Négy év után szűnik meg év végén az újlakás-piacon a kedvezményes, 5 százalékos építési áfa, ami minden bizonnyal jelentős változásokat eredményez majd. A megtérülésre figyelő beruházók várhatóan szűkítik a kínálatot, melynek jelei már most látszanak, illetve lehetőségeikhez képest próbálják majd a vásárlókra hárítani a változásból fakadó többletterheket. Ilyen formán tehát a drágulás a teljes piacot érintheti. Fontos tudni, hogy azoknál a projekteknél, amelyekre 2018. november 1-ig már megkapták a jogerős építési engedélyt az építtetők, még 2023 végéig kedvezményes áfával számolhatnak, az ő vevőiket mindez a változás, a jelenlegi szabályok szerint, nem érinti - hívja fel a figyelmet az OTP Ingatlanpont.
„Annak a vásárlónak, aki még most szeretne jó áron, jó projektben új lakást vásárolni, mindenképpen azt javasoljuk, hogy ezt körültekintően, de mielőbb tegye meg. Jövőre ugyanis már a 27 százalékos áfával terhelt beruházások fogják alakítani a piaci árakat. A határidő ugyan december 31-ig érvényes, de az év végi szabadságolások és munkaszüneti napok miatt a szerződéskötést érdemes mielőbb megkötni, a vételárrészt átutalását pedig a hónap közepéig ajánlott elindítani” – mondta el Homolya Gergely, az OTP Ingatlanpont újépítésű projektekért felelős menedzsere.
Budapesten az elmúlt félévben már egyre kevesebb új lakás tartozott az 5 százalékos áfakörbe. A magasabb áfakulcs alá eső projektek fejlesztőinek nagy része azonban a „véghajrában” akciókkal próbálja elérni, hogy a vásárlók még idén kifizessék a vételár meghatározó részét – akár 95 százalékát is– mivel ebben az előteljesítéses konstrukcióban például a vevőnek csupán 5 százalék áfát kell fizetnie, a fejlesztő pedig az így értékesített lakásokkal csökkentheti a 27 százalékos körbe átcsúszó állományát. Mindenki jól jár, hiszen a vásárló akciósan szerezhet lakást, a fejlesztőnek pedig nem kell szembesülnie a magasabb áfa árnövelő hatása miatt valószínűleg szűkülő kereslettel.
A szakértő azonban óvatosságra int. Jellemző ugyanis, hogy a vevők a kedvezményt gyorsan kiszámolják, de azzal gyakran nincsenek tisztában, hogy a vételár mekkora részére vonatkozik a januártól érvényes áfa-változás:
„Ha például a lakás vételára a mostani, 5 százalékos áfával 50 millió forint, és a vevőnek csak 50 százaléknyi, azaz 25 millió forint önerő áll a rendelkezésére, amit még idén meg is fizet az eladónak, akkor a fennmaradó 25 millió forintos összeg egészül ki az áfa növekedés hatásával, ami végeredményben csaknem 5,2 millió forinttal magasabb vételárat eredményez” – hívta fel a figyelmet Homolya Gergely.Ellenőrizzünk!
A jelentős árkedvezményt kínáló előteljesítéses ajánlatokat azért is érdemes alaposan megvizsgálni, mert ezek a projektek jórészt még csak a tervezőasztalon léteznek, az építkezés sok esetben még el sem kezdődött. Ha a vevő nem körültekintően választ fejlesztőt, megtörténhet vele, hogy a projekt megcsúszik, elakad, vagy a legrosszabb esetben el sem indul. Sok bosszúságtól kímélhetik meg magukat tehát a leendő vásárlók, ha az előteljesítéses ajánlat elfogadása előtt feltérképezik az ingatlanfejlesztő nyilvánosan fellelhető adatait, megbízhatóságát – például az elmúlt években megvalósult projektek és ezek eredményeinek ellenőrzésével. Kérdéses a vállalkozás tőkeereje, finanszírozási háttere is, hiszen kérdéses, hogy képes-e végigvinni egy új beruházást.
A banki finanszírozás azért fontos tényező, mert a vevő számára biztosítékot jelent, ha az előteljesítéses konstrukcióban befizetett pénze óvadéki számlára kerül, az ugyanis a projektcégnél marad, onnan nem mozdítható el. Ilyen esetben a hitelintézet külön számlán kezeli a vásárlók befizetéseit, másrészt ügyel arra, hogy a fejlesztők a banki forrásokat kizárólag az építkezésre fordítsák. A szerződés megkötésekor fontos, a biztonságot erősítő tényező, hogyha a dokumentumban pontos határidők, csúszás esetén pedig a kötbér megfizetésére vonatkozó szabályok is szerepelnek. Különösen ajánlott az óvatosság azokban az esetekben, amelyekben a kivitelezők nem banki hitelből, hanem a vevők által befizetett pénzből finanszírozzák a projekteket. Ha bármilyen, ma még nem látható ok miatt leáll a kivitelezés, azt a vásárlók pénze bánhatja.
