Összefoglaló
Az év utolsó negyedéve végképp „lehűtötte” az ingatlanpiac kínálati oldalának várakozásait: a nyári, korábbi években már megszokott csendes „uborkaszezon” után idén – különösen a fővárosi építési telkek és a használt lakások szegmensében – az őszi hónapokban nem folytatódott a tavaszi élénk pezsgés és piaci forgalom. A viszonylag gyér vásárlói érdeklődés legfőbb okának a két éve beindult drasztikus áremelkedési hullám hatására mostanra kialakult, gyakran irreálisan magas négyzetméterárakat tartják a szakemberek. Élénkebb vásárlói kereslet csak az új lakások piacán tapasztalható, ugyanakkor a stagnáló lakásbérleti díjak mellett továbbra is stabil iroda- és üzlethelyiség-díjak, s még mindig kedvezően alacsony föld- és erdőingatlan árak jellemzik az év végi, és az előrejelzések szerint a januári-februári hazai piacot.

Telekpiac
A főváros telekpiacán úgy tűnik, 2000 őszére visszatért az a két évvel, a nagy árrobbanás előtt megszokott állapot, amikor is a telekvásárlás szezonja az őszi időszakról áttevődött a következő év márciusi-áprilisi időszakára. A vásárolni szándékozók ugyanis idén az év utolsó hónapjaiban kivárással próbálták „lehűteni” a túlzott eladói várakozásokat, és valamelyest leszorítani a mára olykor irreálisan magasra szökött árakat. Az árnövekedés – főleg Budapest presztízsértékű budai területein – igen látványos volt az elmúlt időszakban. Csupán az elmúlt fél-egy évben átlagosan 45-50 százalékra tehető, de van olyan felkapott része a budai oldalnak, ahol akár 80 százalékkal is többet kérnek egy-egy panorámás, társasházi beruházásra alkalmas építési területért, mint tavaly ilyenkor.

A jelentős árnövekedés legfőbb mozgatója a szakemberek szerint – főleg Budapesten és a nagyobb vidéki városokban – az egyre szűkülő piaci kínálat. Két évvel ezelőttig ugyanis a budapesti és néhány nagyvárosi telekpiac szinte minden szegmensét a bő kínálat jellemezte: nemcsak a szabadpiaci paletta volt színes, de növelte a kínálatot, hogy számos önkormányzat területfejlesztésbe, értékesítésre szánt telekparcellázásba fogott. Mindez kedvezően hatott a piacra: hatására gyakorlatilag a vásárolni szándékozók diktáltak, ami viszonylag kedvező, stagnáló telekárakat eredményezett. A beindult számos vállalkozói lakópark-, társasház-, valamint magánerős építkezés és egyéb ingatlan-beruházás nyomán azonban nemcsak a kínálat szűkült le jelentősen, hanem az árak is mozgásba lendültek, és eddig soha nem tapasztalt magasságba szöktek. Eredményeként például a fővárosban a budai oldal frekventált (I., II., XII.) kerületeinek kurrens (rózsadombi, szabadsághegyi) részein a négyzetméterárak mára elérték az 55–65 ezer forintot.

Az elmúlt évekbeli folyamatos élénk kereslet – a megszokott nyári pangás után – szeptembertől annak ellenére megtorpant, hogy a lakásépítkezéseket ösztönző támogatások júliusi bővülésével számos új beruházó, ingatlanfejlesztő cég is a piacra lépett. Amíg egy évvel korábban az őszi-téli hónapokban sorra születtek a telek-adásvételi ügyletek, a vásárolni szándékozók idén kivárással próbálták az irreálisan magas árakat visszafogni. A piacelemzők ugyanis jövő tavaszra az inflációt csak néhány százalékkal meghaladó árnövekedést prognosztizálnak, ami több önkormányzati terület jövő esztendőre tervezett piacra kerülésével akár el is maradhat.

Ha a konkrét budapesti telekpiacot nézzük, a kerületek közül az árak és a kereslet szempontjából továbbra is a budai oldal a meghatározó. A Duna jobb oldalának belső, drágább (átlag 60 ezer forintos négyzetméter árú) részein elsősorban a beruházó társaságok vásárolnak, míg a családi házat építő, a budai oldalhoz ragaszkodó magánszemélyek a II. kerület külsőbb, árban elérhetőbb II/A részeinek beépítetlen területeit keresik, ahol az átlag négyzetméterár jóval alacsonyabb: 31 ezer forint körül van. A főváros III. kerületében továbbra is számos építési parcellát kínálnak eladásra, és a választék is széles skálájú: sík- és hegyvidéki területek, családi, társas- és sorházépítésre alkalmas telkek között lehet válogatni, átlag 23 ezer forintos négyzetméteráron. A XI. kerület sas-hegyi részén már mélyebben kell az építkezőnek a zsebébe nyúlnia: a jó paraméterű, panorámás telkek négyzetméteréért akár 80 ezer forintot is elkér a tulajdonosa, míg az átlagár 45 ezer forint/négyzetméter körül mozog. Aki ragaszkodik ugyan Budához, de nem tudja az igen borsos árakat megfizetni, annak érdemes a XXII. kerület rohamosan fejlődő rózsavölgyi részén keresgélni a kínálatban, ahol az átlag négyzetméterár 2000. november-decemberben 21 ezer forint körül alakult.

A főváros pesti oldalán a budainál alacsonyabb árakkal lehet számolniuk a telekvásárlóknak, azonban az elmúlt években megszaporodó családi és társas vállalkozású építkezések hatására itt is szűkül a piac, és például a XIV. kerületben is mindinkább a kisebb házas parcellák jelennek meg a kínálatban. A kerületben az átlagos négyzetméterár 40 ezer forint körüli, de a társasházi beruházásra alkalmas építési területekért ennél jóval magasabb árat kérnek. Zugló mellé lassan kezdenek felzárkózni a többi, pesti zöldövezeti – XV., XVI., XVII., XVIII. – kerületek is: ahol igen széles skálán, 12–23 ezer forint között szóródnak a négyzetméterárak.

Budapest építési telekkínálatának folyamatos beszűkülése, az árak rohamos emelkedése „jótékonyan” hatott a környező települések telek- és általában az ingatlanpiacára is, amely e területeken is jelentős áremelkedéseket idézett elő. Eredményeként ma már a közvetlen szomszédos, divatos településeken – mint például Budakeszi, Budajenő, Budaörs, Solymár – is 20–25 ezer forintos átlag telek-négyzetméterárral kell a vevőknek kalkulálni, a hegyoldali, különleges panorámájúak négyzetméteréért azonban már itt is elkérik akár a 45 ezer, de gyakran még az úgynevezett nadrágszíj parcellák esetében is a négyzetméterenkénti 6–10 ezer forintot. Kissé távolodva a fővárostól a jó beépíthetőségű, közműves területek négyzetméterárai többnyire 10 ezer forint alatt vannak: például Dunakesziben 5200–9500, Pilisvörösváron pedig 6400-8400 forint között mozognak a négyzetméterárak, de Szentendrén már szintén a fővárosihoz hasonló, némely esetben háromszoros áron lehet egy négyzetméterhez jutni, mint 1998 végén vagy 1999 derekán: a belvárosban átlag 28, a pismányi részen pedig 11–17 ezer forint között szóródik a telek-négyzetméterár. Az ország nagyvárosaiban – Sopronban, Pécsett, Szegeden, Győrben – szintén kezd „hiánycikké” válni a belvárosi építési parcella, és ha mégis akad egy-egy, igencsak magas áron cserél gazdát. Sopronban például 12–25, Debrecenben 10–22, Szegeden 6–20, Győrben pedig 3–15 ezer forint között mozog az építési területek négyzetmétere.

Az üdülőterületek közül továbbra is a Balaton vezeti a listát, de a fejlesztés előtt álló kisebb tavaink menti települések is népszerűek a hazai és a külföldi befektetők körében. Ez utóbbiak közé tartozik például a Bánki- és a Tisza-tó környezete, bár a Tisza ciánszennyezése idén valamelyest visszavetette a tó mellett épült települések ingatlanforgalmát. A Balaton melletti telkek esetében átlag 25 ezer forint körüli négyzetméterárral lehet kalkulálni, míg a Velencei-tó környékén 2000–12 000, a Tisza-tó mellett pedig akár már 800–1000 forintos négyzetméteráron hozzá lehet jutni egy vízpart mellett, vagy attól valamelyest távolabb fekvő parcellához.

