A külföldi ingatlanszerzéshez 1996-tól szabad utat nyitott a magyar devizatörvény, az igazi vásárlási kedvet azonban a korlátokat teljesen feloldó, tavaly június 15-étől hatályos devizaliberalizáció hozta meg.

Kötöttségek nélkül

A forint szabad átválthatósága, kivihetősége és hogy a kint megvásárolt ingatlan hasznosításából származó bevétel engedélymentesen behozható vagy külföldön szabadon felhasználható, a korábbinál kedvezőbb feltételeket teremtett a befektetésekhez. Ma már a vásárlás tényét nem kell bejelenteni a Magyar Nemzeti Banknál, a felhasznált összegről sem kell kiviteli engedély, ahogyan a kint igénybe vehető külföldi bankhitelhez szükséges folyószámla-nyitás sincs engedélyhez kötve.

Az új szabályok, az itthoninál rugalmasabb, gyorsabb banki kölcsönlehetőség, az ingatlanok kedvező ára, gyors értéknövekedése és tisztes hozammal kecsegtető bérbeadhatósága az elmúlt egy évben számos magyart ösztönzött vásárlásra. Amíg négy-öt éve mindössze néhány tucat, addig 1999-ben közel száz, az elmúlt évben pedig már mintegy százötven spanyol és floridai ingatlan került magyar kézbe.

A hazai piacon jelenleg több mint tíz magyar társaság, illetve néhány nagy kinti cég képviselete foglalkozik külföldi ingatlanok közvetítésével, közülük négy-öt bonyolít le nagyobb számú ügyletet. Ezek egyike a Florida Investment & Marketing Inc. képviselete, amelynek friss floridai ingatlan-adatbázisában – Kemecsei Lívia, a cég hazai képviselője szerint – szinte minden vásárolni szándékozó megtalálja a megfelelő ingatlant. A társaság főként az Orlando, Miami Beach és Tampai-öböl környéki – használt és újonnan épülő – lakóparki családi házakat, apartmanhoteleket ajánlja a hosszabb távban gondolkodó befektetőknek. Itt nagy a turistaforgalom, egész évre biztosított a bérbeadás, és nem elhanyagolható az ingatlanok éves értéknövekedése sem.

Amerikai álom

Miami Beach legnagyobb és leghíresebb szállodája, a Fountainebau Hilton Hotel leendő új részében már a tervezőasztalon leköthetők lakások. Az apartmanok a magánbefektetők tulajdonába kerülnek, akik a Hiltonnal osztoznak majd a bevételeken. Kemecsei szerint 75 százalékos szállodai kihasználtság esetén havi 900 ezer forintos nyereséghez lehet jutni 30 millió forintos befektetéssel; a Hammock Beachen 16–18 millió forintos befektetés havi 300 ezer forintot hozhat a tulajdonosnak.

Ugyancsak jól jövedelmező a gyors fejlődésnek indult orlandói Reunion üdülőváros, ahol telekbe is érdemes befektetni, mert az építkezési boom miatt egy-két éven belül szép haszonnal lehet értékesíteni. A vásárláshoz 8 millió forint saját erő elegendő, az ár fennmaradó része hitelből fedezhető.

A befektetési céllal itt vásárolt ingatlanok hozamának két forrása van: a bérbeadásból származó éves nettó bevétel és az ingatlan éves értéknövekedése. Ezek együtt 3–5 év alatt akár három-négyszeres megtérülést is eredményezhetnek. A nettó jövedelem után lehetőség van a kinti adózásra, ami az USA-ban jóval kedvezőbb a kisvállalkozók számára, mint idehaza.

Floridában a legkedvezőbb hozamrátával azok számolhatnak, akik az építkezésekbe már a beruházás megkezdése előtt bekapcsolódnak. A bevezető ár akár 30–40 százalékkal alacsonyabb lehet a beruházás elkészülésekor kialakított piaci árnál. A szerződéskötéskor csak a vételár 10 százalékát kell letenni, a többit részletekben, az építkezés ütemének megfelelően. A befizetések a vevő javára kamatozó letéti számlára kerülnek, s a pénzt csak akkor utalják át a beruházó cégnek, ha a vevő tulajdonjogát bejegyezték az elkészült ingatlanra. Ottani pénzintézettől hitel is igényelhető a vételár maximum 70 százalékáig, a kamatláb jelenleg 6,5–7,5 százalék.

