Nemcsak a magyar fővárosban romlott az irodák kihasználtsága, derül ki a DTZ Hungary ingatlanpiaci összegzéséből, hanem a kelet-közép-európai országokban is. Az elmúlt év gyengébb gazdasági eredményei éreztették hatásukat, és a kilencvenes évtizedre jellemző folyamatos irodakereslet-növekedés erősen lelassult. Ám ha kisebb ütemben is, de nőtt a rendelkezésre álló új terület, így a bérleti díjak szintje tovább süllyedt. A térség piacait azonban, ha a kínálati oldal követni tudja a kereslet változásait, nem fenyegeti komolyabb veszély – állítják a szakemberek.

Főváros: keresik a korszerűt

Tavaly már az év első félévében nagy mennyiségű új irodaterületet adtak át Budapesten, a kereslet azonban igencsak elmaradt a tavalyelőtti szinttől. Ez a kihasználtsági mutatók látványos romlását hozta; az üresen álló bérelhető terület nyár végére meghaladta a 300 ezer négyzetmétert, ami az év végére csupán néhány tízezer négyzetméterrel csökkent.A kereslet jelentős visszaesésének részben a 2001. évi rekordmennyiségű – mintegy 150 ezer négyzetméter – terület bérbeadása, részben a beruházások fellendülése volt az oka.

Ez évre a fővárosban a kihasználatlan területek csökkenését prognosztizálják a szakemberek, mivel a visszafogott a beruházási kedv következtében a piacra kerülő új irodaterületek mennyisége várhatóan 100 ezer négyzetméter alá esik.

Tavaly a túlkínálat következtében az árak a második félévben és év végén is stagnáltak, sőt néhány részterületen csökkentek. Az év első felében a legtöbb bérleti szerződést a 13–15 euró/négyzetméter/hó díjsávban kötötték, szeptember–októberben viszont már a 11–13 eurós bérletidíj-tartományban, és megnőtt a több évre szerződő vállalkozások aránya. Az év második felében a legdrágábban, havi 17–18 euró/négyzetméterért Budapest belvárosának nívós, új épületeit lehetett bérbe venni (jelenleg is e körül vannak a legmagasabb bérleti díjak), míg a városba vezető nagyobb forgalmú utak menti, valamint a budaörsi, korszerűen felszerelt, modern irodaépületeket jóval kedvezőbb díjért kínálták tulajdonosaik.

A szakemberek várakozásai alapján 2003 nyara előtt nemigen lehet a díjak emelkedésére számítani, sőt a hosszabb idejű szerződések esetében az árak tovább csökkenhetnek.

A Biggeorge’s irodapiaci összegzése szerint 2001-től folyamatosan csökkent az irodát keresők között az informatikai és telekommunikációs cégeknek az aránya, jelentősen növekedett viszont az ipari és kiskereskedelmi szektorban működő társaságoké, és a közszféra is egyre több és nagyobb modern irodát vett igénybe. Tavaly a bérelt irodák átlagos mérete 1000–2000 négyzetméter között mozgott, s bár néhány tranzakció az 5000–6000 négyzetméteres területkategóriában is lezajlott, a cégek nagyobb része a 400–500 négyzetméteres irodahelyiségek iránt érdeklődött.

Vidék: kedvelik a belvárost

Miközben Budapest irodapiaca telítetté vált, a többi nagyvárost továbbra is elkerülték az irodafejlesztések; kivétel Sopron és Szombathely, ahol ugyan szintén inkább lakások és üzletközpontok épültek, de mellettük elkészült egy-egy vegyes funkciójú épületegyüttes, amelyekben irodarészt is kialakítottak. Ezek havi bérleti díja – a helyi ingatlanforgalmazók adatai szerint – 12-13 euró négyzetméterenként, de néhány esetben a bérbeadók kénytelenek ez alá menni. Az irodakereslet ugyanis – főleg a hazai cégek részéről – elsősorban a belvárosi, felújított épületekre koncentrálódik, amelyek ugyan nem felelnek meg a legújabb nyugati elvárásoknak, de rendelkeznek portaszolgálattal, kellő technikai háttérrel, s néhány extraszolgáltatást is nyújtanak.

Vidéken másutt is változatlanul a városközpontokban fekvő épületek a legkeresettebbek, amelyekben – legyen az Győrben, Debrecenben vagy Pécsett – a havi bérleti díjak rezsi nélkül, helytől, mérettől, állapottól és felszereltségtől függően, 1500–3000 forint/négyzetméter között szóródnak.

Minden nagyvárosban van érdeklődés a jó helyen fekvő lakásirodák iránt is. Bár ezek esetében nem fontos, hogy közvetlenül a centrumban helyezkedjenek el, azért nem elhanyagolható szempont a lakásnak helyet adó épület állaga, megközelíthetősége, a környezet minősége. És persze nem utolsósorban a bérleti díjuk, amely rezsi nélkül havonta 800–1500 forint/négyzetméter között mozog. A külsőbb városrészekben, ahol társasházi lakásirodákból folyamatosan nagy a kínálat, 500–700 forint/négyzetméterért bérelhető iroda.

Külföldi körkép

Bécs továbbra is őrzi vonzerejét. Az osztrák fővárosban tavaly év végén több mint 9 millió négyzetméternyi irodaterületet tartottak nyilván, s ebből csak 5 százalék állt üresen. (A legrosszabb időszakban is mindössze 8 százalék volt ez a mutató.) Az átlagos bérleti díj éves szinten 5 ezer euró körül van. Londonban hasonló a helyzet, kevés a szabad terület, pedig – Tokió mellett – itt a legmagasabbak a bérleti díjak; a harmadik helyen, az árak és a keresettség tekintetében, Párizs áll.

A kelet-közép-európai országok fővárosai közül Prága jól zárta az elmúlt évet: háromszor több új irodaterület talált bérlőre, mint 2001-ben. A bérleti díjak hasonlóak a budapestiekhez. Varsóban – másfél éves gyengélkedés után – az elmúlt év utolsó negyedében élénkült a piac; itt egy négyzetméternyi irodaterületért 10-20 százalékkal többet kell fizetni havonta, mint Budapesten vagy Prágában. A lengyel főváros belső, központi részein négyzetméterenként 22–24, a külsőbb területeken és a kertvárosban pedig 15–20 USA dollár/ között mozogtak az átlag havi bérleti díjak.

Moszkvában a legszínvonalasabb épületeken kívül – amelyekben nem ritka a havi 41 dollár/négyzetméter ár sem – a belvárosi átlag havi díjak 20–29, a külsőbb kerületekben fekvő épületekben pedig 10–16 dollár/négyzetméter között szóródnak.

A szakemberek szerint az EU-csatlakozás következményeként a piacok további közeledése várható. Emellett a három „érett” piac – Budapest, Prága, Varsó – mellett az elkövetkező években a régió többi nagyvárosában – Moszkvában, Bukarestben, Kijevben, Pozsonyban, Zágrábban – is gyors irodapiaci fejlődés várható, mivel már ezeken a területeken is megjelentek a nemzetközi befektetők.

Megjelent a Piac és Profit 2003. februári számában