A cserelakás felajánlása leggyakrabban az állami vagy önkormányzati bérlakásra vonatkozó bérleti szerződés megszegésekor merül fel. Ha a bérbeadó állam vagy önkormányzat a határozatlan időre szóló bérleti szerződést rendes felmondással kívánja megszüntetni, akkor egyidejűleg köteles a bérlő részére ugyanazon a településen beköltözhető és megfelelő cserelakást felajánlani bérlet céljából. Nem kötelező a cserelakás felajánlása, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen megfelelő és beköltözhető lakása van.

A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás komfortfokozatát, alapterületét, műszaki állapotát, lakóhelyiségeinek számát, településen és épületen belüli fekvését, lakbérét. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha az ő vagy a vele együtt lakó személyek érdekeit ez nem sérti jelentős mértékben.

Előfordulhat, hogy a bérelt lakáshoz hasonló, megfelelő másik lakást nem lehet találni. Ebben az esetben a bérbeadó állam vagy önkormányzat a bérlővel pénzbeli térítésben is megállapodhat. A pénzbeli térítés részletszabályait a helyi önkormányzat rendelete határozza meg.

A cserelakás felajánlás egyéb kötelező esetei

A bérbeadó állam vagy önkormányzat akkor is köteles megfelelő cserelakást felajánlani, ha a bérleti szerződés nem felmondás alapján, hanem a törvény erejénél fogva szűnik meg. Ilyen eset, ha a bérleti szerződés a törvény alapján azért szűnik meg, mert a bérlakás nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházással érintett területen helyezkedik el, és a bérlet fennmaradása egyúttal a e beruházás megvalósítását akadályozza. Ebben az esetben, ha a lakás bérlője életvitelszerűen a lakásban tartózkodik, részére haladéktalanul megfelelő cserelakást kell felajánlani.

A cserelakás felajánlásának sajátos esete a kényszerbérlet megszüntetése. Kényszerbérlet alatt azt kell érteni, amikor főleg az 1950-es években, magánszemélyek tulajdonában álló vagy államosított lakásokba hatósági döntéssel költöztettek be bérlőket, és hoztak létre bérleti viszonyt. A kényszerbérletek mára lényegében megszűntek. A kényszerbérlet megszüntetése érdekében az önkormányzat akár a kényszerbérlő, akár a bérbeadó kérésére köteles cserelakást felajánlani.

Szintén sajátos eset, ha a bérlemény szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősült, és a bérleti szerződés határozott időre vagy feltétel bekövetkeztéig szólt. Ha a szerződés a bérlőnek fel nem felróható okból szűnt meg, a bérlőnek cserelakást kell felajánlani.

Cserelakás megállapodás alapján

Amint látható, cserelakás felajánlásáról legtöbbször állami vagy önkormányzati bérlakásra vonatkozó bérleti szerződés megszűnése esetén lehet szó. Magánszemélyek, illetve cégek közötti bérleti szerződés esetén a törvény nem rendelkezik kötelezően a cserelakás felajánlásának kötelezettségéről. Azonban ez nem zárja ki, hogy a bérlő és a bérbeadó a bérleti szerződésben megállapodjanak cserelakás felajánlásáról a bérbeadó általi felmondás esetére, vagy akár más okból való megszűnés esetére is.

Dr. Szabó Gergely ügyvéd Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda