A főváros telekpiacán vásárolni szándékozók elmúlt év őszi–téli várakozása hozott némi eredményt: a tavasz beköszöntével sikerült valamelyest visszafogni a mára olykor irreálisan magasra szökött árakat. Az árnövekedés – főleg Budapest presztízsértékű budai területein – ennek ellenére idén sem maradt el, de korántsem volt olyan látványos, mint az elmúlt egy-másfél évben, amikor is az építési parcellák árának emelkedése az 1999. évihez viszonyítva átlagosan 45-50 százalékra tehető, de van olyan felkapott része a budai oldalnak, ahol tavaly ősszel akár 80 százalékkal is többet kértek egy-egy panorámás, társasházi beruházásra alkalmas építési területért, mint egy évvel korábban.

A telekárak felfelé „araszolásának” mozgatója a szakemberek szerint – főleg Budapesten és a nagyobb vidéki városokban – idén is az egyre szűkülő piaci kínálat. Két évvel ezelőttig ugyanis a budapesti és néhány nagyvárosi telekpiac szinte minden szegmensét a bő választék jellemezte: nemcsak a szabadpiaci paletta volt színes, de növelte a kínálatot, hogy számos önkormányzat területfejlesztésbe, értékesítésre szánt telekparcellázásba fogott. Mindez kedvezően hatott a piacra: hatására gyakorlatilag a vásárolni szándékozók diktáltak, ami viszonylag kedvező, stagnáló telekárakat eredményezett. A beindult számos vállalkozói lakópark-, társasház-, valamint magánerős építkezés és egyéb ingatlanberuházás nyomán azonban nemcsak a kínálat szűkült le jelentősen, hanem az árak is mozgásba lendültek, és eddig soha nem tapasztalt magasságba szöktek. Eredményeként például a fővárosban a budai oldal frekventált (II., XII.) kerületeinek kurrens (rózsadombi, szabadsághegyi) részein az átlag négyszögölárak idén április–májusra elérték az átlag 240–270 ezer, az I. kerületben pedig a 406 ezer forintot.

Ha a konkrét budapesti telekpiacot nézzük, a kerületek közül az árak és a kereslet szempontjából idén is a budai oldal a meghatározó. A Duna jobb oldalának belső, drágább részein elsősorban a beruházó társaságok vásárolnak, míg a családi házat építő, a budai oldalhoz ragaszkodó magánszemélyek a II. kerület külsőbb, árban elérhetőbb II/A részeinek beépítetlen területeit keresik, ahol a négyszögölár jóval alacsonyabb: 110–150 ezer forint között mozog. A főváros III. kerületében továbbra is számos építési parcellát kínálnak eladásra, és a választék is széles skálájú: sík- és hegyvidéki területek, családi, társas- és sorházépítésre alkalmas telkek között lehet válogatni, átlag 95–100 ezer forintos négyszögöláron. A XI. kerület sas-hegyi részén már mélyebben kell az építkezőnek a zsebébe nyúlnia: a jó paraméterű, panorámás telkek négyszögöléért akár 200–250 ezer forintot is elkér a tulajdonosa, míg az átlagár 170 ezer forint/négyszögöl körül van. Aki ragaszkodik ugyan Budához, de nem tudja az igen borsos árakat megfizetni, annak érdemes a XXII. kerület rohamosan fejlődő rózsavölgyi részén keresgélni a kínálatban, ahol az átlag négyszögölár idén április–májusra 86 ezer forint körül alakult. Új jelensége a fővárosi telekpiacnak, hogy a jó adottságú üres építési területek fogyásával és a vállalkozói lakásberuházások számának növekedésével mind jobban beindult a műszakilag elavult, lebontásra „megérett” épülettel ellátott, sor- és társasházi lakások építésére alkalmas telkek forgalma, valamint, hogy a családi házas telkek piaca a centrumból mára jórészt áttevődött a külső (pesti) kerületekbe és az agglomerációba.

A főváros külső, főleg pesti kerületeiben a budainál jóval alacsonyabb árakkal számolhatnak a telekvásárlók, azonban a szaporodó családi és társas vállalkozású építkezések hatására itt is várható a piac beszűkülése. Ennek jó példája már ma is a XIV. kerület, ahol – miközben hihetetlen mértékű igény lenne rá – szinte nincs eladásra szánt telek, és ha elvétve akad egy-egy a kínálatban, az is kisebb házas parcella. A kerületben egyébként a jó fekvésű területek átlagos négyszögölára 145 ezer forint körüli, de a társasházi beruházásra alkalmas építési telkek ennél jóval magasabb áron cserélnek gazdát. Zugló mellé lassan kezdenek felzárkózni a többi, pesti zöldövezeti – XV., XVI., XVII., XVIII. – kerületek is: ahol jelenleg igen széles skálán, 42–75 ezer forint között szóródnak a négyszögölárak.

Budapest építési telekkínálatának folyamatos beszűkülése, az árak rohamos emelkedése „jótékonyan” hatott a környező települések telek- és általában az ingatlanpiacára is, amely e területeken is jelentős áremelkedéseket idézett elő. Eredményeként ma már a közvetlen szomszédos, divatos településeken – mint például Budakeszi, Budajenő, Budaörs, Solymár – is 40–55 ezer forintos átlag teleknégyszögölárral kell a vevőknek kalkulálni, a hegyoldali, különleges panorámájúak négyszögöléért azonban már itt is elkérik akár a 120–130 ezer, de gyakran még az úgynevezett nadrágszíj parcellák esetében is a négyszögölenkénti 19–35 ezer forintot. Kissé távolabb a fővárostól, a jó beépíthetőségű, közműves területek négyszögölára már többnyire 40 ezer forint alatt marad: például Diósdon 26–30 ezer, Zsámbékon 25–30 ezer, Piliscsabán 22–25 ezer, Etyeken 20 ezer, Veresegyházon pedig 18–22 ezer. Szentendrén már szintén a fővárosihoz hasonló, némely esetben háromszoros áron lehet egy négyszögölhöz jutni, mint 1998 végén vagy 1999 derekán: a belvárosban átlag 100 ezer, a pismányi részen pedig 39–60 ezer forint között szóródik a teleknégyszögölár.

Az ország nagyvárosaiban – Sopronban, Pécsett, Szegeden, Győrben – szintén „hiánycikké” vált az építési parcella, és ha mégis akad a palettán néhány jó adottságú, igencsak magas áron cserélnek gazdát. Sopronban például 21–90 ezer, Debrecenben 18–65, Szegeden 17–60, Győrben pedig 12–54 ezer forint között mozog az építési területek négyszögölára.

Az üdülőterületek közül továbbra is a Balaton vezeti a listát, de a fejlesztés előtt álló kisebb tavaink menti települések is népszerűek a hazai és a külföldi befektetők körében. Ez utóbbiak közé tartozik például a Bánki- és a Tisza-tó környezete, bár a Tisza ciánszennyezése tavaly óta jelentősen visszavetette a tó mellett épült települések ingatlanforgalmát. A Balaton melletti 250–300 négyszögöles építési telkek esetében átlag 10–15 millió forint körüli árral lehet kalkulálni, de a Velencei-tó melletti településeken (Agárdon, Velencefürdőn) is elkérik egy-egy 300 négyszögöles, jó helyen fekvő telekért a 9–10 milliót, míg a Tisza-tó mellett akár már 2500–3600 forintos négyszögöláron hozzá lehet jutni egy vízpart szomszédságában, vagy attól valamelyest távolabb fekvő parcellához.

Szilágyi Eta