A cikk eredetileg laptársunk, a Privátbankár.hu oldalán jelent meg. 

A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége (MSZÉSZ) szerint a koronavírus-járvány következében az első nyolc hónapban országos szinten a belföldi vendégéjszakák száma 33,7 százalékkal, a külföldiek száma 69,3 százalékkal, Budapesten a belföldieké 54,5 százalékkal, a külföldieké 72,2 százalékkal maradt el a tavalyitól. Még nincsenek hivatalos számok szeptemberről és októberről, de biztos, hogy még ennél is jóval nagyobb visszaesést fognak mérni, hiszen ekkor már érvényben volt a határzár, és a hazai vendégek is sokkal óvatosabbak lettek, nem vállalták a kockázatot.

Ehhez képest érdekes, hogy augusztus végéig 6 új szálloda is nyílt: kettő vidéken (a 96 szobás Avar Hotel Mátrafüred és a kínaiak által tulajdonolt Willis hotel Zalaegerszegen) és négy Budapesten, (Ramada by Wyndham Budapest City Center Hotel 52 szobával, az a&o Hostel Budapest City 114 szobával, a 22. Rendezvényközpont és Boutique Hotel, Budafok 27 szobával és a NETIZEN Budapest Centre 56 szobával). Itt nyilvánvalóan a tulajdonosok inkább befejezték a beruházásokat, semmint félbehagyták volna, így talán kisebb lesz a veszteségük.

Különféle becslések szerint a fővárosi hoteleknél legalább 40-60 százalékos elbocsátások zajlanak amiatt, hogy gyakorlatilag két hónapja alig vannak vendégek. A határzár miatt a külföldiek szinte teljesen eltűntek, a legóvatosabb szakemberek is azt mondják, hogy legalább 2, de inkább 3-4 év kell a teljes visszaépüléshez. Kormányzati segítséget nem kapnak az ágazat bajbajutott szereplői, így több tucat kis és közepes szálloda kerülhet eladósorba vagy más funkcióval nyithat újra, ha enyhül a járványhelyzet.

Kétféle befektetői kör vár arra, hogy még olcsóbbak legyenek a bajban lévő hotelek: az egyik a NER-hez köthetőké, akiknek gyakorlatilag nem sürgős, és tőkepozícióik is erősek. A másik a hagyományos, tehát angolszász és németajkú magáncégeké, de ők sem siettetik a dolgot. Főleg a 100 szobásnál kisebb, néhány éve épült, és még jelentős mértékű hitellel terhelt szállodák lehetnek jó prédák. Ugyancsak jó falat lehet a jó lokációban lévő, de felújítandó szálloda is – olcsón megvehetők, és a válság alatt éppen elvégezhető a felújítás.

Takács Péter, a VLK Cresa befektetési szakértője azt mondta lapunknak: már vannak olyan tulajdonosok vagy üzemeltetők, akik a tavaszi első hullám idején még elküldték a vevő jelölteket, de most már legalább meghallgatják őket. Nem biztos, hogy lesz belőle tranzakció, a kért 20-30 százalékos árcsökkentésbe egyelőre nem mennek bele, de már nem zárkóznak el a tárgyalástól.

A tanácsadó cég képviselője inkább azt valószínűsíti, hogy lesz egy átmeneti időszak, amikor a bérleti szerződéseket üzemeltetési megállapodásokká alakítják egy határozott időre, majd 2-3 éven belül visszatérhetnek a forgalom alapú elszámolásra, ám a fix bérleti díjra csak jóval hosszabb távon. Az üzemeltetési szerződéses konstrukciók esetén elkötelezett partnerség kell az épülettulajdonos és az üzemeltető (és a bankok) részéről, hogy átvészeljék ezt az időszakot.

„Probléma, hogy nincs referenciahozam, mint az irodaházaknál, ahol a bérleti díj dominál. A fix bérleti díjas konstrukció eddig sem volt nagyon elterjedt, csak az utóbbi pár évben jelent meg intenzívebben, de a jelenlegi bizonytalan piacban ez a merev konstrukció okozza a legtöbb nehézséget minden szereplőnek. A management szerződések esetén is volt hozamszámítási modell az adásvételekhez, általában EBITDA-ra vetítve, de ma senki ne tudja megmondani, hogy milyen EBITDA-ja lesz egy hotelnek 2020, 2021 vagy 2022-ben.”

