Komoly átalakuláson ment keresztül az elmúlt években a budapesti lakáspiac, azon belül is a kiadó lakások szegmense. A bérleti díjak jelentősen megemelkedtek, amiben fontos szerepet játszott a közösségi alapokon működő szállásmegosztás, azaz a lakáshotelek elterjedése. Az persze már korábban is igaz volt a piacra, hogy a belvároshoz közelebb, frekventált helyen lévő – V., VI., VII. és XIII. kerületi – lakások bérleti díja magasabb volt az átlagnál, de a differencia az utóbbi időszakban markánsan emelkedett.
Az ingatlan.com friss elemzése szerint a budapesti belső kerületekben a legkeresettebbek lakáshotelek, emiatt ezekben a hosszú távra kiadó lakásokért is 5–30 százalékkal több bérleti díjat kértek a tulajdonosok 2016-ban a fővárosi átlaghoz képest. Ezzel szemben 2010-ben a belvárosi lakások albérletárai még csak 2–10 százalékkal voltak drágábbak a fővárosi átlagnál. „A budapesti átlagos havi bérleti díjakhoz képest az V. kerületi lakásokért kell a legnagyobb prémiumot fizetni, az átlaghoz képest jellemzően 25–30 százalékkal többet kérnek értük” – mondta Balogh László, a portál vezető gazdasági szakértője. A konkrét bérleti díjakban a lakáshotelekhez kötődő prémium, más néven az Aibnb-hatás miatt egy 50 négyzetméteres V. kerületi lakásért havonta átlagosan 20 ezer forinttal kell többet fizetni a fővárosi átlagnál. Az I., VI., VII. és XIII. kerületi lakásoknál pedig 6–13 ezer forint a felár. A szakember szerint ezek jelentős különbségek, különösen, hogy folyamatosan emelkedő átlagokról van szó: egy 50 négyzetméteres lakást 2016-ban átlagosan 129 ezer forintért kínáltak bérlésre Budapesten. Ugyanakkor Balogh László hozzátette, az árak értékelésekor figyelembe kell venni azt, hogy egyre jobban szegmentálódik a magyarországi és budapesti lakáspiac. „Jelentősek lehetnek a különbségek egy-egy városrészen belül is, azaz a lokáció még fontosabbá válik” ” fogalmazott a szakember.
Az elemzés szerint a lakáshotelek elterjedése a turizmus felfutásával, valamint azzal magyarázható, hogy a lakást kiadók számára nagyobb bevétellel kecsegtet. Sok lakástulajdonos ugyanis a hosszú távú kiadás helyett a lakáshotelezést választotta az elmúlt 2-3 évben. „Miközben a kereslet folyamatosan emelkedett, sokan áttértek a rövid távú kiadásra. Ezért a hosszabb távra, például diákoknak szánt lakások bérleti díja a kínálat csökkenése miatt megnőtt” – mondta Balogh László. Ugyanakkor a lakáshotelek piacán a verseny is kiéleződött. „Azt látjuk, hogy nem minden ingatlan alkalmas a rövid távú lakáskiadásra, ezért vannak, akik már nem itt versenyeznek, és inkább újra a hosszú távú kiadást választották. Ez abból is látszik, hogy az idei albérletszezon augusztusi csúcsán duplájára nőtt a kínálat. Tavaly augusztushoz képest az oldalunkon 3 ezerről 6 ezerre emelkedett a magánszemélyek által hosszú távra kiadó lakások száma a fővárosban” – mondta az ingatlan.com szakértője.
A lakáshotelként történő hasznosítás elméletileg nagyobb bevételt eredményezhet a hosszú távú kiadásnál, de kockázatosabb, mivel nem garantált a kihasználtság. „A budapesti lakáshoteleknél ez a mutató átlagosan 54 százalék, vagyis a rövid távra kiadó lakások átlagosan majdnem minden másnap üresen állnak” – mondta Balogh László. Ez azt jelenti, hogy a hosszú távú kiadásnál egy jó bérlővel biztos a bevétel, a lakáshoteleknél azonban ez kétséges lehet.
Fehéredő piac, fokozódó ellenállás
Az elemzés szerint a bérelt lakások piacán belül a lakáshotelek szegmense sokat fehéredett az elmúlt időszakban. „Budapesten október végén több mint 6300 lakáshotelben lehetett megszállni, és a szóban forgó lakások 75 százalékát a tulajdonosok be is jelentették az önkormányzatoknak, hogy szálláshelyként hasznosítják” – mondta Balogh László az önkormányzati nyilvántartások adataira hivatkozva.
A szakember utalt arra is, bár Magyarországon egyelőre nem született hivatalos információ vagy bejelentés arról, hogy bármilyen hatósági szigorítás lépne életbe a lakáshotel-kiadás terén, világszerte sok városban tettek ilyen lépést. Berlinben, Párizsban is szigorítottak a szabályokon (Bécsben is ügyelnek erre), New Yorkban pedig október végén fogadták el azt a törvényt, amely megtiltja a 30 napnál rövidebb távú lakáskiadást. Az ingatlan.com szakértője azt is kiemelte, hogy tőlünk nyugatabbra jóval nagyobb arányban bérelnek lakást lakhatás céljából, így ott a rövid távú lakáskiadás miatt bekövetkező bérletidíj-növekedés is sokkal élesebb társadalmi ellenállást váltott ki.
