Megállt a fővárosi használt ingatlanok árainak emelkedése, a piac már nem tolerálja az irreális eladói árakat, vágyakat. Az ingatlanosoknak elmondásuk szerint már rengeteg energiájukba kerül az eladók meggyőzése arról, hogy nem szabad alapul venni az ingatlan hirdetési oldalak árait. Bár valóban látványosan emelkedett a budapesti használt ingatlanok ára az elmúlt két évben, ám nincs már friss pénz a piacon, aki akart vásárolni, befektetni, az jobbára eddig megtette és ráadásul megérkeztek az új építésű ingatlanok is, bőséges és széles kínálatban. És a teljesen rossz hirdetési gyakorlat miatt, a használt ingatlanok extrém árai olyan magasak, hogy a vásárlók egyértelműen az új építésű ingatlanok mellett teszik le a voksukat a harminc, negyven évvel ezelőtt épült panelek helyett. Mert mi is történt a használt ingatlanok hirdetési piacán? Nagyjából a következő a helyzet, tiszta pszichológia egyébként az egész. (Nemcsak a használt ingatlanok, hanem az albérletárak is egészen elszálltak.)

Az eladók egymás hirdetéseit figyelme megpróbálják a lehető legmagasabb áron eladni használt ingatlanjaikat. Ez idáig teljesen érhető. Ám a hirdetési oldalak ezek alapján számolják ki egy-egy kerület, környék ingatlanárait, holott mindehhez a vevőnek is van hozzászólnivalója, jelesül az, hogy ő mennyit hajlandó kifizetni. Ám a tényleges árakról, hogy az ügyvédi irodák mélyén mennyi is lett a vételár, nos, arról már nem szól a statisztika. Az újabb hirdetők viszont a valós helyzetet egyáltalán nem tükröző árakat veszik alapul, sőt, még meg is fejelik, mert azt hiszik, képesek lesznek eladni annyiért is. Ezzel egy öngerjesztő folyamat indul el, aminek az lett a következménye, hogy a hirdetési árak teljesen elszakadtak a tranzakciók valós számaitól.

Így az eladó azzal szembesül, hogy fél éve, egy éve hirdet, és lényegében nem volt komoly érdeklődője. Múlnak a hónapok, és még mindig fizeti a hirdetési díjakat, az ingatlan közüzemi költségeit. Akár elismerik a kenyerüket féltő ingatlanirodák, akár még vakítanak, Budapesten rengeteg eladatlan, használt lakás van kint a piacon. Ami a legnagyobb baj velük, hogy áraik érthetetlenül közel állnak a vadonatúj ingatlanok áraihoz, márpedig csak a XI. kerületben óriási lakópark beruházások folynak, új lakások ezreivel, amelyek miatt tarthatatlan lesznek a harminc-negyven éves kerületi panelek torz árai.

Az is nyilvánvaló, hogy a friss pénz nincs a használt lakások piacán, a befektetők már léptek, lassul a tranzakciók ideje, száma. Érdemes ingatlanosokkal beszélgetni, két napja mondta az egyik, hogy 16,9 millióért javasolja már hónapok óta ügyfelének a hirdetési összeg módosítását, ám az ügyfél ragaszkodik a 18,8 milliós vételárhoz, ami egyszerűen időpocséklás neki és az ingatlanközvetítőnek is, mert élő ember nem fogja megfizetni a „bájos, kitűnő lakóközösségre” hivatkozott tarthatatlan árat. Aztán volt időszak, amikor a magas árak miatt a befektetők lerobbant, rossz állapotban lévő használt lakásokat újítottak fel, ez volt a kitörési pont, hiszen itt hajlandóak voltak engedni az eladók, ám az építési anyagok drágulása ezt a megoldást is kockázatossá tette. És valljuk be, ki kezdené úgy szívesen a lakásvásárlást, hogy azonnal festőt, lakatost, üvegest, villanyszerelőt kell hívni, no meg burkolót, mert a fürdőszobában a kádat azonnal ki kell dobni és az egészet újracsempézni és közben imádkozni, hogy a falban lévő vezetékeknél ne legyen semmi komoly gond.

A kialakult helyzetben pedig egyre több szakmabéli mondja, hogy a következő időszakban óriási pofonok várhatnak a fővárosi használt ingatlanok eladóira, a piac már nem tolerálja a túlnyomórészt egymás hirdetési árait alapul vevő, így extrém mértékben túlárazott ingatlanárakat, amelyek nem tükrözik a ténylegesen megtörtént adásvételek valódi árait.

Az van, hogy az eladók egymást vitték be az erdőbe. És van még egy szála a történetnek, most valóban könnyű hitelt felvenni, ám Magyarországon már sokan fájdalmas tapasztalatokat szereztek az elmúlt évtizedekben ezzel kapcsolatban, így a használt ingatlanok ily módon történt finanszírozását kétszer-háromszor is jól meg kell gondolni.

Az is megfigyelhető, hogy korrektebb ingatlanirodák már nem is gerjesztik a mesterséges helyzetet olyasféle manipulatív nyilatkozatokkal, hogy „most érdemes ingatlant vásárolni”, meg hogy „újból fellendül a használt lakások piaca”, tudják, a trend megfordult Budapesten, már kínálati piac van, ezért inkább ügyfeleiket próbálják rábeszélni a reális áron történő hirdetésekre. Ez ugyanis az ingatlanosoknak is idő- és költségmegtakarítást jelent és nem kell fél éven keresztül reménytelen áron mutatniuk az ingatlant, míg az eladó hajlandó ráébredni a valóságra.

Szerző:

Drávucz Péter