Floridában is van ingatlanadó, éves mértéke az ingatlan értékének 1-2 százaléka, de a cégeket nem terhelik a hazaihoz hasonló helyi adók. A biztosítási díj családi ház esetén az érték 0,5 százaléka körül van évente. A társasházi lakásokét a lakóingatlan értékének átlagosan 2,4 százalékát kitevő közös költség tartalmazza, csakúgy, mint a víz, a csatorna és a gáz díját, a közös helyiségek, parkok karbantartását, a takarítást, a kábeltévé-előfizetést, a felújítási alapot, az uszoda-, tornaterem- és biztonsági szolgáltatás költségeit.

Spanyolország, Portugália, Ausztria

Mindezt megerősíti Czibere Ilona, a Mitropa U. S. Kft. ügyvezetője, aki jól ismeri a határon, illetve a tengerentúli piacot. Több mint ötéves üzletági tapasztalata szerint a magyarok többnyire olyan külföldi ingatlant vásárolnak, amely biztosítja a család nyaralását, de a hasznosítás révén profitot is termel. A legtöbb hazai vevő így az USA-beli és a spanyol ingatlanokat keresi.

A cég biztosan bérbeadható, gyorsan növekvő értékű ingatlanokkal kínál. Még az idén beindítja ausztriai és portugáliai projektjeit is: szomszédunkban a síparadicsomokban lévő apartmanok, az atlanti országban pedig nyaralók, házak, társasházi lakások szerepelnek majd a kínálatban. Horvátországot, bár régóta tervezik, az ottani rendezetlen tulajdonjogi, ingatlan-nyilvántartási viszonyok, a nehézkes ügyintézés és a hitelezés bizonytalansága miatt idén még nem tudják bekapcsolni közvetítési-érékesítési hálózatukba.

A spanyolországi Marbella környéki Costa del Solon és az Alicante melletti Costa Blancán értékesít lakásokat, villákat, kereskedelmi létesítményeket, szállodákat a Sentosa Kft. A térségben az elmúlt két évben mintegy 40–50 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak, ezért itt is elsősorban az újonnan épülő ingatlanokat tartják jó befektetési lehetőségnek. A cég, kinti beruházó partnere révén, már a tervezés stádiumában bekapcsolódik az építkezésbe, így a befejezéskori piaci árnál akár 50 százalékkal olcsóbban is lehet vásárolni. A haszon az ingatlan bérbeadásával növelhető, s a befektetett tőke már 4-5 év alatt megtérülhet.

A Marbella körzetében fekvő, 95–110 négyzetméteres apartmanok ára idén 150–160 ezer euróról indul. A foglaláshoz 3000–6000 eurót kell befizetni, ezt egy hónapon belül a vételár 30 százalékára kell kiegészíteni, majd további 10 százalékot a 60 százaléknyi hitelfelvétellel egy időben, a lakás kulcsrakész átadásakor. A jelenleg 4,5–5 százalékos kamatozású banki kölcsön – amelynek felső határa a vételár 70 százaléka – futamideje maximum 15 év.

A spanyol ingatlant vásároló magyar állampolgárnak jelenleg új lakás esetén 7 százalék áfát, használt esetén 6 százalék illetéket kell fizetnie. Ezenkívül a közjegyző, a földhivatali regisztráció és az adásvétel adminisztrációját lebonyolító iroda díjával kell kalkulálnia, ezek a vételár 1,5–2,5 százalékát teszik ki. A továbbiakban az ingatlant csak ingatlanadó terheli, mértéke egy 100 négyzetméteres lakásnál 180–360 euró. A közös költség a vevő tulajdoni részarányától függ.

Bizonytalan Adria

Bár a forgalmazók szerint a horvátországi használtingatlan-piac még kialakulatlan, rendezetlen, akad új építésű ingatlan, amely biztonsággal megvásárolható.

A hazai beruházó-fejlesztő Reality Kft., amely beszállt az itthoni lakásforgalmazásba, jelenleg egy Opatija melletti tengerparti kistelepülésen kínál horvát partnercége égisze alatt épülő, új luxusapartmanokat, átlag 500 ezer forintos négyzetméteráron. A tengerpartra néző, úszómedencés, nagyteraszos, kandallóval ellátott, nívós lakások alapterülete 30–110 négyzetméter, és rövidesen átadják őket. Megvásárlásukhoz igénybe vehető kinti banki kölcsön 6–8 százalékos kamattal; az ügyintézésben éppúgy segíti a leendő magyar tulajdonosokat a hazai és a külföldi partnercég, mint a tulajdonjog bejegyzésében és a bérbeadásban.