A lakóingatlan-piac stagnál, az árak is ezt teszik, ha éppen nem csökkennek. Az ingatlanokkal foglalkozók helyzetüknél fogva optimisták – vagy annak mutatják magukat –, de határozott véleményt rövid távra nemigen mondanak. Egy biztos: az elkövetkező néhány esztendőben nem számítanak az elmúlt két évhez hasonló használtlakás-piaci boomra. Sőt e szegmensben további 10–15, az új építésű lakóingatlanok piacán – a kínálat további bővülése mellett – átlagosan 5–8 százalékos áresést prognosztizálnak.

Színvonal és költségek
Hosszabb távon – áll a Mareco Ingatlan Rt. piaci előrejelzésében – a lakásárak emelkedésének üteme az infláció alatt marad, az új és használt lakások ára közötti „olló” pedig fokozatosan nagyobbra nyílik. A cég az ingatlanpiaci elemzések mellett lakóingatlan-fejlesztési tanácsadást és újingatlan-értékesítést végez, érthető tehát, hogy a vezérigazgató, Borics Zoltán az új lakások vásárlása mellett voksol, legyen szó lakhatási vagy tőkebefektetési célú vásárlásról.

Szerinte az a befektető, akinek van néhány tízmillió forintja, és spekulációs céllal akar vásárolni, a használt lakóingatlanok árának látványos visszaesése, valamint a használt és új lakások ára közötti viszonylag kicsi, átlag 6-7 százalékos különbség miatt bizonyos, hogy az új lakóingatlan mellett dönt. Az a hosszabb távban gondolkodó vásárló viszont, aki nem tőkéje szinte azonnali „fialtatása” miatt keres lakásbefektetési lehetőséget, két fontos szempontot mérlegel: milyen az értékmegőrző, illetve a jövedelemtermelő képessége a vásárolandó ingatlannak.
Ha e két szempont alapján hasonlítunk össze egy-egy közel azonos paraméterű használt és új lakást, még a laikus számára is nyilvánvaló, hogy az újonnan épült ingatlan, amely mind esztétikai, mind műszaki színvonalában általában meghaladja a használtat, jobban tartja, sőt növeli az értékét – állítja a vezérigazgató. Egyrészt azért, mert az értékesítésre épült új társas- és sorházi lakások, családi házak korszerű új anyagok, technológiák felhasználásával épülnek, többnyire a XXI. századi modern technikával felszereltek, s általában mintegy tíz évig nincs gond velük. Emellett az új lakások egymástól kellőképpen izoláltak, így az ott élők nem zavarják egymást életvitelükkel. Üzemeltetésük, karbantartásuk költségei pedig kisebbek, mint a régebben épült ingatlanokéi. Ezzel szemben a használt, még a felújított lakásoknál is szinte állandóan valamilyen pluszköltséggel lehet kalkulálni (szigetelés, fűtés, lift, tető stb.), nem is szólva arról, hogy belsőtér-kialakításuk sem mindig a legmegfelelőbb. A körfolyosós tömbök esetében pedig a lakótársak élete szinte nyitott könyv egymás számára. A régebbi városnegyedekben megoldhatatlan problémát jelent a parkolás, az új lakásokhoz viszont törvényileg kötelező minimum egy gépkocsi-férőhely kiépítése.

Értékállóság és jövedelemtermelés
A befektetőnek ma már számolnia kell azzal is, hogy az egyre közelebbi EU-csatlakozás után melyik ingatlan értéke lesz magasabb: a használté, amelynek a reálértéke ma csökken, vagy a nyugati városok korszerű lakásainak színvonalán épült újé.

A befektetési célú vásárláskor a másik szempont az ingatlan jövedelemtermelő képessége. A hazai bérlakáspiacon már jelenleg is keresettek, s a jövőben még inkább azzá válnak a 25–30 millió forint értékű, 90–100 négyzetméteres, középkategóriájú új lakások, amelyekből alig van a kínálatban.

A saját használatra vásárláskor sem elhanyagolható szempont az ingatlan értékállósága, és ez az új lakás mellett szól, állítja Borics Zoltán, mint ahogyan a kedvezmények is: a 30 millió forintos lakásértékig igénybe vehető illetékmentesség, a „szocpol” és a visszaigényelhető 400 ezer forint áfa.

Értékes régiségek
Árnyaltabban ítélik meg a „használt vagy új lakást” kérdést a fővárosi ingatlanközvetítő szakemberek. Beák Attila, a Beák és Társa budapesti ingatlanforgalmazó cég vezetője például azt mondja, hogy bár jelenleg megtorpant mind a két piac, akinek van elegendő tőkéje, vagy hitelképes, az többnyire új lakást vásárol; van viszont egy réteg, amely helyhez, kerülethez, utcához kötődik, ragaszkodik a régi, nagy belmagasságú, patinás lakóingatlan-típushoz. Ilyen keresett helyek a belső városmagban található sétáló- (Váci, Kígyó, Petőfi Sándor stb.) utcák, a Duna-part, a budai oldalon a Gellérthegy, a Svábhegy.

E városrészekben a jó fekvésű, panorámás, szép belső kialakítású társasházi lakóingatlanok ma is tartják az értéküket, és ha a városrehabilitáció tovább folytatódik, 10–15 év múlva, teljes környezetükben megújulva kiemelt értéket képviselnek majd. Beák Attila szerint az újonnan épült, nívós lakások mellett az EU-csatlakozás felértékelő hatása ezeket is érinteni fogja, így ilyen ingatlanba befektetési céllal is érdemes tőkét invesztálni.

Hasonlóan látják a helyzetet a nyugati határszéli nagyvárosok – Sopron, Szombathely, Győr – szakemberei is. Ezeken a településeken változatlanul van befektetői és magáncélú kereslet is. A külföldi és hazai üzletemberek többsége az új, színvonalas lakóparki lakásokat részesíti előnyben, de a városok, különösen Sopron kiemelt, frekventált részeinek jó adottságú használt lakásai nemcsak keresettek, hanem változatlanul tartják értéküket.
Debrecenben, Pécsett, Szegeden, ahol az elmúlt években kisszámú új lakás épült, érthetően nagy a kereslet az új lakóingatlanok iránt. A használtlakás-piac többé-kevésbé itt is leállt, és mivel a vevők inkább saját használatra keresnek ingatlant, náluk az értékállóság többnyire másodlagos szempont.