Az elmúlt évekhez hasonlóan a használt lakások piacán idén is túlkínálat van, és a választék széles. Az árak mégis makacsul tartják magukat, mert csupán az enged a többnyire irreálisan magas árból, akinek sürgős az értékesítés. Mindez hatással van az új lakások árára is, mert a továbblépéshez a legtöbb vevő a használt otthona értékesítéséből teremti elő a saját erőt. Ahhoz, hogy megmozduljon a piac, a szakemberek szerint az áraknak legalább 20 százalékkal lejjebb kellene menniük.

Borúlátók és optimisták

„A tavaly év végi állami lakáskedvezmény-szigorítások már az év első három hónapjában töredékére csökkentették az ingatlanirodák és a hitelintézetek forgalmát” – olvasható az Otthon Centrum és az Ecorys elemzésében. – Azután már sem az áprilistól felemelt, új lakáshoz kapcsolódó lakásépítési kedvezmény, sem csatlakozásunk az Európai Unióhoz nem hozott érezhető forgalomélénkülést.

„A piac többé-kevésbé kiheverni látszik az előző év végi kormányzati intézkedések negatív hatásait” – állítja az előbbiekkel szemben a GKI Gazdaságkutató Rt. és a Wallis Ingatlan Rt. közös tanulmánya.

Bár az ingatlanforgalmazók – a megkérdezés során – összességében a piaci helyzet javulásáról számoltak be, érdekes kontraszt, hogy többségük nem tudta növelni az ingatlanforgalmazásból és -bérbeadásból származó jövedelmét. Sőt mi több, voltak olyanok is, akik egyenesen csökkenést voltak kénytelenek realizálni. De mind az ingatlanforgalmazók, mind az ingatlanfejlesztők – az előző időszakhoz viszonyítva – egyöntetűen pozitívabban ítélik meg nemcsak a jelenlegi, hanem a következő hónapok várható tendenciáit is. Az ingatlanforgalmazóknál még arra is felfigyelhetünk, hogy míg az előző negyedévben a helyzet kedvezőtlenebbé válását várták, addig mára – érezhető fordulattal – inkább egyensúlyihoz közelítő – de a mérsékelt túlkínálatot fenntartó – piaci trendet vetítenek előre. Várakozásaik szerint mindez az árbevételük alakulásában is érezhető lesz majd, azaz a következő egy év során az ügyletek számának növekedése mellett számottevő árbevétel-növekedést is valószínűsíthető.”
Júliusban a devizaalapú, állami támogatás nélkül nyújtott lakáscélú hitelekre több szerződést kötöttek, mint az államilag támogatottra, Gyetvai Attila, a Mester-Nívó társigazgatója szerint ez sem gyakorolt különösebben jótékony hatást a piacra. A potenciális vásárlók jelentős része ugyanis nem szívesen vállalja az e hitelekkel járó kockázatot. A cég a többgyermekes családokat célozza meg társasházi lakásaival. Nem véletlen tehát, hogy a szakember a másik problémának azt tartja, hogy „a gyermekek után igényelhető, jelentősen megemelt, úgynevezett szociálpolitikai támogatással (egy gyermek esetében 800 ezer, kettőnél 2 millió, háromnál 3 millió 200 ezer, négy után pedig 4 millió forint) megvehető új lakás maximált értékhatára 2001 óta változatlan, miközben az újlakás-árak jelentősen emelkedtek.”

Fővárosi példák és átlagárak

A legnagyobb hazai lakásberuházónál, az OTP Ingatlan Rt.-nél érdeklődésünkre elmondták: bár a fővárosban és néhány vidéki városban idén sincsenek értékesítési gondjaik, például Észak-Magyarországon és másutt már van. Élénkülést legkorábban jövő év elején, illetve a jegybanki alapkamat csökkenésétől s a gazdaság teljesítőképességének javulásától várnak.

Hasonlóan nyilatkozott Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlanforgalmazó Kft. társtulajdonosa is. Célterületük elsősorban Budapest belvárosa, ahol a kisebb méretű, 40–60 négyzetméter alapterületű társasházi lakások kelnek el, négyzetméterenként átlagosan 350 ezer forintért.

A XI., XXI. és XXII. kerületben az év első nyolc hónapjában nem volt nagy kereslet a használt lakások iránt – állítja Zsidákovits Csaba, a Fok-Föld Kft. vezetője. A kevés, mindössze 5 millió forint hitel ugyanis egy 1,5 szobás, átlagos budapesti lakásnál is legalább 50 százalékos saját forrást feltételez, amelynek hiányát egy újabb ingatlanfedezet sem pótolja. Hasonló a helyzet Kelenföldön és Gazdagréten is, bár a XI. kerületnek ez utóbbi részén a panorámás kislakásokat el lehet adni, nincs viszont érdeklődő a korábban keresett, csendes Bartók Béla–Villányi út környéki utcákban lévő 90–100 négyzetméteres, társasházi lakásokra.

