Hogyan lett Budapest belvárosa az ingatlanbefektetők Mekkája?

2018. április 24. kedd - 07:30 / piacesprofit.hu
  •    

Budapest turisztikai és ingatlanbefektetési szempontból továbbra is az egyik legjobb választás Európa szinten. A szárnyaló ingatlanárak tekintetében az előrejelzés szerint, továbbra is növekvő tendenciára számíthatunk. De hogyan lett Budapest belvárosa nemzetközi ingatlanbefektetési célpont?

Budapest egyre nagyobb népszerűségnek örvend a hazai és a nemzetközi ingatlanbefektetési piacon, főleg ami a belváros területét illeti. (A lakások csaknem felét befektetésként veszik!)Hivatalos adatok szerint folyamatosan nőnek az eladások. A szakértőnk, Tóth Dániel, a Matthew & Daniel’s vezetőjének segítségével azt vizsgáltuk meg, hogy mik lehetnek ennek a növekedésnek az okai és kik az érdekeltek ebben a szegmensben.

2014 második felében a 2009-ben kezdődött gazdasági válság végre véget ért az ingatlanpiacon is. Az eladási számok az ezt követő évben pedig egyből a háromszorosára emelkedtek. A növekedés napjainkban is megfigyelhető, pontosan 10-20 százalékkal évente, ugyanakkor ma már az emelkedés korrekciós szakaszát éljük. Emellett megfigyelhető az is, hogy folyamatosan szegmentálódik a belvárosi piac, ami alatt kifejezetten a dunai panorámás lakások szárnyalását, illetve a Szent István Bazilikát és közvetlen környezetét, valamint a Bank Negyedet értjük. További plusz mozgolódást és változást fognak előidézni a folyamatosan épülő új építésű lakások is, amik szinte minden központi utcából visszaköszönnek.

alaposan átalakult a hitelkínálat

Kép: Pixabay

Az elmúlt 10 évben a tendencia azt mutatja, hogy az árak nem igazodnak a kelet-közép-európai trendekhez, ezért várható volt ez a robbanásszerű árnövekedés, ami az Európai Unióhoz való csatlakozás után adta magát. 2005 és 2014 között még az elsődleges lokáción, avagy a belvárosi kerületekben sem volt érzékelhető olyan árnövekedés a Moody’s holding-társaság besorolása szerint, ami elriasztotta volna a vevőcsoportokat, tehát az árat a kínálati piac alakította ki.

A legnépszerűbb kerület

A nyüzsgő belváros főleg az V. kerületet jelenti, ami az említett szegmentálódás folyamatán megy keresztül és nagyban elkülönül a város többi részétől. A „miért” jelen esetben nagyon egyszerű. Ez a kerület Budapest kis kincses doboza. Egyszerre kulturális, politikai, pénzügyi és kereskedelmi központ. Keletről a jól ismert Bajcsy-Zsilinszky utca, a Nagymező utca, Király utca és Károly körút, nyugatról pedig a Duna határolja. Tipikus belvárosi terület turisztikai központokkal, neves luxushotelekkel és márkás üzletekkel. A főleg apartmanokból és társasházakból álló környéken az átlagos négyzetméterár Duna-panoráma nélkül 1 millió forintig terjed, Duna-panorámával, vagy olyan térre való kilátással, mint a Szent István tér, a Kossuth Lajos tér vagy a Szabadság tér 3 millió forintig terjed. Ha nagyban gondolkodunk, akkor egy 100 négyzetméteres, három hálószobás apartman esetében legalább 100 millió forintra rúg a lakás ára. Ennek ellenére a kereslet tovább növekszik mind a nemzetközi, mind a helyi vevők, külföldiek és diplomaták körében.