Használt lakások piaca
A használt lakások piacán az 1998-ban bekövetkezett árrobbanás hatását a négyzetméterárak 2000. évi (sok esetben az újak árához közelítő) emelkedésében is nyomon lehetett követni, bár némely lakásszegmensben a korábban tapasztalt nagymérvű árnövekedés május végére június elejére leállt. A nyári hónapok pangó piaca után szeptembertől ugyan további árnövekedést prognosztizáltak a piacot elemzők, ennek mértéke azonban az év első öt hónapjáénál jóval visszafogottabb volt, egyes esetekben meg is állt, illetve néhány ingatlanfajta (például a panelek) esetében bizonyos fokú év végi visszaesés is tapasztalható, amely elsősorban a fizetőképes kereslet jelentős beszűkülésével magyarázható. Eredményeként jelenleg a főváros és a környező települések egy részének használtlakás-piacát a túlkínálat jellemzi, és ez elmondható több, vidéki nagyvárosról is. Kivételt képeznek a befektetői szempontból jó helyen – például a belvárosok sétáló utcáiban és azok környékén – fekvő lakóingatlanok, valamint a fiatal családok életkezdését segítő kisméretű lakások, melyekből viszont az évek óta szűk kínálat továbbra is az értéküknél jóval magasabbra tartja az árakat. Ez utóbbiak többsége legtöbbször nem is kerül be a forgalmazó cégekhez, mivel a „jobbak” szinte azonnal, „kézen-közön” vevőre találnak. Éppen e hiány mozdította meg korábban az addig csendes panel- és házrészpiacot, amelynek eredményeként Budapesten és agglomerációjában, valamint a nagyobb vidéki városokban is jelentősen (gyakran 40-60 százalékkal) is megemelkedett a panellakások ára, és az évekig eladhatatlan közös udvaros, gyakran alacsony komfortfokozatú házrészek is – akár 20-30 százalékkal drágábban – sorra vevőre találtak.

A panellakások fővárosi részpiacán – kerülettől függően – idén tavasszal is jócskán megugrottak a négyzetméterárak. Az egyik legnagyobb budai (Kelenföldi) lakótelepen például egy 50 négyzetméteres, kétszobás házgyári lakásért a tavalyi 3,5–4 millió forint helyett 7, míg hasonlóért Őrmezőn már 7,2–7,5 millió forintot is elkértek, a jóval felkapottabb és keresettebb Gazdagréten pedig már 9 millió forint körül volt az ára. Hasonló négyzetméteráron cseréltek gazdát a 33–40 négyzetméteres panel kislakások is, melyekből változatlan hiány van a piacon. Ezek az árak ugyan néhány esetben jelenleg is „tartják magukat”, azonban számos tulajdonos volt kénytelen rájönni az év második felében arra, hogy amennyiben nem enged az irreálisan magasra szabott árból, a vásárlói kereslet visszaesésével akár még jövő évben is kénytelen lesz árulni ingatlanját. Ezért az év utolsó hónapjaiban és jelenleg is 500 ezer, vagy akár 1-1,5 milliót is enged az eredeti árból. A vásárlóknak érdemes tehát alaposan körülnézni a piacon, mivel még ugyanazon a lakótelepen fekvő, hasonló méretű és állapotú lakások között is jelentős árdifferenciák fedezhetők fel.

A III. kerület lakótelepeinek árai között már korábban is jelentős árszintkülönbség volt tapasztalható: a legalacsonyabb árat (120–125 ezer forint/négyzetmétert) változatlanul Békásmegyeren kérik, míg a Pók utcában a felújított, jó fekvésű lakások esetében átlag 200 ezer forinttal kell a vásárlóknak kalkulálniuk (ami tavasszal elérte a 210–220 ezer forintot). A pesti oldalon a Kárpát utcai és a Vizafogó, valamint a zuglói Jerney lakótelepek számítanak favoritnak, ahol 160–180 ezer forintos négyzetméterárakkal találkoznak a vásárlók. Kőbányán, Újpalotán átlagban 100–110 ezer, Csepelen pedig már akár 90-95 ezer forintos négyzetméteráron is megszerezhető egy-egy panellakás.

Ennél jóval nagyobb arányú árnövekedés tapasztalható a budapesti és nagyobb vidéki városok frekventált (belvárosi, zöldövezeti), hagyományos építéses részein, ahol 2000. év tavaszáig egy-másfél év alatt 100–150, sőt némely esetben 200 százalékos áremelkedést is regisztráltak a forgalmazó cégek. Ez utóbbi jelentős értéknövekedés elsősorban a külföldi befektetők által változatlanul keresett budapesti V., VI., illetve I., II., XII. és XIII. kerületek nívós, polgári lakóingatlanjai esetében figyelhető meg. A nagyfokú befektetői keresletet mára valamelyest csökkentették a jelenleg stagnáló lakásbérleti díjak. A befektetők többsége ugyanis bérbeadás céljából vásárol nálunk értékes ingatlant, és az igen magas lakásárakkal szemben realizálható jelenlegi viszonylag alacsony bérletidíj-hozamok miatt várhatóan előbb-utóbb piacra kerül számos lakóingatlan, amelyek tovább növelik a kínálatot, tovább generálva a beindult kismértékű árcsökkenést.

