdonostárs perben álljon, vagy az adott szerződést minden tulajdonostárs aláírja. Ehelyett ezekben az ügyekben a társasházközösség önállóan lép fel, és a közös képviselő képviseli. Ilyen ügy lehet például a közösköltség-tartozás behajtására irányuló eljárás. Szintén ilyen a társasházi közös tulajdonban álló lakás (pl. házmesteri lakás) vagy egyéb helyiség (pl. üzlethelyiség, raktár) hasznosítása.
Milyen szerződéseket köthet a társasház?
A fentiekből következik, hogy szerződéskötési képességgel is olyan ügyekben rendelkezik a társasház, amely az épület fenntartásával kapcsolatos, illetve amely a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körébe tartozik. Így a ház a saját neve alatt nem köthet szerződést az olyan épületrészre, önálló lakásra vonatkozóan, amely az alapító okirat szerint külön tulajdonban van.
Például nem adhatja bérbe és nem adhatja el a társasház a saját neve alatt a külön tulajdonban álló nem lakáscélú helyiséget. Csak olyan lakást vagy egyéb helyiséget adhat bérbe, vagy adhat el, amely az alapító okirat szerint társasházi közös tulajdonba tartozik (pl. házmesteri lakás). Szintén nem jogosult a ház arra, hogy a saját neve alatt ingatlant szerezzen, például örököljön vagy vásároljon. Az ilyen ügylet nem tekinthető sem az épület fenntartásával kapcsolatos, sem a közös tulajdonnal kapcsolatos ügynek.
Dr. Szabó Gergely ügyvéd Kocsis & Szabó ügyvédi iroda