Úgy látja, hogy bizonyos, nem nagy nemzetközi lánchoz tartozó szállodáknál opció lehet a lakásokká vagy irodákká alakítás, erre már van egy-két példa Budapesten. Még inkább valószínű, hogy a még nem épülő, de már tervezési szakaszban lévő hotelek nem hotelként, hanem lakóházként nyitnak meg. Egyelőre az elmúlt években korábban kicsit lesajnált apartmanhotelek látszanak viszonylag jobban átvészelni ezt az időszakot illetve azok akiknek több szállodája van és azt a kevés meglévő vendéget is egy nyitva tartott házukba tudják irányítani míg a többi üzemszüneten vagy zárva tart.

„A fejlesztési telkeknél és meglévő épületeknél még túlárazottak a telkek, de most még kérdéses, hogy lejjebb mennek-e rövid távon a telekárral a tulajdonosok, az 5 százalékos lakásáfa részletein sok múlik illetve azon, hogy az irodapiac átalakul-e annyira, hogy hotelprojektekből irodaprojektek legyenek” – mondta Takács Péter. Utalt arra is, hogy Bécsben, aminek a hotelpiacát gyakran hasonlítjuk Budapestéhez, a becslések szerint a szállodák mintegy ötöde (70-80 hotel) valószínűleg nem fog hotelként újranyitni, hanem irodaként vagy lakásként jön piacra, mert ott is súlyos a válság.

Ha Budapesten is hasonló rossz kimenettel számolunk, akkor mintegy 3-4 ezer hotelszoba nem kerül vissza a kínálatba, amire még rájön a fejlesztési fázisban lévő hotelprojektek funkcióváltása miatti kapacitás veszteség. Ez összességében a piac helyreállásának jót tehet, de sok tulajdonos, üzemeltető és munkavállaló kerül nehéz helyzetbe. Most elsősorban a kereslettől függ minden, amíg az nincs addig csak elvi lehetőségekről beszélhetünk. Budapestnek azt a plusz kockázatot is intelligensebben kellene kezelni, amit eddig sajnos nem tudott, hogy ne elsősorban árcsökkentéssel szálljon vissza a nemzetközi és helyi versenybe, abból ugyanis még hosszabb és fájdalmasabb lesz a kilábalás.” - érvelt a szekember.

A Hotelstars Nemzeti Szálloda Védjegy rendszer 270 feltétel (termék és szolgáltatás) teljesítésén alapszik, ezért a Hotelstars-logó garanciát jelent arra, hogy az adott szálloda jogosan használja a minőséget jelző Hotelstars-csillagot – közölte a héten a hazai szállodaszövetség. Jelenleg a magyarországi szállodai kapacitás mintegy 60 százaléka minősített. Flesch Tamás, az MSZÉSZ elnöke elmondta, hogy a szállodák minősítése nem kötelező, azonban ha a vendégek Hotelstars-csillagokkal rendelkező szállodát választanak, akkor biztosak lehetnek benne, hogy a kategóriától elvárt minőséget kapják.

Várhatóan megfordul a trend 2021-re a hazai szállodapiacon – jelentette ki Rókusfalvy Zsombor, a CFI Hungary Zrt. hotelszegmensért felelős szakértője. A befektetők egészen tavalyig mindenekelőtt Budapestben gondolkodtak. Itt akartak vásárolni és a fejlesztések jelentős része is ide koncentrálódott. Szerinte is különösen hazai befektetői csoportok szeretnének „tisztességes árakon” új pozíciókat felvenni a frekventált turisztikai gócokban, de előbb-utóbb ez a pénz is más csatornák, szegmensek felé fordul vagy fordulhat. Lehet, hogy mire a jelenlegi tulajdonosok „elfáradnak” az elhúzódó válságban, már nem nagyon lesznek vásárlók, és az addigra régóta pangó hoteleket már csak egy, a mainál sokkal nyomottabb áron lehet majd eladni – vélekedett.

Vidéken egészen más a helyzet. A Kisfaludy programban eddig elköltött több tízmilliárd forint komoly lendületet adott az országnak, az érintett szállodák, szálláshelyek befektetési szempontból vonzóak lettek – de nem jellemző, hogy el akarnák ezeket adni. Ennek ellenére a Balaton környékén és az ország más helyszínein is több jelentős tranzakció zajlott a közelmúltban – mutatott rá a CFI szakembere.