Minden második lakást befektetési céllal értékesítenek a fővárosban, azonban egyes népszerű projektek esetében akár a 70 százalékot is elérheti a befektetők aránya. „Az értékesítési tapasztalatok alapján a befektetők körében legnépszerűbbek a belső V., VI., VII., VIII., valamint a IX., XI. és a legtöbb új építésű projektet magáénak tudó XIII. kerületek. A legkeresettebb lakástípusok jellemzően a nappali plusz 1 vagy 2 hálószobás kiosztású, 38 és 60 négyzetméter közötti alapterületűek” – mondja Vincze Edit, az Otthon Centrum Solutions ügyvezetője. A kertvárosi és peremkerületi projektek esetében azonban módosul a vásárlói összetétel: ezeken a területeken a végfelhasználók vannak többségben, akik a tranzakciók 65-70 százalékáért felelnek.
A népszerű kerületeken belül is kiemelt lokációnak számítanak a metróvonalhoz, a Nagykörúthoz, valamint az egyetemekhez és a belvároshoz közel eső területek. A belvárosi V., VI. és VII. kerületekben az Airbnb a legelterjedtebb kiadási forma, az itt vásárlók 60 százaléka választja a kiadásnak ezt a formáját. „Azoknak tanácsoljuk az Airbnb típusú kiadást, akik egyedi vagy igényesen kialakított lakással rendelkeznek, amelynek napi menedzsmentjét és karbantartási igényét akár saját maga, akár egy erre piacra szakosodott cég meg tudja oldani, emellett a tulajdonos elfogadja, hogy a bevétel nem egyenletesen oszlik meg” – mondja Vincze Edit.
Új lakás hitelre
Befektetési célú lakásvásárlás esetén gyakori forgatókönyv, hogy a felvett hitel törlesztőrészletét az albérleti díj fedezi, így az önerőn kívül további lényegi befektetésre nincsen szükség. Az Otthon Centrum Solutions egy hétköznapi példán keresztül bemutatja, mire számíthatunk, ha ilyen típusú konstrukcióban gondolkodunk.
Tegyük fel, hogy a kiszemelt 1,5 szobás XIII. kerületi lakásra előszerződik az ügyfél 38 millió forintos áron. 20 százalék önerő befizetése után további 20 százalékot fizet a műszaki átadáskor, ami összesen 15 millió 200 ezer forintnyi saját tőkét jelent. A vételár további részét hitelből finanszírozza. A jelenlegi hitelajánlatok alapján, 15 éves futamidővel körülbelül 150 ezer forintos törlesztőrészlettel kell számolni. A lakást a jelenlegi piaci árakkal számolva 150-160 ezer forintért tudja majd kiadni, így a törlesztőrészletét fedezi majd a bérleti díj. A futamidő végén az ügyfél 15 millió forint saját tőkebefektetéssel vásárolt egy 38 millió forint értékű lakást, amelybe még nincs belekalkulálva az ingatlan várható értéknövekedése.
A hagyományosnak számító hosszú távú kiadási formát választók esetében a VIII., IX., XI. és XIII. kerületek számítanak népszerűnek, ahol a belvárossal ellentétben már számos új építésű lakás közül is válogathat az érdeklődő. Sokat bukhat azonban, aki nem veszi figyelembe a közlekedési viszonyokat, legfőképp a metróvonalakhoz viszonyított távolságot. Az Otthon Centrum tapasztalatai alapján például egy, a Nyugati Pályaudvar közelében található lakás akár 15-20 százalékkal magasabb áron adható ki, mint egy Angyalföld távolabb eső részén fekvő ingatlan.
Emellett fontos utánajárni a területet érintő egyéb fejlesztéseknek is, amelyek befolyásolhatják az ingatlan értékét, ezáltal a kiadási lehetőségeket is. Vincze Edit rámutat, hogy a fejlesztők által kedvelt XIII. kerületben várható közel 10 ezer lakás átadása jelentős terhet róhat az infrastruktúrára az elkövetkező években, amelynek következtében az itt élők életminősége is sokat változhat. Az Otthon Centrum Solutions ügyvezetője azt javasolja a lakásvásárlás előtt állóknak, hogy érdeklődjenek a helyi hatóságoknál a kiszemelt ingatlan környezetében tervezett egyéb beruházásokról is, így elkerülve, hogy a kiszemelt lakás mellé buszvégállomást vagy akár benzinkutat építsenek, csökkentve ezzel ingatlanuk értékét.