Gyors megtérülés

A népszerűség következő magyarázata az ár. Budapestet előszeretettel hasonlítják a bécsi, prágai és pozsonyi árakhoz, mivel még ezen a környéken is messze Budapest a legolcsóbb, a szlovák kisvárosokban is magasabb árak vannak, mint a magyar fővárosban. Budapest azért is vonzó célpont, mert az ingatlanok megtérülése kedvezőbb, ugyanis a bérleti piac nagyon kedvező számokat produkál.

Egyre nehezebb olcsó albérletet találni Budapesten
Mindezeknek a folyamatoknak az albérlői oldal nem örülhet: nemcsak, hogy az albérletek átlagos ára egyre magasabb, az átlagot jelentős részben az növeli, hogy, legalábbis Budapesten egyre inkább eltűnnek a megfizethető árú albérletek. Tavaly a lakáshirdetések 33 százaléka reklámozott havi 100 ezer forintnál olcsóbb lakást, idén januárban ez az arány csak 19 százalék volt.

Az ingatlannal foglalkozó szakemberek szempontrendszere a jó lokációra fókuszál és olyan ingatlanokat keresnek, amelyek a viszontértékesítésben, vagy az akár azonnali értékesítésben 10-20 százalékos profitot generál. Még a belváros közvetlen peremterületén is rendkívüli, azonnali megtérülési számokat lehet látni, de az 5-6 éves megtérülések sem ritkák. Sőt, az olyan irodaépületek is a közkedvelt vásárlólistát bővítik, amelyeket kis stúdió lakásokká lehet átalakítani viszonylag alacsony befektetés mellett. Erre jó példa a Loft Astoria is, ami a Múzeum körúton került kialakításra.

Elérhetetlenek a bécsi árak?

A kis lakásokba, garzonokba történő befektetések rendkívül kedvező számokat produkálnak, amire a külföldről érkező vásárlók is felfigyeltek, így ők is leginkább a 40 m2 -60 m2 területű ingatlanokat preferálják. Népszerűek még a külföldiek körében a másfél és 2 szobás lakások is, amelyek kifejezetten mutatós panorámával rendelkeznek, ezek egyben a legmagasabb emelkedési számokat produkálják, ennél fogva rendkívül drágák.

A külföldiek körében a kulcsrakész lakások a legkeresettebbek, ugyanis a munkaerőhiány és a szakipari munkát végzők alacsony száma miatt egy teljes körű felújítás sok időbe kerülne és aránytalanul magas költségekkel bírna.

Ha jóslatokba szeretnénk bocsátkozni a jövőt illetően, akkor azt mondanánk, hogy a korrekciót követően, legalábbis a belvárosban további értéknövekedés várható. Ez könnyen belátható, hiszen folyton növekedik a kereslet a gazdagodó helyi lakosságnak és a külföldi befektetőknek köszönhetően, ami mellé már régóta fix kínálat tartozik. Nemzetközi szinten valószínűsíthető, hogy a V4-ek fővárosainak szintjéig emelkedjen a magyar piac, bár a bécsi árakat valószínűleg nem fogjuk elérni.

… és Budapesten túl?

Ha kicsit el szeretnénk vonatkoztatni a belvárostól és a vidéki városokra koncentrálni, akkor már más értéknövekedésről beszélhetünk. Természetesen a vidéki városok növekedése sem azonos. Győr, Kecskemét, Szombathely és az ipari városok drasztikus növekedése mellett sajnos vannak leszakadó, főképp kelet-magyarországi területek is.

DTSzerző:

Tóth Dániel

ügyvezető,

Matthew & Daniel’s

Tóth Dániel
A külföldi ingatlanbefektetőkre specializálódott Matthew & Daniel’s társalapítója és vezetője. Formabontó ügyfélszerzés, integrált szolgáltatások és kiemelkedő piacismeret teszi a fiatal céget Budapest egyik legizgalmasabb ügynökségévé.

Feliratkozom a(z) Pénzszerzés téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek

Segítünk kiszámolni

EKÁER kalkulátor

kalkulátor

Céges bankszámla

kalkulátor

Pályázatkereső

kalkulátor