A főváros és az agglomerációja már a '90-es évek óta versenyez egymással – változó eredménnyel – az új otthont keresőkért. Utóbbi legnagyobb előnye sokáig a jóval alacsonyabb ingatlanáraiban rejlett. Ezt mérsékelte 2020-ban a Covid hatása, amikor aki csak tehette, Budapest belső kerületeiből is elindult a zöldebb, a kényszerű elzárkózás idején is jobban élhető területek felé. A felfokozott kereslet viszont tempósan húzta fel a környező települések árait. Olyannyira, hogy 2021. III. negyedévében az agglomeráció használt ingatlanjainak szektoronkénti 27-39 százalékos éves drágulása bőven túlszárnyalta a főváros, a megyeszékhelyek, de még a Balaton-parti települések áremelkedését is. A következő év elejére nagyrészt el is fogyott e falvak és városok árelőnye. „A Budapest környéki települések drasztikus áremelkedése és az ingázáshoz kapcsolódó költségek növekedése miatt az agglomerációs települések mára csak a főváros legdrágább kerületeivel szemben őrizték meg egyértelmű árelőnyüket” – szűrte le 2022 áprilisában Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. E mellett a Covid utáni fellélegzés nyomán ismét vonzóbbnak tűnhetett a nagyvárosi élet, s el is indult egy kisebb visszaköltözési hullám. Amit aztán csak megerősíthettek a kiszámíthatatlan rezsinövekedéstől való tavaly nyári-őszi félelmek. Ebben az állapotban érte a lakáspiac év végi hibernációja a fővárost, s a hozzá kapcsolódó településeket.
Laczi Csaba, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője szerint már a múlt év utolsó két hónapjában is az erőteljes befékezés jellemezte a térség lakáspiacát, s ez kitartott az idei februárig. Márciusban – bár új lakásokra még ekkor sem volt érdemi kereslet – jöttek az első biztató jelek, például hosszú szünet után olyan vevők is akadtak, akik hitelfelvételt is vállalva keresték új otthonukat. Az is a tavasz újdonsága volt, hogy ismét tudtak eladni nagyobb értékű, akár többszázmilliós ingatlanokat is. Ezek jellemzően a fővárosban, a budai oldalon kerültek piacra, de akadt közöttük V. kerületi, valamint újpesti ingatlan is. Ám ez sem változtatott azon, hogy az első negyedév kulcsszava Laczi Csaba szerint az „olcsóság” lett. Ennek megfelelően kerestek használt házakat és lakásokat az agglomerációban, s ez nyomta rá a bélyegét a forgalom alakulására az egyes fővárosi kerületekben is. Így például különösen jól teljesített a szomszédaihoz képest még mindig olcsóbb VIII. kerület. S most felzárkózott az élbolyhoz az egyébként kevésbé keresettek közül a X. kerület, Kőbánya, s a XX. kerület, Pesterzsébet is. A budai oldalon általában kisebb volt az érdeklődés, s meglepetésre veszített varázsából a vevők szemében az a XI. kerület is, amely még tavaly és tavalyelőtt is slágernek számított a körükben. Nem volt viszont váratlan, hogy ezek mellett viszonylag keresettek voltak az első negyedévben is a VI., VII., XIII. és XIV. kerületi ingatlanok.
A régióvezető szerint a város és az agglomeráció közötti vándorlásnak most nincs meghatározott iránya.
Az a hajtóerő, amit ősszel a rezsifélelmek jelentettek, mostanra elenyészett.
Így kialakulni látszik egy új egyensúly: költöznek ki is, be is.
Március azonban hozott más újdonságot is: sok utólagos árcsökkentést részint az árak meghirdetésénél, részint pedig a végső alkuknál. A régióvezető szerint, aki tényleg el akarta adni az ingatlanát, az mostanra már kénytelen volt belátni, hogy engednie kell. Ám ezt, a tranzakciókban már megmutatkozó árcsökkenést még nem tükrözik a hirdetési árak. „Sokan még mindig nagyon magas árakról indítanak, úgy látszik, nekik még kell egy kis idő, hogy megtapasztalják a mostani piaci realitást.”
Laczi Csaba úgy véli, a kilátásokat illetően április vízválasztó lehet, e hónap forgalma már jelezheti, hogy mennyire pezsdülhet meg nyárra a piac. Abban azonban már biztos, hogy irreális lenne a tavaly tavaszi-nyári eredményeikhez mérni a várakozásaikat. „Az az időszak egy csoda volt, fel is állítottunk néhány rekordot, de az elkövetkezendőkre az a reális, ha még a reményeinket is inkább az utolsó normál év, 2019 piaci teljesítményéhez igazítjuk.”