Jelenleg a tél beálltával, a fővárosi és vidéki nagyvárosok nem panel használtlakás-piacát a stagnáló árak mellett a visszafogott forgalom jellemzi, amely a szakemberek előrejelzései szerint azonban tavaszra újra erőre kaphat. A fő célpont Budapesten a magasabb jövedelmű hazai lakásvásárlók között továbbra is a budai oldal marad. Az árak tavaly óta számottevően emelkedtek, miközben a kereslet a Rózsadombról egyre inkább lehúzódott a bel-budai (Fillér, Medve, Szabó Ilonka stb. utcai) részekre. A négyzetméterárak ezen a területen továbbra is magasak: a közepes állapotú társasházi lakásoké a tavalyi 200-ezerről idén tavaszra 300 ezer körülire emelkedett, azonban ez az ár egy, Budára vágyó vásárlói réteg számára változatlanul megfizethető, hiszen 20 millió forint alatt már lakástulajdon szerezhető.

A főváros XI. kerület sasadi részén a régebbi, hetvenes évekbeli építésű házak árai nem emelkedtek ilyen mértékben. Ezekből jelenleg is bő a kínálat, azonban stílusuk miatt nincs jelentős kereslet irántuk. A főváros ezen részén egyébként ikerházat lehet kapni 38–45 millió forintért, míg például a kerület Bartók Béla úti környezetében átlag 180–200 ezer forint körül mozog a felújításra váró lakások négyzetméterára, a felújítottak tulajdonjogát viszont általában már csak 200 ezer forint felett megszerezni. Buda máriaremetei, óbudai területein a hét-nyolc éve felhúzott házak 60–80 millió forint között, az egy-két éve épültek pedig efölött cserélnek gazdát, a Rózsadombon, a Szabadság-hegyen pedig a telkek magas értéke miatt 150 millió forint alatt még régi, öreg házhoz sem igen lehet hozzájutni.

Budapest változatlanul kedvelt területei közé tartoznak a belső (V., VI., VII. IX.) kerületek, amelyek kiemelt részeinek lakásai mára szintén megközelítik, sőt néhány helyen (az V. és VI. kerületek belső magjában, illetve az Andrássy úton) elérik a 250-300 ezer forintos négyzetméterárat, azonban néhány esetben érdemes a vásárolni szándékozónak az eladói ár alá „menni”, különösen akkor, ha az ingatlant több hónapja árulják. A VII. kerület árai ennél továbbra is jóval nagyobb szóródást mutatnak: amíg például a Liget közeli Rottenbiller, Damjanich utcák jobb minőségű lakásainak négyzetméterára megközelíti a 180-200 ezer forintot, a Garai utca környezetében jóval ez alatt sem találni rájuk vevőt.

A régebbi építésű családi házak kategóriájában a pesti oldal ingatlanjai 2000-re kisebb (20-35) százalékkal emelkedtek a budaiaknál, azonban például az évtizedek óta kedvelt XIV. és XVI. kerületek 10-15 esztendeje tető alá hozott, jó állagú családi otthonai esetében ennél jelentősebb árnövekedéssel, jelenleg mintegy 1900-240 forintos négyzetméterárral kell a vásárlóknak számolniuk. Ennél lényegesebben alacsonyabbak a négyzetméterárak a XVI. kerületben, ahol a hasonló korúaké 150–170 ezer forint között van, míg Csepelen az átlag négyzetméterár év végére visszaesett 90 ezer forint körülire. A főváros környéki települések közül továbbra is Budaörs, Szentendre, Göd, Budakeszi és Solymár a legdrágább, míg a vidéki nagyvárosok esetében Sopron, Szombathely vezeti a listát az egy-két éven belüli lakásár-növekedés tekintetében, de nem sokkal maradnak le a többi határszéli és egyetemi városok, Pécs, Győr, Szeged, Debrecen sem.

Új lakások piaca
Új lakásokból – elsősorban a fővárosban – szintén jelentősen bővült a kínálat az elmúlt években. 2000-ben tovább nőtt a lakásberuházásba fogó cégek száma is, ugyanis – különösen a kormány júliustól életbe lépett új lakásberuházásokat ösztönző támogatása révén, a vállalkozói kockázat csökkenésével – továbbra is jó üzletnek bizonyul értékesítésre sor- és társasházi lakásokat építeni. A mind feljebb araszoló árak ellenére az új otthon vásárlását támogató 8 százalék körüli hitelkonstrukciók bevezetésével és az igénybe vehetők körének kiszélesítésével megnőtt a fizetőképes kereslet is az új otthonok iránt, melyek néhány kivételtől eltekintve legtöbbször még a befejezés előtt gazdára találnak. Az építkezések színterei is tovább bővültek: Budapesten például a frekventált I., II., III., XII., illetve a IV. és XIV. kerületek mellé felsorakozott az elmúlt években folyó városrehabilitáció kapcsán a Ferencváros, Angyalföld, de Csepelen és Pesterzsébeten is folynak lakóparki beruházások munkálatai, és további kerületek dédelgetnek vállalkozók bevonásával megvalósítandó lakásépítési terveket.

A négyzetméterárak ezen a területen is jócskán megemelkedtek: napjainkban a szolidabb kivitelezésű középkategóriában is elérik a 200 ezer forintot, az úgynevezett polgári nívójúaké pedig – melyek többsége Budán épül – 280–450 ezer forint között szóródnak, míg a luxus színvonalúak esetében (melyeknél jelentős árat képvisel a többnyire panorámás telekrész aránya) nem ritka a 800 ezer forintos, vagy az efölötti négyzetméterár sem. A megkérdezett beruházó cégek többsége szerint ezek az árak még 2001. januárban tartják magukat, azonban a 2000. év végi, illetve 2001. év eleji építőanyag- (közte a tégla) áremelkedések hatására várhatóan február-márciusban tovább nőnek. Ez az árnövekedés természetesen nem érinti a már korábban lekötött lakások árait. A vidéki nagyvárosok közül már 2000-ben is mind több helyen indultak el egy-egy foghíjtelken társasházi, vagy nagyobb területen lakóparki sor- és társasházi építkezések. Az árak többnyire 170 ezer forint/négyzetméterről indulnak, de például már Sopronban, és a divatosabb üdülőövezetekben elérik, sőt némely esetben meghaladják a 200 ezer forintot.

A lakásbérleti díjak országosan néhány lakásszegmensben (például a fővárosban a zöldövezeti és luxus kategóriában, valamint az egyetemi városok kislakásai esetében) idén is emelkedtek valamelyest, de például a panelekre, az egyébként is magas közüzemi költségek miatt, a tavalyi bérleti díjak a jellemzőek.

A fővárosi irodapiacot idén a másfél évvel korábbi díjcsökkenés után a stabilizálódó bérleti díjak jellemzik. Ez a központi helyeken havi 35–42, ritka esetben 45–50 márkát jelent négyzetméterenként, míg a belső városmagtól kijjebb eső területeken 22–33 márka között mozog. Erre rájönnek még az egyéb, az ún. üzemeltetési költségek: mértékük havi 3,5–7 márka között van négyzetméterenként. Az elemző szakemberek szerint a további irodaberuházások miatti jelentős új területbővülés jelenleg nem okoz számottevő irodafelesleget. Az új létesítményekben az üresen álló területek aránya átlag 12–15 százalék körüli (az V. és a XIII. kerületekben csak 5 százalék). Mivel azonban a vállalkozások egyre inkább a korszerű szolgáltatást nyújtó bérleményeket keresik, az új területek piacán a kihasználatlansági ráta várhatóan nem fog látványosan emelkedni az elkövetkező években.

Jelentős átalakulás várható az üzlethelyiségek piacán az elkövetkező években. A vidéken most felfutóban lévő plazaépítés hatására a piaci elemzők szerint egy-két éven belül erős túlkínálat jelentkezhet, amelynek eredményeként várhatóan lejjebb mennek majd a bérleti díjak, mind az új, mind a régi építésű, többnyire ma még önkormányzati tulajdonú üzlethelyiségek esetében.

Az üdülőterületek lakás- és üdülőárai helytől, minőségtől, mérettől, a hozzá tartozó kerttől függően, szintén emelkedtek ez évben, bár jóval kisebb mértékben, mint a lakásoké. A Balaton bizonyos (főleg „érintetlen”) részei, a Velencei, Fertő-tó továbbra is népszerű a hazai és külföldi vásárlók, befektetők körében, és a lassan kezdenek visszatérni a kedvező, ma még igen olcsó Tisza-tó partra is az érdeklődők. Ez utóbbi vizünk környezete, amelyet jószerivel érintetlenül hagyott a Tisza folyó ciánszennyeződése, jelentős, a gyógyturizmust érintő fejlesztések előtt áll, így az itt található ma még olcsó ingatlanokba érdemes tőké invesztálni. Mint ahogy a lassan „ébredező” föld- és erdőpiacra is, ahol jelenleg a forgalom beindulása ellenére még mindig nyomott árak vannak.