Az említett kerületek használtlakás-piacán egyébként minden ingatlanfajtából bő a kínálat. A Kelenföldi lakótelepen például a panelek ára jó ideje 200–230 ezer forint/négyzetméteren áll. Az Etele út környékén, ahol sok a zöldterület, a téglaépítésű társasházi lakásokért már jóval többet kérnek: 280–300 ezer forintot, a zajosabb Móricz Zsigmond körtér környékén pedig átlagosan 250 ezret. A XI. kerület kiemelt részén, Sasadon ennél magasabb árral kell számolni: a beregszászi, sasadi utcák jó minőségű társasházi lakásait négyzetméterenként 350–360 ezer forintért kínálják tulajdonosaik. Itt egyébként a négy-öt éve tető alá hozott, 40–50 milliós értékű, nívós társasházi lakások iránt van kereslet.

Az agglomeráció települései közül jelenleg Diósd az, amely vonzza a kitelepülőket, aminek a Zsidákovits Csaba szerint a kedvező árak mellett a többi kisváros (Budakeszi, Budaörs, Törökbálint) magas ingatlanárai és túlzsúfoltsága az oka. Érezhető forgalomélénkülést ő legkorábban szeptember végétől, októbertől remél.

Budaörs, Budakeszi, Törökbálint piacán – ahogy Flick Gábor, a Budaörsi Ingatlan Stúdió tulajdonosa fogalmaz – év elejétől szinte teljesen leállt a használtlakás-forgalom. Kínálat ugyan van bőven, csak a vevők nem jelentkeznek, s a gyenge hasznosíthatóság miatt a külföldiek is inkább megpróbálják eladni ingatlanjaikat, semmint hogy vásároljanak. Az elmúlt öt hónap forgalmát nézve úgy látja: a rendszerváltozás óta az idei a legrosszabb esztendő. Az árak mégis tartják magukat itt is: az 51 négyzetméteres panelekért 10,5–11,5 milliót, a téglaépítésű társasházi lakásokért pedig négyzetméterenként 260–280 ezer forintot kérnek.

Vidéken sem volt jobb az év

A vidéki nagyvárosok használtlakás-piacán többnyire a fővárosihoz hasonló a helyzet a keresletet nézve.

Debrecenben visszaesett a vásárlások száma az idén, de az árak stabilan tartják magukat. A panelekből a város Újkert, Vénkert és Tócóskert részén is bőven kínálnak, átlagosan 150–160 ezer forintért négyzetméterenként. A kis alapterületű, egyedileg szabályozható fűtésű nagyerdei, illetve a nagyerdőhöz közeli régi lakások négyzetméterára 210–270 ezer forint. Az új építésűek helytől, minőségtől függően 200–370 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el.

Miskolcon, ahol kevés új lakás épül, nincs számottevő túlkínálat, a kereslet pedig főleg az 1,5, 1+2 fél és a 2,5 szobás, olcsóbb panel iránt a legnagyobb. Az áruk ezeknek 90–120 ezer, 120–145 ezer és 145–160 ezer forint/négyzetméter. A téglaépítésű gázfűtéseseké 145 és 210 ezer forint között szóródik. Régebbi építésű, kertes családi házakra négyzetméterenként 135 ezer, luxusvillákra pedig 350 ezer forinttól, új lakásra pedig 170–270 ezer forintért lehet szert tenni.

Pécsett szintén van némi érdeklődés a garzon- és 2,5 szobás panellakások iránt, amelyek ára hely- és minőségfüggő: az Uránvárosban 9, a Mecsek oldalán pedig 9,2–9,5 millió forint körüli. A történelmi belváros jó állapotú, téglaépítésű társasházi lakóingatlanjai négyzetméterenként 220–230, míg a Mecsek oldalán 250 ezer forintos áron váltanak tulajdonost. A családi házak ára 20 millióról indulva megy fölfelé. Kereslet irántuk azonban csak 20-30 millióig van, e fölött pedig – mivel a külföldiek itt is kivonulóban vannak az ingatlanpiacról – szinte eladhatatlanok. Az új lakások, amelyekből többszörös a túlkínálat, 200–290 ezer forintos négyzetméteráron találnak gazdára.