Nagyon sok olyan vállalkozás van, amely rendelkezik ingatlanokkal, melyeket vagy saját maga hasznosít, vagy értékesíti, vagy bérbe adja azokat. Véleményem szerint, aki ma megengedheti magának, az inkább kivár az esetleges eladással. Egyes elemzések szerint a gazdaság túl van a válság mélypontján, azonban a hazai piacokon visszaesett a fogyasztás, a piacok panganak. Ilyen körülmények között, véleményem szerint csak az ad el, akinek muszáj, akinek pedig van felesleges tőkéje az a nyomott árakon vásárol. Ha ezt elfogadjuk, akkor nincs más választásunk, mint az ingatlant hasznosítani, akár a vállalkozás keretei között, akár úgy, hogy bérbe adjuk azt.
Itt olvashatja szakértőnk tanácsait az iroda vásárlással kapcsolatban!
Az egyik konkrét esetben ez meg is történt, azonban a bérlő, aki egy egyéni vállalkozó volt fizetésképtelenné vált. Ilyen helyzetben a jogkövető magatartás az, hogy a bérlő kiköltözik az ingatlanból, mely esetünkben egy budai lakás volt, melyet ő iroda céljára használt. Nos mivel a bérlő életkörülményei olyan szinten megromlottak, hogy nem volt képes több ingatlan (lakó- és irodaingatlan) bérleti díját, illetve saját ingatlana törlesztő részletit fizetni, kiköltözött a lakóingatlanából és a bérbeadó tudta nélkül beköltözött az általa irodahelységként bérelt ingatlanba.
Nyilván el lehet azon gondolkodni, hogy a bérbeadó, hogyan akadályozhatta volna ezt meg, azonban mivel későn jött rá a turpisságra és a bérleti díjat sem fizette a bérlő, nem volt más választása, ki kellett üríteni az ingatlant.
Mivel a bérlő nem akart kimenni az ingatlanból a bérbeadó a bírósághoz fordult. Az ügy egy évig húzódott. A bérlő továbbra sem fizette a bérleti díjat és egy egymillió forintos vízszámlát csinált a bérbeadónak, aki nem hasznosíthatta az ingatlant, nem kapott bérleti díjat és jelentős összegű tartozása keletkezett.
Ennek az ügynek a tapasztalatai alapján a következő ilyen ügyemnél én az ügyfelemnek őszintén elmeséltem ezt az esetet és arra biztattam, hogy fizessen lelépést a bérlőnek, aki így átköltözik egy másik ingatlanba ahol minden kezdődhet elölről. Az ügyfél először meglepődött a javaslatomon, majd felháborodott, tegyük hozzá teljes joggal, végül belátta, hogy nekem van igazam. Hiszen ha a bírósághoz fordul, amíg az ügy jogerősen nem zárul le, sőt esetleg tovább is, gondoljunk a lassú és körülményes végrehajtásra, az ingatlant nem tudja hasznosítani, hiszen a bérlő benne van.
A bírósági eljárás és a végrehajtás pénzbe kerül, az ingatlannak is van egy saját rezsije, tehát az ingatlan nemhogy pénzt termelne, viszi a pénzt. Ki lehet számítani, hogy egy esetleg két, három havi bérleti díjnak megfelelő lelépés mennyibe kerül és a bírósági illetve végrehajtási eljárás, no meg a rezsi mennyi pénzt fog elvinni, melynek a beszedésére a bérbeadónak vajmi kevés esélye marad.
Adódik a kérdés, hogy akkor hogyan lehet elkerülni ezt a jogi anomáliát? Nos erre csak részmegoldás van. A bírósági eljárás elkerülhető. A bérleti szerződést írásba kell foglalni és egy közjegyzővel kell felvenni a kapcsolatot, aki záradékkal látja el a bérleti szerződés ingatlankiürítésre vonatkozó rendelkezését. Így egy olyan okiratot kapunk, mint a bankok által közkedvelten alkalmazott hitelszerződések, jelzálogszerződések, melyek a végrehajtási törvény alapján a bírósági utat kikerülve végrehajthatóak. Természetesen ez sem csodaszer. A véghajtási eljárásnak is meg vannak a maga útvesztői, tehát az is elhúzódhat. Tehát marad a „szégyenteljes”, de roppant hasznos lelépési díj.
Dr. Illés Zsolt Ügyvéd Ingatlanforgalmi szakjogász
